8.2대책에 갭 투자자들 곡소리…나 떨고 있니?
| 저금리 기조, 전세가율 상승, 규제 완화…갭투자 자생 환경 조성
갭투자자란 전세보증금이나 대출금을 레버리지로 활용하는 투자수요를 말합니다. 글로벌 금융위기에서 2013년에 걸친 수도권 부동산 시장의 침체기는 갭투자가 태동하는 계기가 됩니다. 극심한 침체 탓에 매수심리가 하락하고, 전세 쏠림 현상이 심화되면서 전세가율은 80~90%까지 치솟게 됩니다. 다르게 말하면 집값의 10~20%만 있으면 주택을 구입할 수 있게 된 것이죠. 이후 저금리 기조가 이어지고, 다주택자들의 발목을 잡아왔던 다주택자 양도세 중과∙거주요건 등의 규제가 폐지되면서 갭투자가 자생하기 더없이 좋은 환경이 만들어집니다.
| 욕망이 빚어낸 갭투자 열풍
전세금이 1억 8000만원인 2억원 아파트를 한 채를 매입하는데 드는 비용은 취득세와 중개수수료를 포함 약 2500만원 정도. 2억 5000만원을 들여 10채를 매입한 후 2년이 지나 전세금을 2000만원씩 올려 받고, 이 자금을 토대로 주택을 추가로 매입하는 것을 반복하면 몇 년 안에 수십 채를 보유한 자산가가 될 수 있다. 집값 호황기에 기회를 잡은 갭투자자들의 투자 논리입니다. 2억 원짜리 집을 2000만원짜리 적금이나 주식쯤으로 여기는 분위기가 형성되고, 있는 사람이 집을 더 사게 되면서 다주택자가 주택을 추가로 구매하는 비중은 급증하게 됩니다.
| 8.2대책 발표로 사면초가에 놓인 갭투자자들
투기수요의 주택시장 유입으로 집값이 뛰고 실수요자들의 내집마련 기회가 축소되자 정부는 급기야 규제종합선물세트로 불리는 8.2대책 카드를 꺼내 듭니다. 대놓고 갭투자자를 겨냥했다 하여 시장에서는 8.2대책을 ‘갭투자 근절대책’이라고도 부르는데요. 유동자금이 부족한 다주택자들이 양도세 부담을 덜기 위해 시장에 매물을 쏟아낼 경우 집값이 조정을 받게 되고, 갭투자자들의 손실이 불가피할 것으로 예상됩니다. 가령, 전세금 1억 8000만원을 떠안고 매입한 2억원짜리 집이 2000만원만 하락해도 투자금 전액을 잃게 됩니다. 단타 형태로 투자가 이뤄지는 갭투자 특성상 새로운 세입자가 나타나지 않거나 전세값이 내려도 세입자에게 돌려줄 전세금을 융통하지 못해 위기를 맞게 됩니다.
| 갭투자자들을 떨게 하는 규제
정부는 조정대상지역을 대상으로 지난 정부에서 여러 차례 유예를 거쳐 폐지 수순을 밟았던 다주택자 양도세 중과를 부활시켰습니다. 추가로 다주택자들에게 내년 4월 1일 이전에 집을 팔라고도 경고했습니다. 규제 시행 이후 주택을 매도하면 최대 62%의 세금 폭탄을 맞게 됩니다. 현재 3년 이상 보유시 보유기간에 따라 양도차익의 10~30%가 공제되는 장기보유 특별공제에서도 배제돼 타격이 불가피할 합니다. 그래도 부동산 열기가 꺾이지 않을 경우 보유세 인상 등 8.2대책의 시즌 2, 시즌 3의 추가 규제가 나올 가능성이 커져 이래저래 사면초가에 놓이게 됐습니다.
| 갭투자자들을 떨게 하는 규제
전문가들은 금번 대책에 담긴 ‘1세대 1주택 양도세 비과세 요건’은 주택시장의 패러다임을 투자에서 실거주로 전환시키는 계기가 될 것이라고 전망합니다. 현행 2년 이상 보유하고 양도가액이 9억원 이하인 집을 매도시 1세대 1주택자에 한해 양도세를 면제해주고 있는데요. 3일부터 조정대상지역의 경우 1주택 양도세 면제를 받으려면 2년 이상 거주해야 한다는 단서가 추가로 더 붙게 됩니다. 집이 여러 채인 경우 양도차익이 적은 집을 우선 매도하고, 차익이 크게 난 집으로 이사해 거주요건을 채우려는 수요자가 늘어날 전망입니다.
| 갭투자자들을 떨게 하는 규제
8.2대책에는 임대사업자 등록을 유도하고, 필요 시 등록 의무화 여부를 검토하겠다는 내용이 담겼습니다. 다주택을 보유한 갭투자자들에게는 큰 압박이 되는 내용입니다. 등록 임대주택은 다주택자 양도소득세 중과 및 장기보유 특별공제 배제 대상에서 제외되지만, 소득세가 부과되기 때문에 새로운 부담을 떠안게 됩니다. 정부가 주택임대시장의 안정을 위해 연간 2000만 원 이하 임대 소득에 대한 소득세 과세가 2019년부터 적용한다고 밝힌 만큼 임대사업자 등록이나 부담부 증여가 늘어날 것으로 예상됩니다.
| 갭투자자들을 떨게 하는 규제
재개발, 재건축아파트가 다른 부동산상품 대비 투자 안정성이 높고 돈이 된다는 인식에 올 상반기 조합원 분양권 거래량은 지난해보다 두 배 가량 증가했습니다. 특히 전세를 끼고 매입할 경우 자금부담이 덜한 재개발의 경우 갭투자자들의 투자가 이어졌는데요. 정부는 투기과열지구 내 재건축 조합원 자격 양도를 금지하고, 관리처분인가가 떨어진 재개발 아파트의 조합원 분양권 전매를 소유권 이전 등기 시까지 불허해 투기수요를 사전에 차단한다는 계획입니다.
| 갭투자자들을 떨게 하는 규제
전세금이나 대출을 레버리지로 하는 갭투자에서 집값 하락만큼 두려운 것이 전셋값 하락입니다. 전셋값 하락분을 세입자에게 더 돌려줘야 하는데 자금이 부족할 경우 전세금을 돌려주지 못해 빚더미에 앉을 수 있습니다. 정부는 서민들의 주거 안정과 기수요 근절을 위해 8.2대책 말미에 공적임대 공급 계획을 내놓았는데요. 공적임대주택을 연간 17만호 지어 이중 60%를 수도권에 집중 공급하고, 신혼부부를 위한 분양형 공공주택(가칭 신혼희망타운)도 신규 건설할 계획입니다.
| 8.2대책 약발…휘청이는 부동산 시장
8.2대책의 효과는 시장에 빠른 속도로 나타나고 있습니다. 강남 재건축아파트가 3억원 내린 값에 팔리고, 갭투자의 성지 노원구 상계동 일대와 규제 직격탄을 맞은 세종시도 매물이 증가 추세를 보이고 있습니다. 정부가 주택매매∙청약∙세제∙재건축∙재개발을 총 망라하는 전방위적 규제를 내놓았고, 임기 내내 일관된 집값 안정 기조를 이어가겠다고 천명했기 때문입니다. 역대 최대 입주물량으로 인한 역전세난이 예상되는데다, 정부가 금리인상∙보유세 등 추가 규제 카드까지 만지작거리고 있다는 점도 갭투자자들을 위축시키고 있습니다.
| 자금여력에 따른 갭투자자들의 동상이몽
실탄이 부족한 갭투자자들이 위기를 맞은 것과 달리 자금여력을 갖춘 갭투자자들은 양도세 중과를 피해 주택을 매도하기보다 지금이 기회라며 버티기에 들어갈 공산이 커졌습니다. 거래절벽으로 당분간 집값이 조정을 받겠지만 장기적으론 공급 부족에 따른 집값 상승가능성이 존재해 서둘러 팔 이유가 없다는 이유에섭니다. 다주택자의 임대 등록과 월세전환이 가속화되면서 전세 품귀현상이 심화돼 전세가격이 뛸 가능성이 높아졌는데요. 전세금 상승분을 월세로 돌릴 경우 위험부담을 줄일 수 있지만 집값이 잡히지 않아 보유세 인상이 현실화될 경우 위기를 맞을 수 있습니다.
| 위기에 처한 갭투자자들. 생존>차익 실현
자금여력에 따라 지역에 따라 규제의 충격파는 다르겠지만 갭투자하기 어려운 시절이 온 것만은 분명해 보입니다. 혹여라도 규제의 반대급부로 거래절벽에 따른 집값상승이 나타나더라도 정부가 더 세게 고삐를 잡아당길 테니 말입니다. 때문에, 달라진 시장상황에 맞춰 투자 체질의 개선이 요구되고 있는데요. 세금 부담이 덜한 주택을 우선 처분하고, 전세를 월세로 전환하는 것을 고려해볼 만 합니다. 철저한 임대관리, 리모델링 투자를 통해 임대수익을 개선하고, 임대사업자 등록도 방법이구요. 당장 규제를 피했다 하더라도 시장 과열이 이어지면 6.19대책에서 광명이 조정대상지역에 포함됐듯 시장과열이 나타나면 언제든 규제가 가해질 수 있습니다. 이래저래 위기에 빠진 갭투자자들. 차익 실현보다 폭풍우를 피해 생존을 먼저 걱정해야 하는 처지가 됐습니다.
