출범 100일차 문정부 부동산정책 점검…집값 연착륙할까
| 전 정부의 규제 완화∙저금리 기조 속 집값 급등 불씨 마련
수도권 집값이 저점을 찍고 상승세로 돌아선 시점은 2013년 9월부터입니다. 전 정부가 글로벌 금융위기 이후 얼어붙은 부동산 시장의 부양을 위해 규제 빗장을 연 것이 집값 상승의 불씨가 됐다는 평가입니다. 다주택자 양도세 중과 폐지, 청약1순위 자격 완화, 민간택지 분양가 상한제 폐지, DTI∙LTV 등의 규제 완화로 집값 상승을 막는 장치가 사라졌고, 1%대로 시작한 저금리 기조는 ‘내 돈 주고 집 사면 바보’라는 말을 기본 상식으로 만들어버렸습니다.
| 건설사 공급 논리가 지배하는 부동산 시장
지난해 전체 경제성장률 2.8%에서 건설투자의 기여도는 1.6%포인트였으며, 전체 고용에서 건설부문이 차지하는 비중은 7.4%입니다. 건설경기가 어려워지면 나라가 휘청거린다는 논리 속에 집값 상승을 억제해왔던 안전장치가 사라지고 서민들의 내집 마련을 돕던 민간택지 분양가상한제, 청약가점제도 또한 폐지 수순을 밟았습니다. 수년간 부어온 청약통장은 무용지물이 될 위험에 처하고, 고삐 풀린 분양가가 천정부지로 치솟아 주변 집값을 끌어올렸습니다.
| 4년간 서울 서초 18.43%, 광명 21.19% 상승
건설경기 부양이라는 미명 하에 만들어진 집값 상승의 불씨는 3~4년 전부터 활활 타오르게 됩니다. 글로벌 금융위기 이후 2013년 9월 집값이 저점을 찍은 이후 상승곡선을 타기 시작해 8.2대책 발표전인 올해 7월까지 지속 상승행진을 이어옵니다. 이 기간 동안 수도권의 아파트값은 평균 12.24% 올랐습니다. 부의 편중도 심화됐는데요. 동기간 서울 서초구는 18.43%, 강남구 18.07% 상승했고 경기 광명시 21.19%, 과천시도 16.31% 급등합니다(시세 기준: KB국민은행).
| 새정부 출범 후 오름폭 커져…정부 1차 경고 ‘6.19대책’ 발표
탄핵 등 정치불안으로 위축됐던 경기가 새정부 출범 이후 호조세로 돌아서면서 부동산 열기가 더욱 뜨겁게 달아올랐고, 정부는 경고사격 차원에서 6.19 대책을 발표합니다. 투기과열지구 지정은 빠졌지만 경기 광명, 부산 기장∙부산진구를 조정대상지역으로 추가 선정하고 맞춤형 청약제도와 투자수요 관리방안을 골자로 한 대책입니다. 조정대상지역의 LTV와 DTI 비율을 10%p씩 강화하고 잔금대출에도 DTI를 적용합니다. 이외에 강남4개구를 포함한 서울 21개구의 민간택지 전매제한 기간을 소유권 이전 등기 시까지 강화하고 재건축조합원 주택 공급수를 최대 3주택에서 2주택으로 제한하게 됐습니다.
| 6.19대책에도 불구하고 잡히지 않던 집값…초강도 8.2부동산대책 초래
탄력을 받은 부동산 시장은 6.19대책 발표에도 불구하고 더욱 더 가파른 상승세를 이어가 도심과 거리가 있는 분당, 일산 지역까지 상승세가 확산되기에 이릅니다. 계속된 저금리로 예금 보다는 주택이 수익성이 좋다는 생각에 은행 빚을 얻어가며 주택투자에 나서는 이들이 늘었기 때문입니다. 집값 상승 열기가 꺾이지 않자 현 정부의 부동산 정책을 두고 비난여론이 거세졌고, 출범 초기에는 이례적인 고강도 규제를 내놓는데 힘이 실리게 됩니다.
| 규제종합세트 8.2대책…내용은?
8.2대책은 아파트, 청약, 재건축, 재개발, 오피스텔 등을 광범위하게 다룬 규제 종합세트로 불리는데요. 고강도 규제로 꼽히는 투기과열지구와 투기지구가 부활하게 됩니다. 청약1순위 자격요건 강화되고 청약가점제 적용확대, 규제 무풍지대로 여겨졌던 오피스텔의 전매가 제한됩니다. 입주권 전매 금지 등으로 재건축, 재개발 사업에 브레이크가 걸렸고, 갭투자자와 다주택자들이 가장 두려워했던 양도세 부담 증가와 1세대 1주택 양도세 비과세 요건 강화, 대출 규제가 현실화되는 등 부동산 시장은 전방위적인 규제에 직면하게 됩니다.
| 8.2부동산대책 효과…집값 상승세 꺾였다
규제지역을 중심으로 8.2부동산대책의 약발이 나타나고 있습니다. 규제지역에서는 다주택자들의 주택 매도가 늘고 매수심리 위축으로 값이 내리는 등 시장이 안정화되는 모습입니다. 풍선효과가 기대됐던 비규제지역도 집값 상승세가 꺾이지 않으면 언제든 규제지역으로 지정될 수 있다는 우려감에 자세를 바짝 낮췄습니다. 집값 상승세가 거셌던 평촌의 한 중개업소는 “언제든 규제지역이 될 수 있어 값이 비싼 매물 소개를 자제하고 있다”며 “규제 시점 이후 상승세가 멈췄고, 값을 내린 급매물 위주로 계약이 이뤄진다”고 말합니다. 안양 인덕원역 중개업소도 “고가 아파트의 분양권 웃돈이 대책 전보다 1000만원 가량 내렸다”고 전합니다.
| 달라진 시장환경 맞춰 변화해야 할 때
거센 집값상승 탓에 규제의 목소리가 높아졌고, 출범 초기의 새내기 정부로는 이례적으로 고강도의 부동산 대책을 두 차례 발표했습니다. 투기 세력의 손발이 묶였지만 정부는 앞으로도 집값이 잡히지 않으면 8.2대책의 시즌2, 시즌3 등 훨씬 강력한 규제 카드를 꺼내겠다고 천명한 만큼 부동산 시장이 연착륙할 것이라는 전망이 힘을 얻고 있습니다. 부동산 정책은 시장의 요구에 따라 규제와 부양이 반복돼 왔습니다. 새 정부의 부동산 정책 기조가 ‘시장안정’으로 방향을 잡은 만큼 수요자들은 달라진 시장 상황에 맞춰 안정기에 맞게 내집 마련을 수정하는 자세가 필요한 때입니다.
