금리불안에도 ‘맑음’인 부동산의 특징
| 흔들림 없는 부동산 시장 가능할까
국내 부동산 시장의 부작용으로 지적되고 있는 청약 인기 지역과 미달 지역의 격차가 어제 오늘만의 문제가 아니죠. 이런 지역적 편차가 심해질수록 시장은 요동칠 수밖에 없는데요. 부동산 시장의 불안요인 중 하나였던 분양시장 과열을 막고자 나온 11.3 부동산 대책이 오피스텔, 상가 등 수익형 부동산으로 투자자들의 시선을 돌리는데 도움이 됐다는 평가를 받고 있습니다. 선택과 집중의 시기 4월, 수익형 부동산 시장으로 쏠린 소비자들의 시선을 따라가 봤습니다.
| 금융(대출), 청약제도 강화 등 빡빡해진 부동산시장
지난해부터 정부는 시장을 규제하는 쪽으로 방향을 바꿔 각종 규제를 쏟아 냈습니다. 여신심사강화로 대출 옥죄기를 시작했고 시행 6개월로 접어든 11.3부동산대책은 전매 및 1순위자격 등을 강화해 청약시장 곳곳이 위축되기 시작했습니다. 지방권역 곳곳에서는 1순위 청약자가 ‘제로’ 이거나 미달되는 곳들이 증가했고 분양을 연기하는 곳들이 나오고 있습니다. 대출도 어려워 지면서 당첨이 됐지만 계약을 포기해야 하는 일도 발생하고 있습니다. 정부는 ‘조정대상 지역‘ 지정에 대해 일정 기준을 마련해 추가 지정 가능성이 있음을 시사했습니다.
| 소비자는 되는 곳, 될만한 곳을 찾는다…여전히 뜨거운 부산
조정대상 지역에 포함된 부산(해운대구, 연제구, 동래구, 남구, 수영구)은 그럼에도 불구하고 청약열기가 뜨겁습니다. 왜 열기가 뜨거울 까요. 부산은 수도권 등 다른 조정대상 지역과 달리 분양권 전매가 가능합니다. 또한 재개발 등의 정비사업이 활발하게 진행 돼 이주, 멸실이 이뤄지고 있어 꾸준하게 사고팔고가 가능합니다. ‘되는 곳은 된다’라는 말을 실감하고 있는 곳이지요. 사고 팔기에 좋은 곳은 그만큼 매수자들이 움직이는 셈입니다. 하지만 뜨거운 만큼 규제 강화 가능성도 열려 있기 때문에 아파트의 경우 규제에 직접적인 영향을 받는 상품이 아닌 좋은 입지를 갖춘 非아파트, 즉 오피스텔 같은 수익형 부동산도 매입을 고려해 볼 만 합니다.
| 각종 규제 속 부동산 기상도…곳곳이 맑음? 흐림?
최근까지 시행된 규제가 청약에 집중되면서 청약이 비교적 자유로운 수익형 부동산이 대체 투자처로 주목을 받고 있습니다. 특히 최근 공급되는 오피스텔들은 아파트와 차이가 거의 없는 평면설계 등을 갖춰 아파트와 상품적인 면을 비교해도 밀리지 않고 있습니다. 바닥난방을 허용(전용 85㎡이하)하고 욕실설치, 안목치수 등이 적용되고 판상형, 맞통풍 구조설계 돼 아파트와 별반 차이가 없습니다. 여기에다 청약통장이 필요 없고 분양가 상한제 적용을 받지 않아 전매가 가능하다는 점도 수요자들의 눈길을 끄는 요인입니다. 소형 오피스텔은 소액 투자자들이나 젊은 층의 주거용으로 시장에서 소화되며 중형, 중대형 오피스텔은 3~4인 가족이 거주해도 불편함 없어 수요층도 두터워 지고 있습니다.
| 수익형 부동산 인기에 한 몫 하는 저금리...금리인상은 대비해야
계속되고 있는 저금리는 수익형 부동산 인기에 한몫하고 있습니다. 입지가 비교적 좋은 곳들은 소비자들의 반응이 좋은데요. 수도권 남부와 서울 강남권을 연결하는 신분당선 라인에 위치한 수익형 부동산을 볼까요. 올해 1월 용인에서 분양한 ‘성복역 롯데캐슬 골드타운’ 오피스텔의 경우 성복역 초역세권인데다 롯데시네마, 롯데마트, 롯데몰 등의 대형 쇼핑몰 등의 편의시설 등을 갖춰 43.1대 1의 경쟁률을 기록하고 3일만에 완판 됐습니다. 좋은 입지와 편하게 살 수 있는 환경이 맞아 떨어진 상품입니다. 저금리가 계속되고 있습니다만 미국發 금리인상에 대한 대비도 필요합니다. 미국의 영향으로 국내 금리 역시 인상(최대 예상치 2.25%)될 수 있다는 전망도 나오고 있는 만큼 수익형부동산도 선별적인 접근이 앞으로 필요해 졌습니다. 수요자들이 관심을 가질만한 입지, 상품적인 특성을 갖춰 공실 가능성이 낮은 수익형 부동산에 투자를 해야 금리인상의 충격에서도 견딜 수 있습니다.
| 수익형 부동산도 ‘랜드마크’라야 인기
지역을 대표하는 단지를 ‘랜드마크 단지’라고 합니다. 이들 단지들은 각각 다양한 장점들을 갖춰 소비자들의 입에 오르내리며 주목을 받는데요. 예를 들어 지역에서 가장 높은 단지라거나 조망권이 뛰어난 단지, 다른 단지에서 볼 수 없는 커뮤니티를 갖췄거나 교통여건이 뛰어난 경우 등등 이유야 어떻든 다양한 장점을 갖춘 단지는 랜드마크가 될 수 있습니다. 현재는 아니지만 앞으로 교통 등 거주환경이 개선되는 곳들도 주목할 만 합니다. 서울숲 갤러리아포레(서울숲, 한강조망, 초고층 등), 삼성동 아이파크(초고층, 한강조망, 코엑스, 학군 등), 킨텍스 꿈에그린(백화점, 워터파크, 아쿠아리움, GTX(예정) 등), 분당 정자동 파크뷰(고층, 신분당선으로 강남접근성 개선, 카페거리 등 상권확대 등) 등의 다양한 장점을 갖춘 단지들은 지역 랜드마크로 불립니다. 수익형 부동산도 이렇게 다양한 장점을 갖춰야 안정적인 수익을 기대할 수 있습니다.
| 주택의 업사이징, 다운사이징 이유? 수요는 살기 편한 환경을 찾기 때문
통계청에 따르면 2025년 경에는 1,2인가구가 전체 가구의 약 60%까지 차지할 것이라는 예측이 나왔습니다. 때문에 소형 오피스텔이 더 유망하다는 전망이 나오곤 합니다. 물론 전혀 틀린 말은 아닙니다만 좁은 공간에 대한 거부감은 쉽게 해소되지 않습니다. 1~2인 가구로서는 적당해 보이는 소형 오피스텔이지만 살다 보면 3인 이상으로 가구의 변화가 얼마든지 생길 수 있습니다. 자녀를 1명만 낳아도 3인 가족인데 2룸 이하 소형 오피스텔은 불편이 따를 수밖에 없습니다. 결국 좀더 살기 편한 환경을 위해 소형보다는 중형을 찾게 됩니다. 또한 대형에 거주하던 소비자들은 자녀 출가와 관리비용, 가계비지출 부담을 줄이고자 중형으로 다운사이징을 하면서 중형 오피스텔 수요 역시 쉽게 줄어들기 어렵습니다. 최근 아파트와 유사한 모습의 중형 오피스텔(전용 84㎡)의 경우 판상형, 3룸, 욕실2 등 중형 아파트와 유사하게 공급되고 과거 오피스텔의 단점을 답습하지 않습니다.
| 수요 증가 할 지역은?…경기 남부 그리고 광교신도시
수도권 남부, 특히 수원, 용인 일대는 삼성전자와 유관기업들로 인해 임대수요가 탄탄합니다. 2기 신도시인 광교신도시는 경기융합타운, 수원법원종합청사, 수원컨벤션센터 조성 사업 등이 추진 중에 있어 2021년까지 기존 상주인구와 이들 사업을 통한 유동인구까지 포함해 17만명 이상의 인구가 생활하는 도시로 탈바꿈 될 전망입니다. 신분당선 남부연장이 개통되면서 서울 강남권과 판교테크노벨리 등으로 출퇴근 환경까지 좋다는 점에서 서울 강남, 서초일대 전셋값 상승 등의 부담을 느낀 실수요자들이 신분당선을 따라 남하하고 있습니다. 서울 강남구 아파트 전셋값은 3.3㎡당 1,894만원(KB시세 기준), 서초구는 1,924만원인 반면 광교신도시 내 이의동은 3.3㎡당 1362만원, 하동 1,191만원 수준으로 자금 부담을 덜 수 있습니다.
| 광교신도시 호수조망권 자리의 마지막 티켓
광교신도시에서 제대로 된 호수조망이 나오는 자리를 ‘호수조망 Golden Ring'으로 부릅니다. 호수 주변으로 힐스테이트광교, 더샵레이크파크, 에일린의 뜰 등 여러 단지들이 분포하고 조망권 프리미엄을 형성하고 있습니다. 조망권과 비조망권은 1억원 안팎의 차이를 보이기도 합니다. ‘호수조망 Golden Ring' 라인에서 마지막 주거시설이 분양을 앞두고 있습니다. 한화건설이 수원컨벤션센터 지원시설 부지에 짓는 ‘광교 컨벤션 꿈에그린’ 으로 총 759가구 가운데 펜트하우스 3가구(전용 175㎡)을 제외하고 756가구가 전용 84㎡(중형)으로 구성돼 있습니다. 판상형, 맞통풍 구조로 설계 돼 주거용으로 활용도가 높습니다. 수원컨벤션센터와 함께 백화점·아쿠아리움·호텔 등이 함께 조성되는 복합단지로 원스톱 라이프가 가능하며 신분당선 광교중앙역을 걸어서 이용할 수 있어 서울 강남권으로도 쉽게 이동할 수 있는 단지입니다.
| 유동적인 금리흐름…부동산의 입지 선정에 더욱 신경 써야
수익형 부동산은 미래가 불투명한 기성세대들에겐 고정적인 수익을 낸다는 점에서 주목을 받아 오고 있습니다. 다만 급할수록 돌아가란 말이 있듯이 다양한 가능성을 열어두고 매입여부를 결정해야 향후 리스크를 줄일 수 있는데요. 유동적인 금리 흐름에 따라 수익률 변동이 생기는 수익형 부동산은 입지선정에 더욱 신경을 써야 합니다. 역세권이 아닌 경우 경계하고, 다양한 수요가 유입될 수 있는 개발환경을 갖춘 곳이 좋습니다. 또한 수도권의 경우 서울 강남권, 도심권 등으로의 접근성이 좋은 곳은 서울 집값 상승에 부담을 갖는 실수요자들이 자금 부담을 덜기 위해 찾기 때문에 안정적인 수요가 확보될 수 있습니다.
