규제 피한 분양권 귀하신 몸…잘 사고 잘 파는 법은?
| “아파트 분양권 갖고 계시죠? 얼마에 매도하시겠어요?”
지난해 경기도에 아파트를 분양 받은 이모씨(43세)는 하루에도 몇 차례 중개업소에서 걸려오는 전화를 받지만 매도할 마음이 없어졌습니다. 2~3달 계약 직전까지 갔다가 값을 더 올려주겠다는 중개업소들의 전화에 계약을 포기하고 입주 이후로 매도시기를 미뤘습니다. 얼마나 더 오를지, 얼마가 적정가격인지 몰라 고민하느니 입주 이후 실거래가를 보고 마음 편하게 거래하는 게 낫다는 판단에서입니다. 분양권 매수를 희망하던 양모씨(45세)도 실망이 이만저만 아닙니다. 만만한 가격에 나온 매물을 건졌다며 함박웃음을 짓다가 집주인이 계약 직전 값을 올려 계약을 취소했습니다.
| 규제 피한 지역 분양권 거래 활발
8.2대책 발표 전 정부가 지난해 11월, 올해 6월 두 차례에 걸쳐 청약자격 및 전매제한 강화를 골자로 한 부동산 규제를 발표했습니다. 새아파트 신드롬과 집값 상승세에 힘입어 규제가 적용되지 않은 지역을 중심으로 증가세를 보였습니다. 한국감정원 6월 통계에 따르면 분양권 전매건수는 2016년 상반기 7만 7637건이었지만 올해 상반기는 8만 3205건으로 증가했습니다. 증가폭이 가장 컸던 경기도는 무려 7304건이 늘었습니다. 규제로 꽁꽁 묶인 서울 지역도 전년 대비 603건 증가했습니다. 조정대상지역에 속하지 않는 지역, 전매제한기간을 넘긴 기존 분양권을 중심으로 거래가 활발하게 이어진 것으로 분석됩니다.
| 분양권 몸값 높아진 이유 1. 청약∙대출∙전매제한 부담 덜해
규제지역에 포함되지 않고 대책 발표 전 분양했다면 6개월~1년반의 전매제한 기간을 적용 받게 되는데요. 한번에 목돈이 들어가고 규제 직격탄을 맞게 된 기존아파트∙입주권과 달리 계약금과 웃돈만 내면 계약할 수 있습니다. 규제 이후 새로운 걱정거리로 떠오른 대출 문제에서도 비교적 자유롭습니다. 중도금 대출이 이미 실행된 단지라면 금상첨화구요.
| 분양권 몸값 높아진 이유 2. 새아파트 신드롬, 수도권 집값상승
규제 피한 지역의 분양권 거래가 활발해진 이유로는 새아파트 신드롬, 수도권의 가파른 집값상승을 주된 이유로 꼽습니다. 과거 ‘새아파트 값이 비싸다’는 인식이 최근에는 “새아파트를 사면 돈이 된다”로 전환됐습니다. 새아파트와 기존아파트의 가격 격차가 수천만~수억원까지 벌어지고, 입주 후 지역 랜드마크 아파트로 자리매김해 집값을 견인하는 것이 현실입니다. 녹물이나 주차 고민 없이 깨끗한 환경에서 거주할 수 있다는 점도 매력포인트구요.
| 분양권 몸값 높아진 이유 3. 청약경쟁 없고 원하는 동∙호수 선택 가능
7월 분양한 판교 더샵 퍼스트파크 전용 84㎡는 8억5000만원 안팎의 높은 분양금액에도 불구하고 1순위에서 7983명이 몰려 평균 20.8대1의 높은 청약경쟁률을 기록했습니다. 이 단지의 청약가점 커트라인은 최저 55점~최고 69점. 인기가 높았던 전용 84㎡A에는 84점 만점자도 포함돼있었는데요. 뜨거워진 청약열기 탓에 꿈의 점수 60점 이상의 청약가점자도 낙첨의 아픔을 맛보는 현실은 수요자들의 관심을 분양권으로 돌리게 했습니다.
| 불법 다운계약 판치고 거래정보 부족…한숨짓는 매도자∙매수자
부동산 카페에는 이미 분양을 마친 단지의 홍보글이 쏟아지고 있습니다. 수분양자들의 순수한 의견 개진도 있지만 분양권 거래 활성화나 단지 가치를 띄우려는 이해관계자들의 홍보 자료가 넘쳐나서입니다. 기존아파트 거래 대비 시세나 동향 자료가 부족한 점도 분양권 매수 희망자들의 불안감을 키우고 있습니다. 불법 다운거래가 판을 치고, 분양권을 대량 매수한 세력들이 값을 띄우기 위해 가격 조작에 나서는 경우도 많아 주의가 필요합니다.
| 분양권 제값에 매도하려면…
전문가들은 거래정보가 부족한 분양권을 매도하려면 중개업자들을 활용하라고 조언합니다. 분양계약일이나 중도금 대출기간에 견본주택 앞에서 매물 확보 작업을 하는 중개업소 명함을 받아두거나 전화번호를 남기면 실시간으로 달라지는 분양권 웃돈 현황을 파악할 수 있습니다. 이때 매도자든 매수자든 중개업소 한곳과 거래하기보다 여러 중개업소를 돌아보는 것이 유리합니다. 보유 매물에 따라 웃돈이 천차만별로 달라지기 때문입니다.
인기지역의 경우 매수자가 양도세 부담까지 떠안거나 다운계약이 판을 치고 있는데요. 8.2대책에서 강화된 규정에 따르면 불법전매 적발시 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금을 물어야 합니다. 과거 처벌만 하고 실제 계약은 유효한 것으로 봤다면 최근에는 매수인이 분양 계약까지 취소할 수 있어 주의가 요구됩니다.
| 분양권 매수시 이런 매물 노려라
매도자뿐만 아니라 매수희망자도 정보 부족에 시달리기는 마찬가지입니다. 분양권 매수를 희망한다면 중개업소를 수시로 방문해 거래가격을 확인하고 급매물 정보를 받기 위해 연락처를 남겨놓는 것도 방법입니다. 이왕이면 대책 발표 전 전매제한기간이 짧은 단지나 중도금 대출이 이미 실행돼 자금부담이 적은 매물을 고르는 것이 유리하구요. 중도금 무이자나 적은 이율의 이자후불제 단지 위주로 고르면 이자 부담을 덜 수 있습니다.
| 8.2대책 시대 올바른 분양권 투자법은?
8.2대책의 초강력 부동산대책이 쏟아지면서 분양권 투자방법의 변화가 요구되고 있습니다. 분양시기와 지역에 따라 당장 전매제한 강화 규정이 적용되지 않더라도 양도세, 대출부담 등이 추가될 수 있습니다. 매수심리 하락도 피할 수 없는 흐름이구요.
조정대상지역, 투기지역, 투기과열지구에 속하는 경우 분양권 상태에서 매도시 50%, 다주택자의 경우 일반 양도세가 중과되기 때문에 수익을 내기 어려운 구조입니다. 강화된 LTV•DTI 적용과 주담대 건수 제한, 2년 거주요건을 채워야 해 실거주가 전제되어야 하구요. 규제지역에 포함되지 않았다고 안심하는 것도 금물입니다. 6.19대책에서 광명시가 추가됐듯이 과열이 나타나면 지역간의 형평성을 위해서라도 정부가 방관하지 않을 것입니다. 자금을 마련하고 철저히 실거주 목적으로 분양권을 거래하는 것. 혼돈의 시기에 가져야 할 올바른 자세입니다.
