부동산 뜰 곳 선별하는 방법은?
| 조기 대선 앞두고 부동산 시장 규제에 한 목소리
5월 9일 이른바 장미 대선을 앞두고 유력 후보자들이 공통적으로 부동산시장 규제를 언급하고 있습니다. 경기 부양 중심이었던 박근혜 정부와 달리 가계부채 문제 해결을 위해 당장 또는 향후에라도 규제가 필요하다는 겁니다. 후보에 따라 다르긴 합니다만 부동산 보유세 비중을 국내총생산(GDP)의 1%까지 올리겠다는 문재인 후보와 부동산 시장의 활성화보다는 안정화에 집중하면서 규제가 필요한 시기에 적절한 대안을 내놓겠다는 안철수 후보의 공약에 국민들의 관심이 집중되고 있습니다.
| 11.3 부동산대책 이후 논의되는 규제들…분양시장 눈치보기 시작
현재 부동산 시장에서는 대출규제로 주택구입 자금 확보가 어려워졌고 11.3부동산대책 시행으로 일부 지역들은 분양권전매, 1순위자격, 재당첨 제한 등으로 분양시장의 분위기가 가라앉기도 했습니다. 또한 정부 야당에서 계속 주장해오는 전월세 상한제와 아파트 후분양제를 비롯하여 계약갱신청구권, 추가 대출 규제까지 일련의 정책 시그널들이 향후 부동산시장을 다소 불투명하게 하고 있습니다.
| 불안정해도 뜨는 곳은 뜨더라
향후 시장을 100% 확신할 수는 없습니다. 가능성을 열고 접근하는 것인데요. 우선 그동안 어떤 곳이 잘 됐었는지 찾아 보는 것이 좋습니다. 예를 들어 공공택지의 인기는 비교적 꾸준합니다. 분양가상한제 적용으로 분양가가 주변보다 낮은 편이죠. 과천에 인접한 안양 관양지구(지금은 동편마을로 불립니다.)는 분양 당시 분양가가 주변지역에 비해 약 30% 가까이 낮게 책정되며 눈길을 끌었습니다. 당시 3억3000만원 선에서 분양된 전용 84㎡는 약 7년 만에 5억8000만원까지 거래가 됐습니다. 최근 수도권에서 주목 받고 있는 공공택지인 가운데 평택 고덕국제신도도 같은 평택내에 다른 곳과 달리 인기인데요. 고덕국제신도시 첫 분양인 ‘고덕 파라곤’은 평균 경쟁률 49.4대1 경쟁률을 기록했고 이어 GS건설의 ‘고덕 자연앤자이’는 평균 경쟁률 28.8대 1, ‘고덕국제신도시 제일풍경채 센트럴’은 평균 84.1대 1로 기록을 갈아 치웠습니다.
| 뜨는 곳들은 분명 이유가 있다…저력 있는 부동산의 조건은?
평택 고덕신도시는 분양가가 저렴하다는 시각은 적었지만 주목을 받았습니다. 분양가도 중요하지만 그 외에 중요한 다른 무엇인가도 있다는 것입니다. 소비자들로부터 주목 받을 곳이라면 교통, 교육, 상권, 친환경, 배후수요, 브랜드 등 여러 요인을 갖추는 게 중요합니다. 더불어 앞으로 더 나아질 것들이 있는지도 봐야 할 것이고요.
| 고속철 역세권(KTX/SRT) 부동산 변치 않는 인기
역세권의 장점은 두말하면 잔소리입니다. 철도망이 다양한 수도권과 달리 지방권역에서 교통망은 특히 중요합니다. 최근에는 고속철 역세권 지역의 인기가 계속되고 있습니다. 수도권 서남부에 위치한 KTX광명역세권지구는 대형유통시설과 고급주상복합이 들어서면서 가치가 크게 상승했습니다. 이곳 분양 아파트들은 1억원을 웃도는 프리미엄이 형성돼 있습니다. 동탄2신도시도 SRT동탄역 일대가 비쌉니다. 동탄역과 가까운 시범단지 내 ‘동탄역 우남퍼스트빌’과 ‘호반베르디움’(전용면적 84㎡ 기준)은 분양가 보다 2억원 이상 가격이 올라 있습니다. 고속철 역세권은 지방에서도 조성 중입니다. 경남 진주에 조성중인 신진주역세권지구는 KTX신진주 이전으로 조성되는 곳으로 거제-김천간 남부내륙철도도 추진되고 있어 교통의 요충지로서 더욱 주목 받을 전망입니다.
| 집과 직장이 가까운 직주근접 아파트 시세 주목
도심 지역은 직주근접, 즉 직장과 주거지가 가까워 수요가 두텁습니다. 서울의 경우 시청, 광화문 일대와 가까운 곳과 강남, 여의도 일대 업무지구로 이동하기 좋은 곳들이 집값이 비쌉니다. 지난 2월 입주가 시작된 서울 종로구 ‘경희궁자이’는 도심 아파트로는 보기 드물게 전용 84㎡이 10억원 이상에 거래 돼 주목 받은바 있습니다. 올해 부산진구 전포동에 분양한 ‘전포 유림노르웨이숲’은 1순위 청약에서 최고 195대 1의 높은 청약경쟁률을 기록하고 3일 만에 완판됐습니다. 지난해 통계청이 발표한 "이사 계획 지역 선택 이유" 통계에 따르면 응답자의 29.4%가 '직장 및 사업상 이유'를 꼽았습니다. 차순위로 교통(18.9%), 경제적이유(14.6%) 등을 꼽았죠. 그만큼 직주근접 환경이 중요한 부분을 차지함을 알 수 있습니다.
| 산업단지 배후수요 갖춘 부동산 가치 ↑
도시의 중심업무지구 이외에 직주근접 요건 중 산업단지도 중요합니다. 지난해 10월 전북 전주시에 분양한 '전주 에코시티 더샵 3차'의 경우 전주 1,2일반산업단지와 친환경 첨단복합산업 단지를 배후에 두고 있어 계약 시작 6일 만에 완판 된 바 있습니다. 새롭게 개발되는 산업단지가 주변에 있는 것도 장점이 될 수 있는 것입니다. 경남 진주의 신진주역세권 도시개발지구는 진주상평일반산업단지, 정촌일반산업단지 등 9개 단지(729개 업체, 11,727명)를 배후에 두고 있어 탄탄한 배후수요를 자랑합니다. 특히 항공국가산업단지, 뿌리산업단지 등 대규모 복합 산업단지가 조성이 추진되고 있어 수요는 더욱 증가할 전망입니다. 신진주역세권 도시개발지구에서는 이달 한화건설이 신진주역세권 꿈에그린 총 474가구를 분양할 계획입니다.
| 대형 건설사 브랜드가 역시 주목을 받는다
아파트 브랜드도 중요하게 보는 소비자들이 많습니다. 실제로 지역에 따라 브랜드가 시세에 영향을 주기도 합니다. 브랜드 아파트는 불황기엔 가격 하락폭이 적은 대신 회복기엔 상승폭이 큰 편입니다. 지난해 10월 경기 안산에서 분양한 그랑시티자이는 대형건설사의 브랜드, 상품성 등이 주목 받으면서 계약 5일 만에 3,400여가구가 완판 됐습니다. 안산에서는 그랑시티자이Ⅱ 3370가구가 분양을 준비 중입니다. 지방권역에서 경상남도 신진주역세권 꿈에그린 역시 신진주역세권 내 최초의 메이저 브랜드로 수요자들의 관심도가 높은데요. 이미 지난해 신진주역세권 내에서 흥한주택종합건설 센트럴웰가가 성공적으로 분양을 마친 상황에서 대형건설사인 한화건설의 신진주역세권 꿈에그린은 메이저 브랜드로 첫 분양이라는 점이 소비자들의 눈길을 끕니다.
| 백세시대...힐링 라이프를 표방하는 건강한 아파트 인기
미세먼지, 황사 등으로 쾌적한 환경이 인기입니다. 숲이나 공원 인근에 있는 경우 산책이나 운동을 쉽게 할 수 있습니다. 주차장을 모두 지하화해 지상 공간을 녹지로 조성하는 단지들도 있습니다. 부산어린이대공원, 부산시민공원 등이 가까운 '부산연지 꿈에그린'은 높은 청약률을 기록하며 조기에 완판됐습니다. 공원 조망, 인접한 분양 단지들 소식도 속속 들립니다. 소래습지생태공원, 너른들공원이 인접한 '인천논현 푸르지오', 안산 그랑시티자이Ⅱ는 사동공원, 시화호 등이 인접합니다. 경남 진주의 신진주역세권 꿈에그린도 축구장의 약 7.8배 규모의 근린공원과 문화공원, 수변공원 등 다양한 공원녹지가 인접해 쾌적한 환경을 갖췄습니다.
| 불안요소 극복할 안전자산은?
최신 트렌드에 맞는 상품 구성을 통해 소비자가 주목하는 단지는 가격이 쉽게 떨어지지 않습니다. 시장의 전반적인 하락기라고 해도 말이죠. 반대로 회복기에는 회복 속도가 빠릅니다. 불안요소가 커지는 부동산 시장에서 매입, 청약 타이밍도 중요하지만 어떤 프리미엄 요소를 갖췄는지 분석하고 선별하는 것도 중요합니다. 그리고 실행력을 갖고 실천하는 것은 더 중요합니다. 가볍게 생각했던 소소한 장점들이 어려울 때 더 빛을 발하는 법입니다. 넓게, 멀리 보는 혜안으로 미래의 가치에 투자하는 노력이 지금 필요할 때 입니다.
