집은 남향 좋다? 이젠 향보다 조망권
| 국내 지역별 최고가 아파트 살펴보니 역시 ‘조망권’
서울의 한남더힐과 갤러리아 포레, 부산의 해운대 아이파크, 해운대 경동제이드, 인천 송도 더샵 퍼스트월드, 울산의 대공원 코오롱파크폴리스, 대전의 스마트시티 등 최근 1년간 우리나라에서 지역별로 가장 비싸게 거래된 1, 2위 아파트를 살펴보면 탁월한 조망을 갖춘 아파트가 태반입니다.
| 조망권 하면 ‘물’을 가장 먼저 떠올리는 이유
그런데 그거 아세요? 조망권에도 유행과 트렌드가 있고 그에 따른 가치도 달리 매겨진다는 사실. 우리나라 주거단지에 조망권 개념이 생긴 건 1970년대 말 압구정동 현대아파트가 들어서면서부터 시작됐다는 게 통설인데요. 하지만 당시만 해도 ‘한강 조망권’은 집값을 좌우하는 요인은 아니었다 합니다. 1990년대 말 주상복합 형태의 초고층 아파트가 한강변을 따라 들어서면서 소중한 권리로 인정받기 시작했다는데요. 흔히 조망권 하면 한강을 비롯한 ‘물’ 조망권이 가장 먼저 떠오르는 것과 무관하지 않죠.
| 아파트 이젠 향보다 조망권인가
업계에선 조망권의 가치가 집값의 20~30%를 차지한다고 추정하는데요. 조망 여부뿐 아니라 얼마나 더 잘 보이느냐에 따라 같은 평수라도 억대 이상 차이가 나기도 하니 조망권의 영향력은 실로 상당합니다. 아울러 그 위력은 더 커질 공산이 큽니다. 요새는 심지어 ‘향보다 조망권’이라는 말도 나돌고 실제로 조망을 위해 남향을 포기하는 사례도 늘고 있습니다. 향이 좋은 세대보다 조망이 좋은 세대의 가격이 더 우세하기도 하고요. 강남구 청담동에 위치한 ‘청담 래미안 로이뷰’가 그 예인데요. 이 단지에서 한강 조망이 되는 전용 110㎡ 북동향 아파트는 16~17억원, 남동향은 14억~15억원에 시세가 형성돼 북동향이 남동향보다 1억원가량 더 비쌉니다. 상황이 이렇다 보니 ‘청담자이’나 ‘미사강변리버뷰자이’처럼 애초부터 조망권을 전면에 내세워 북동향이나 북향으로 설계한 집들도 나오고 있고요. 조망권의 힘이 ‘집은 남향’이라는 전통적 사고관까지 바꿔 놓으며 아파트의 새로운 트렌드를 만들고 있는 셈이죠.
| 요새는 ‘공원’ 조망권이 그린라이트
또 다른 트렌드로 ‘공원 조망권’도 급상승 중입니다. 급격한 도시화로 환경오염과 혼잡이 가중되면서 녹지가 재산 가치와 지역 매력을 높이는 요소로 손꼽히게 된 것인데요. 단지 인근으로 녹지가 풍부해 도심의 편리함을 누리면서도 전원생활이 가능한 아파트를 찾는 이들이 늘면서 ‘공원 조망권’을 갖춘 단지는 지역 내에서도 높은 시세를 유지하고 있습니다. 대표적인 예로 넓은 녹지의 월드컵 공원과 북한산 조망이 가능한 가재울뉴타운3구역의 DMC래미안e편한세상 3.3㎡당 평균 매매시세는 1,944만원으로 서대문구 북가좌동 평균 아파트값(1,583만원)보다 361만원 높습니다. 전용 84㎡형 아파트로 환산하면 지역 시세보다 약 9.000여만원의 프리미엄이 붙은 셈이죠. 거실 삼면 유리를 통해 서울숲 조망이 가능한 갤러리아 포레 전용 217.86㎡의 매매가도 43억으로 전국 최고 수준의 매매가를 보이고 있고요.
| 웰빙∙힐링 열풍에 유행하는 조망권도 달라져
웰빙∙힐링이 사회적 트렌드가 되면서 조망권의 위력은 더 거세지고 있는데요. 조망권의 큰 두 축은 그린 프리미엄을 느낄 수 있는 숲이나 공원 조망, 그리고 한강을 비롯한 바다, 호수 등의 블루 조망권 이렇게 나눌 수 있습니다. 이러한 조망권은 예전에도 있었지만 최근 대규모 부지에 계획적이고 체계적으로 개발되는 도시개발사업이 활기를 띠면서 더욱더 각광을 받고 있습니다.
| 조망권의 가치가 치솟는 까닭은?
조망권의 가치가 하늘 높은 줄 모르고 치솟는 이유가 뭘까요? 그건 지역별로 우수한 조망을 확보할 수 있는 아파트 부지가 한정적이기 때문입니다. 안에서 편하게 경관을 보면서 쉴 수 있는 훌륭한 휴식공간으로 만들어 주는 것 또한 조망이 가능한 단지에서만 가능한 일이고요. 이처럼 아름다운 풍광과 탁 트인 전망은 아무나 가질 수 없는 특권이기에 조망권을 갖춘 아파트에 사는 것은 그 사람의 사회적 지위를 보여주기도 합니다.
| 새로운 트렌드로 떠오른 ‘멀티 조망권’
하지만 갈수록 높아지는 조망권의 인기와 달리 그 희소가치는 점차 흐려지고 있는 추세입니다. 주거 쾌적성을 중시하는 경향이 강해지면서 지자체마다 쾌적한 지역을 만들기 위해 공원조성이나 하천재생사업에 열을 올리고, 새로 조성되는 신도시나 택지지구 역시 강이나 호수, 공원, 산 같은 자연환경이 잘 갖춰져 있어서죠. 그래서인지 ‘산+강’. ‘바다+공원’ 등 두 개 이상의 조망권을 갖춘 멀티 조망권이 조망권의 핫 키워드로 떠오르고 있습니다. 한강이나 호수 등 하나의 조망권보다는 호수와 공원, 호수와 산 등 희소가치 높은 더블 조망권이 더 큰 프리미엄을 형성하기 때문이죠.
| ‘갤러리아 포레’ 인근 시세 2배인 이유
멀티 조망권은 탁월한 입지를 갖추지 않는 이상 조건이 성립되지 않습니다. 실제로 더블 조망권을 갖춘 아파트는 단일 조망권 아파트보다도 희소가치가 높아 시세 또한 높게 형성돼 있고요. 일례로 지난해 거래된 실거래가를 살펴보면 성동구 성수동에 위치해 한강과 서울숲 모두를 조망할 수 있는 갤러리아 포레 전용면적 168㎡(41층)는 33억원의 시세를 형성하고 있습니다. 반면 인근의 광진구 자양동에 위치해 한강조망이 가능한 단일 조망권 단지인 더샵스타시티 전용면적 163㎡(48층)는 14억2,000만원, 한강시민공원 바로 앞에 위치한 광진트라팰리스 전용면적 169㎡(19층)는 13억5,000만원으로 더블 조망권의 갤러리아 포레가 2배를 웃도는 높은 가격을 형성하고 있습니다.
| 급이 다른 조망권! 그린&블루 조망권 프리미엄을 동시에
멀티 조망권은 좀처럼 찾아보기가 힘든데요. 올해 상반기 더블 조망을 확보한 단지가 분양 예정이라 주목됩니다. GS건설이 오는 5월 안산 고잔신도시 사동 90블록 일대에 선보일 '그랑시티자이 2차’가 눈에 띄는데요. 이 단지는 시화호와 갈대습지공원, 세계정원 경기가든 등을 모두 감상할 수 있어 블루와 그린 더블 조망권 프리미엄이 기대되는데요. 이미 지난해 조기 완판된 1차의 시화호 조망세대가 2,000~3,000만원, 근린공원 조망세대는 1,000만원 정도의 웃돈이 붙을 정도로 인기가 있어 이번 2차에서는 조망세대를 늘려 공급한다는 방침이며, 조망권 극대화를 위해 탁 트인 전망과 함께 최상층의 여유를 누리는 스카이 커뮤니티를 도입한다고 합니다. 이외에 서울 성수동 일원에서는 한강과 서울숲을 함께 조망할 수 있는 ‘아크로 서울 포레스트’가 공급 예정입니다.
| 특별한 전망은 부와 웰빙 주거문화의 표상
앞으로 산과 바다, 호수와 공원처럼 블루와 그린프리미엄을 동시에 누리는 멀티 조망권의 가치는 더욱더 높아질 전망입니다. 희소가치란 누구나 바라지만 아무나 누릴 수 없는 특권이기에 그러합니다. 건설사들이 조망이 가능한 부지 확보와 뷰를 극대화할 수 있는 특화설계에 심혈을 기울이는 것도 이 때문이고요. 마지막으로 부동산 전문가의 의견 들어보시죠.
“가치가 검증된 조망권을 마다할 이유는 없는데요. 소득수준과 주거의 질이 향상될수록 조망권 비중은 더욱 높아질 것이고 쾌적하고 특별한 전망을 갖춘 아파트가 부와 웰빙 주거문화의 대표주자로서 상징성을 지닐 것입니다.”
