고강도 규제에도 준강남권 아파트가 꿈틀하는 이유?
| 투기과열지구 부활…강남권 주택시장 움찔
문재인 정부의 과도한 투기억제를 막기 위한 규제가 연이어 발표됐습니다. 8.2부동산대책에서는 6년 만에 투기과열지구가 부활해 강남권을 중심으로 한 재건축 시장이 초긴장하고 있는 상황입니다. 특히 재건축이 활발한 강남권 4개구는 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역에 모두 해당돼 특히 긴장감이 고조되고 있습니다. 이외에 경기 일부, 세종시 등에도 규제가 강화돼 실수요자 중심으로 시장이 재편될지 귀추가 주목되고 있습니다.
| 규제지역이 있으면 非규제 지역이 있는 법~
강한 규제는 시장의 위축을 가져올 수 있는 게 사실입니다. 때문에 규제가 강할 때 非규제 지역의 가치는 오히려 높아지는 효과가 있습니다. 지난해 발표된 113대책, 올해 발표된 6.19대책 이후 非규제지역으로 수요가 증가한 사실을 어렵지 않게 볼 수 있는데요. 지난해 11월 용인 수지에서 분양한 ‘수지파크 푸르지오’는 1순위 평균 18.93대 1의 청약경쟁률을 기록하며 당시 용인시 최고 청약경쟁률을 기록했습니다. 인천의 ‘청라 호수공원 한신더휴’ 아파트도 올해 인천지역에서 가장 높은 14대 1의 청약경쟁률을 기록하며 완판됐습니다.
| 준강남권이던 ‘강동구’, 이젠 떳떳한 ‘강남4구’로 불리다
강남권에 대한 규제가 집중된 것은 이번이 처음이 아닙니다. 하지만 여러 규제에도 불구하고 여전히 지금의 강남권이 영향력이 큰 것은 그만큼 강남권을 생활권역으로 하고 싶어하는 수요가 탄탄하기 때문입니다. 서울 강동구의 경우 한강이남, 송파구와 접한 강남생활권이었지만, 강남4구로 불리지 못했었는데요. 하지만 9호선 연장, 대규모 재건축 등으로 지난해 11.3대책을 통해 ‘강남4구’로 떳떳하게 불리게 됐습니다. 9호선이 개통되면 8호선과 더불어 강남3구로의 접근성이 크게 개선돼 제대로 된 강남생활권이 가능해집니다.
| ‘新부촌’으로 떠오르는 ‘준강남권’
물론 ‘준강남권’의 경우 100% 강남은 아닙니다. 하지만 각종 인프라를 공유하는 등의 생활권이 같다면 ‘준강남권’이란 표현은 결코 어색하지 않습니다. 특히 요즘처럼 강남권에 대한 규제가 집중될 때에는 준강남권 지역들은 실수요자나 투자자 모두에게 좋은 차선책이 될 수 있습니다. 가격 부담 등으로 진입장벽이 높은 강남권의 인프라를 공유하고자 하는 수요층들이 준강남으로 유입될 수 있죠. 떳떳한 강남4구가 된 강동구처럼 말입니다.
| ‘준강남권’ 지역들 어떤 곳들이 있나?
‘준강남권’에서 중요한 것은 우선 강남권과의 거리입니다. 대표적인 준강남권역으로 서초구와 접한 동작구를 볼까요? 서초구 방배동과 마주하고 있는 곳은 동작구 사당동 일원입니다. 4호선, 7호선을 비롯해 2호선, 9호선 등도 환승을 통해 이용할 수 있죠. 서울도심을 비롯해 강남 한복판까지 쉽게 갈 수 있는 거리에 위치합니다. 2019년 1월 장재터널이 개통되면 차로 5분여정도면 서초동으로 이동할 수 있습니다. 한강 이북이면서 준강남권으로 꼽히는 성동구는 어떤가요. 성수대교, 동호대교만 건너면 강남구 신사동, 압구정동입니다. 강남으로 통학하는 학생들을 쉽게 볼 수 있습니다. 광진구 역시 삼성동, 청담동, 논현동 등과 송파 잠실 등으로 다리 하나를 건너면 각종 인프라를 이용할 수 있습니다.
| ‘준강남권’ 평균 가격도 ‘천차만별’…가격 부담 적은 ‘동작구’
KB국민은행 부동산 시세에 따르면, 준강남권에서 성동구 평균 아파트 매매가(8월 7일 기준)은 3.3㎡당 2,082만원으로 가장 높습니다. 광진구는 3.3㎡당 1,940만원이며 동작구가 1,795만원을 기록 해 한강을 건너지 않고 서초구와 바로 접하고 있음에도 불구하고 가격이 저렴합니다. 결국 주택구입을 계획중인 수요자들은 자금여력에 따라 준강남권 중에서도 선택지역을 달리하게 됩니다. 자금 부담이 큰 실수요자들이라면 가격이 상대적으로 저렴한 동작구가 접근이 쉬운 편입니다.
| 서초구 방배, 반포 재건축, 재개발로 신규 수요 유입되는 '동작구'–非투기지역
국토부 실거래가 자료를 살펴보면, 동작구 사당동 아파트값이 최근까지 많이 오른 것을 확인할 수 있습니다. 1990년에 입주한 사당동 대림 아파트의 경우 지난해 7월 전용면적 84.91㎡(12층)가 5억8400만원에 거래됐으나, 올해 7월엔 동일면적 13층이 7억원에 거래됐습니다. 1년 새 1억원 이상이 오른 셈입니다. 동작구 흑석뉴타운에 있는 흑석한강센트레빌 전용 84㎡도 지난해 7억7000만원에서 1년새 1억원 가량 상승한 8억8,000만원에 거래됐습니다. KB국민은행 시세에 따르면 최근 1년 서울 아파트 매매가 상승률은 4.81%를 기록했으며, 준강남권으로 꼽히는 동작구(5.16%), 성동구(5.21%), 모두 서울 평균 상승률을 웃돌았습니다.
| 준강남권 분양, 새 아파트를 노려볼까
8월 이후 준강남권 내 신규 분양단지는 동작구 사당동의 '이수역리가'가 있습니다. 전용 84㎡ 단일면적으로 총 452가구 중 204가구가 분양됩니다. 분양가는 약 7억원 선으로 바로 옆에 위치한 래미안 로이파크(입주예정) 아파트의 같은 면적의 가격(9억원 선)보다 저렴하며, 인접해 생활권이 유사한 서초구 방배동 일원 아파트들의 전셋값 수준이라 실수요자들의 관심이 높습니다. 입주도 빨라 9월부터 바로 가능합니다. 이외에 준강남권 지역 내 올해 입주(예정) 아파트들 가운데는 2호선 구의역 등을 이용할 수 있는 광진구 자양동 래미안 프리미어 팰리스 264가구(10월입주예정), 광진구 구의동 강변SK뷰 197가구(7월입주) 등과 왕십리뉴타운과 가까운 성동구 하왕십리동 왕십리자이 713가구(7월입주) 등이 있습니다.
| 가성비 뛰어난 준강남권…옥석 가리기는 필수
강남권은 규제가 심해도 가격 하락은 제한적입니다. 실수요층이 두터워 결국엔 시세를 회복시켜 주기 때문에 진입장벽이 쉽게 허물어지지 않습니다. 준강남권은 강남권 시세보다 절반 이상 저렴한 경우들을 볼 수 있습니다. 즉, ‘가성비가 뛰어나다’고 볼 수 있는데요. 강남권의 진입장벽이 허물어지지 않는 만큼 준강남권 지역의 실수요자들도 쉽게 줄지 않습니다. 역세권, 조망권, 개발로 인한 주거환경개선 등등 여러 장점을 갖춘 준강남권 아파트의 옥석을 잘 가려 선택한다면 불안정한 시장에서도 안정적인 내집 마련이 가능할 것입니다.
