고수들이 전하는 부동산정책 이면을 읽는 법
| 집값 뜀박질 진원지 ‘강남재건축’?
혼돈 그 자체입니다. 고강도 부동산 정책이 쏟아질 때마다 시장이 출렁거려서입니다. 이미 지난 11.3대책과 올해 6.19대책 발표 직후 시장은 큰 폭으로 출렁였죠.
중요한 점은 방향성이 바뀌지는 않았다는 점입니다. 일례로 서초구의 경우 올해에만 집값이 2~3억원이 올랐습니다. 서초구뿐만이 아닙니다. 강남4구(강남•서초•송파•강동구) 아파트 값은 새 정부 출범 후 가장 가파른 상승세를 보였습니다. 강동구가 6월 초까지 5.91% 오르면서 서울에서 가장 많이 올랐고 이어 송파구 3.25%, 강남구 2.65%, 서초구 2.44% 등의 순으로 나타났죠. 특히 이달 초 강남 재건축 아파트값의 주간 상승률은 2.69%로 급등해 강남4구 아파트 값을 견인한 주요 요인으로 지목됐습니다.
| 부동산 고수들은 정책 방향성을 함께 바라봐
하지만 간과해서는 안 될 사항이 있습니다. 이번 정부의 8.2 부동산대책 역시 우상향하던 부동산시장의 방향성 전환보다는 ‘진정’에 초점이 맞춰져 있다는 점입니다.
“부동산은 국내 경제에 큰 영향을 미치는 요소입니다. 부동산 경기가 꺾이면 국내 경기 또한 휘청거리죠. 이번 대책 역시 국내 경기를 꺾으려는 의도가 있다는 것이 아니라는 말입니다. 정부가 규제라는 이름으로 부동산시장을 안정화 시키려는 즉 방향성 전환이 아닌 속도 조절임을 인식해야 할 것입니다. 바로 향후에도 부동산이 급등할 것이란 시그널이 나오고 있어서죠. 이번 규제의 핵심 지역으로 지목되고 있는 강남권을 보면 더욱 알 수 있죠.”(M대학교 부동산학과 교수)
| 주택공급률 102%의 허수
우선적으로 보여지는 시그널은 공급 부족입니다. 주택공급률은 2년 전 기준으로 서울 96%, 전국 102%를 기록, 집이 남아도는 것 아니냐는 착각에 빠지게 하는데요. 대도시는 여전히 부족합니다. 서울과 수도권 등 대도시는 인구가 계속 늘고 있죠.
서울 인구가 갈수록 줄어들고 있다고는 하지만 한 연구에 따르면 서울 인구는 2035년까지 증가하고, 가구 수는 2040년까지 늘어날 것으로 전망됐습니다. 출산율은 떨어져도 지방과 외국에서 인구가 계속 유입되고, 1인 가구도 늘어나기 때문이죠.
“특히 집값의 바로미터로 불리는 강남권의 경우 재건축 등으로 향후 없어지는 주택 수가 입주 물량보다 더 많은 상황입니다. 그동안 강남 집값이 급등한 이유도 이와 무관하지 않죠. 하지만 공급량을 늘릴 수 있는 방안이 없다 보니 재건축 초과이익 환수제 등으로 우선 가격이라도 잡아보자는 취지입니다. 강남권에서 시작된 집값 상승은 서울 전역으로 퍼져나갈 것입니다.”(부동산 전문가 J씨)
| 강남권 이주 수요 흡수할 완충 물량 부족해
실제 부족한 입주 물량으로 강남권에서는 전월세 문제가 다시 등장할 수 있습니다.
통상 과거를 돌이켜 보면 서울에서 대단지 입주가 시작되면 적어도 3~4년 가량은 전월세는 물론집값도 안정된 사례들이 반복적으로 나타났었습니다. 일례로 2006년 12월을 시작으로 2008년까지 이뤄진 1만7천여 가구의 잠실주공(1~4단지) 입주는 외환위기로 인한 서울의 급등하는 전월세 문제를 해소하는데 큰 역할을 담당했죠. 오히려 일부 지역에는 역전세가 생겨서 전월세 가격이 20% 가량 다운되는 사태도 있었고요.
문제는 현재 강남권 이주 수요를 흡수할 완충 역할을 할 수 있는 물량이 지금은 없다는 것입니다. 이주 수요만 지속되는 상황이기 때문에 전월세 문제는 또 다시 재연될 수 있는 가능성이 있습니다. 전월세 문제로 시작된 가격 불안정은 매매가 상승으로 이어질 소지가 다분하죠.
| 신규 택지지구 조성은 3~4년 뒤, 시차 존재
신규 아파트가 조성될 마땅한 택지가 없다는 점도 집값을 견고하게 바라보는 이유입니다. 특히 강남의 경우는 더욱 그렇죠. 우면산, 청계산의 그린벨트를 풀어 주택공급을 늘리자는 일부 의견이 제기되고는 있지만 환경보호 문제 등 넘어야 할 산이 수십 고개죠. 당장 이뤄지기에는 역부족이라는 것입니다.
“참여정부 시절에도 공급대책이 없었던 것은 아닙니다. 강남대체 신도시라고 판교개발도 했고요. 당시에 공급부족이 논란이 되자 송파거여 신도시 개발도 대규모로 계획을 새로 했죠. 그런데 부동산시장에서 공급이라는 게 시간이 걸리는 문제이기 때문에 공급대책을 발표해도 실제로 공급 시기는 3~4년 후에 공급이 이루어지기 때문에 시차가 있습니다.”(부동산 전문가 Y씨)
| 강남권 희망수요 움직임에 주시해야
부동산, 특히 주택은 이를 취하려는 수요층이 의도가 굉장히 중요한 요소로 작용합니다. 가격은 그 결과물의 표출이고요. 그런 의미에서 3.3㎡당 5000만원에 육박하는 집값을 단순히 ‘미친 가격’으로 단정지을 지는 고민해 봐야할 것입니다. 강남권에 거주 중인 사회 각층의 인사들과 전문가 들은 여전히 강남권을 고집하고 있고 이 외에도 호시탐탐 강남 입성을 노리는 수요층이 여전히 대기 중이기 때문이죠. 그 이면에는 편리한 교통, 뛰어난 학군 등을 갖춘 입지적 강점과 함께 대한민국 부촌1번지에 살고 싶은 강남 스타일에 대한 로망이 있을 테고요. 강남권 부동산의 움직임을 간과해서는 안 되는 이유입니다.
| 강남권 하반기 공급물량, 일정 체크와 청약전략 꼼꼼히 세워야
8.2대책 이후 올해 강남3구에서 예정된 새 아파트는 서울 전역에서 공급되는 1만6223가구의 15%(2545가구)에 불과합니다. 서초구는 더욱 적어 9월 초에 분양 예정인 신반포센트럴자이(145가구)와 연내 예정된 우성1차래미안(192가구)이 전부죠.(일반분양 기준)
이에 강남권 새 아파트로의 입성을 계획한다면 전략적인 접근이 필요합니다. 그 중 신규 분양물량을 노린다면 청약이 한 방법이 될 수 있는데요. 통상 입주자 모집공고 후 몇 일 뒤 특별공급, 1순위 접수 후 분양일정이 종료되기 때문에 특별공급 자격 여부, 청약 가점제 등을 비롯해 관심단지의 일정을 미리 꼼꼼하게 체크할 필요가 있습니다.
| 혼돈의 시기, 틈새 전략은?
이례적으로 비성수기에 발표된 부동산 규제, 때문에 본격적인 이사철인 9월 이후에나 그 실효가 가시화될 것입니다. 고강도의 복합대책인 만큼 시장에서 이해하고 해석하는데 이보다 더 길어질 수 있는 소지도 상당하고요. 일부 재건축 단지에서는 ‘1억 정도 싸진 급매물이 나왔다’고는 하지만 실제 거래된 사례가 없기 때문에 그게 전반적으로 어떤 영향으로 갈 건지는 아직은 미지수입니다. 하지만 여전히 ‘좋은 입지의 돈 되는 새 아파트’는 경쟁이 치열할 것이라는 것이 업계 중론인데요. 마지막으로 고수들이 전하는 전략적 접근법을 들어보시죠.
“1순위 청약요건이 까다로워지고 실수요자 위주로 시장이 재편돼 전체적인 청약수요는 줄어들 수있습니다. 그럼에도 불구하고 그동안 수요가 두터웠던 곳은 더욱 쏠림 현상이 일어날 수 있습니다. 때문에 꼭 살고 싶은 단지의 청약시장을 두드려 보는 것이 가장 좋은 방법이고 이 외에도 부적격세대 등 예비당첨자 공급 이후 잔여세대 발생시 청약낙첨자 또는 내집마련신청 접수자들에게 추첨하는 등 잔여세대 공급방법을 체크하는 것도 한 방법입니다. 또한 최근에는 강남권을 중심으로 사전설명회를 진행하는 곳도 많으니 미리 청약 정보를 얻는 것도 좋은 방법입니다.”(K대학교 부동산학과 교수)
