강남4구 재건축 분양…강동에서 강남까지
| 서울 분양시장의 키워드 ‘재건축’…분양 핫플레이스 ‘강남4구’
지역에 따라 많고 적음은 있지만 올해도 적잖은 아파트들이 분양을 앞두고 있습니다. 서울은 아파트를 공급할 만한 부지가 마땅치 않아 재건축, 재개발 같은 정비사업을 통해 새 아파트 분양이 이뤄집니다. 때문에 올해도 서울지역 분양시장의 중요 키워드는 역시 ‘재건축’ 입니다. 재개발과 달리 재건축은 부동산 시장의 핫플레이스라 불리는 강남권(강남, 강동, 서초, 송파 등 4개구)에 주로 분포하기 때문에 매년 분양시장에서 주목을 받고 있습니다. 한때 침체를 겪던 재건축 시장은 2015년 하반기 경부터 분양이 증가했고 2016년에도 그 열기를 이어가며 높은 평균 청약률과 완판까지, 좋은 분위기를 이어가고 있습니다.
| 교육, 교통, 편의시설, 업무시설 등 뛰어난 인프라 갖춘 ‘강남4구’
강남권 분양시장이 매년 주목 받는 이유는 뭘까요? 먼저 재건축 대상인 노후 아파트가 많기 때문입니다. 강동 고덕재건축단지, 강남 개포지구, 서초 반포지구 및 일대, 송파 잠실지구 등 주로 70년대 후반~80년대 초반에 지어진 아파트들이 분포하고 있습니다. 이들 지역은 교통, 교육, 편의시설, 업무시설 등 잘 갖춰진 인프라에 재건축을 통한 가치 상승으로 더욱 탄탄한 수요층을 갖게 됐습니다. 역으로 수요가 탄탄해 재건축을 해도 사업성이 있는 곳이 되다 보니 재건축이 활발할 수밖에 없는 것입니다.
| 참여정부시절 쏟아졌던 재건축 규제들…재건축 초과이익환수는 사라질까
지금은 활발한 재건축 시장이지만 한때는 어려웠던 시기도 있습니다. 과거 참여정부(2003년2월~2008년2월)시절 재건축 시장이 부동산 시장 과열의 원흉으로 지적되며 각종 재건축 관련 규제들이 쏟아졌었습니다. 이들 규제는 MB정부시절 닥친 금융위기와 맞물리면서 부동산시장의 큰 위축을 가져왔었습니다. 때문에 부동산시장 활성화를 위해 재건축 관련 규제들은 대부분 완화되거나 폐지됐지만 재건축을 통해 발생되는 이익을 환수하는 ‘재건축 초과이익환수’ 규제는 현재까지 남아 있습니다. ‘재건축 초과이익환수’는 재건축조합추진위원회가 설립된 직후부터 재건축 준공 때까지 조합원 1인당 평균 이익이 3,000만원을 넘으면 초과금액의 10~50%까지 환수하는 제도입니다. 다만 올해 연말까지 한시적으로 관리처분계획인가 신청을 한 단지에 한해 초과이익환수 대상에서 제외해주고 있습니다. 초과이익환수제가 폐지되지 않는 한 속도가 느린 사업장은 수익 감소가 불가피 합니다.
| 주택시장 호조로 사업 속도 빨라진 재건축시장
재건축은 추진위원회 설립부터 관리처분까지 꽤 오랜 기간이 소요됩니다. 지난 2015년, 2016년 높은 청약률을 기록하며 분양이 완료된 재건축 단지들은 10년 이상 사업을 추진해오던 곳들도 많습니다. 2017년 현재 재건축 추진중인 A단지와 B단지가 있습니다. A단지는 조합설립까지 마치고 사업시행인가를 준비 중에 있고 B단지는 최근에 정비구역으로 지정 받은 후 조합설립 추진위원회를 구성하고 있습니다. 이 두 아파트 가운데 재건축초과이익환수 대상이 되지 않을 가능성이 있는 단지는 당연히 ‘A단지’ 입니다. 결국 올해 연말까지 시간 갈수록 사업이 빠른 지역, 단지의 인기가 증가할 수밖에 없습니다. 대규모 재건축 고덕재건축단지나 강남 개포지구, 서초 반포지구 및 잠원동 일대를 중심으로 사업이 빠른 곳들이 있습니다. 관리처분을 앞두고 이주를 준비하거나 이미 이주, 철거까지 마치고 분양을 준비중인 곳들도 많아 재건축 관련 시장에 대한 주목은 계속될 수밖에 없습니다.
| 올 강남4구 대단지 재건축..강동 고덕재건축단지로부터~
올해 강남권 재건축 시장은 공급 규모를 기준으로 강동구로부터 시작됩니다. 강동구 대규모 고덕재건축단지에 롯데건설이 고덕주공7단지를 재건축하는 고덕 롯데캐슬 베네루체(총 1859가구)가 문을 엽니다. 강동구에서는 하반기에 대림산업과 현대건설이 시공하는 고덕주공3단지 재건축도 공급이 예정돼 이 두 아파트의 공급가구만 5,925가구(1,859가구+4,066가구)로 규모가 엄청납니다. 이외에 강남구에서는 청담동 삼익재건축(1,230가구), 개포주공8단지(1,975가구) 등이 예정됐고 서초구에서는 서초동 우성1차(1,276가구), 반포동 삼호가든3차(835가구) 등이 분양을 준비 중입니다.
| 강남4구 입성 수요 많아 신규 분양 선점이 중요
연말이 가까워지면 초과이익환수 대상단지와 비대상 단지의 윤곽이 뚜렷해지기 마련입니다. 초과이익환수 대상 단지의 경우 사업을 서두를 이유가 없어진 셈입니다. 재건축 사업의 속도가 빠르지 않다는 것은 그만큼 이들 재건축 아파트를 통해 공급될 신규 분양물량 역시 공급이 지연될 수 있는 것을 의미합니다. 강남권에 들어오려는 수요는 많은데 신규 공급이 적다면 강남권 아파트값 역시 하락하기 보다 상승할 가능성이 높다는 것을 의미합니다. 때문에 신규 공급되는 강남권 분양물량을 선점하는 것이 중요하다는 것이지요.
| 강남4구(강동과 강남)...자금 및 가격에 따라 선택이 달라지나
예비 청약자는 강동과 강남(서초 포함) 중 어떤 선택을 하게 될까요. 일단 가격은 무시할 수 없습니다. 지난해 강동구 고덕 그라시움과 래미안 명일역 솔베뉴 등이 3.3㎡당 평균 2,300만원대 분양하고 모두 조기 완판 됐습니다. 강남구에서는 래미안블레스티지가 3,700만원선, 디에이치 아너힐즈가 4,100만원대에 분양했습니다. 서초구는 어떤가요? 아크로리버뷰, 래미안 신반포 리오센트 모두 4,200만원 안팎의 분양가가 책정됐습니다. 앞으로 분양되는 단지들은 이들 아파트의 분양가가 기준이 된다고 볼 수 있습니다. 다만 대부분 단지들이 프리미엄이 붙어 있는 상황이라 신규 아파트의 분양가는 어떻게 책정될지 아무도 장담할 수는 없습니다. 기존 단지들의 분양가보다 높을 수도, 또는 낮아질 수도 있습니다. 다만 지난해에도 디에이치 아너힐즈의 분양가 승인 과정에서 어려움이 있었던 만큼 올해도 공격적인 분양가 상승은 쉽지 않을 것이란 점은 소비자들 입장에선 좋은 점으로 볼 수 있습니다.
| 택지지구, 재건축, 우수한 인프라, 9호선 등 발전가능성 - 강동
강동의 장점은 역시 가격적인 측면에 있습니다. 3.3㎡당 2,000만원선의 가격으로 분양을 받을 수 있기 때문입니다. 하지만 가격이 전부가 아닙니다. 대규모 재건축 사업인 고덕재건축단지는 발전 가능성도 갖추고 있습니다. 현재 공사중인 서울지하철 9호선은 기존 5호선에 의존해 왔던 교통환경을 완전히 바꿉니다. 강남을 관통하는 9호선으로 인해 강남 접근성이 크게 개선됩니다. 수요 증가요인도 갖췄습니다. 강동구 고덕동 345번지 일원에 조성되는 고덕 상업업무복합단지는 이케아 입점(2018년 개장 목표), 판매시설, 문화시설 유통상업지구와 벤처집적시설, 연구시설, 비즈니스시설 등의 자족기능까지 갖춰 고덕재건축단지의 수요는 더욱 증가할 수 있을 전망입니다. 활발한 재건축으로 투자자들이 주목하는 만큼 가격 경쟁력과 함께 다양한 장점을 갖춰 강동 일대의 가치는 더욱 증가할 수 있습니다. 이 외에도 강동그린웨이 등 다양한 공원 녹지들로 인한 쾌적한 환경도 갖춰 건강과 삶의 질을 중시하는 트렌드 변화에 적합한 주거지가 강동입니다.
| 자금력 있다면 강남…한전부지 개발은 언제쯤?
그렇다면 강남(서초 포함)은 어떨까요? 가격이 부담된다고 그냥 지나칠 곳은 물론 아닙니다. 이미 3.3㎡당 5,000만원 이상의 가격을 형성하는 단지들을 볼 수 있기 때문에 평균 분양가가 3.3㎡당 4,000만원대라고 해도 단지에 따라 상승할 수 있는 여력은 있습니다. 대출이 되지 않는 지역인 만큼 자신의 자금 사정을 잘 판단한 후 청약여부를 판단해야 합니다. 당장 강남(서초) 지역은 강동처럼 새로운 지하철이 뚫리는 상황은 아닙니다. 다만 현재 추진중인 재건축 정비사업 이외에 한전부지 개발 같은 사업도 있습니다. 워낙 큰 사업이라 언제, 어떻게 추진이 될지는 두고 봐야 하겠지만 말입니다.
| 재건축 정비사업을 보기 어려워질 때가 올 것…기회는 만드는 것
어떤 이들은 금리인상, 입주증가 등의 이유들로 올해는 분양도, 주택구입도 해선 안 된다고 합니다. 시장은 어느 해에든 리스크가 존재 해 왔습니다. 하지만 그럼에도 불구하고 돈의 흐름은 재료가 있어 가치가 오를 수 있는 곳으로 몰렸습니다. 강남4구는 신규 아파트 공급을 위한 부지 확보가 어려운 곳입니다. 수도권 다른 지역들처럼 택지개발을 통해 새 아파트를 공급할 수 없는 곳입니다. 결국 정비사업에 의존해 신규 공급이 이뤄질 수밖에 없고 시간이 지나면 분양 받을 수 있는 재건축 정비사업 단지를 보기 어려워 집니다. 결국 올해 분양을 앞둔 곳에 청약 예정이라면 적극적인 공략이 필요한 것입니다.
| 올 강남4구 분양시장 강동에서 불어서 강남까지~
5월 대규모 재건축 고덕재건축단지에서 고덕주공7단지를 재건축하는 롯데캐슬 베네루체가 분양합니다. 전용 59~122㎡, 총 1,859가구 규모의 대단지로 이중 867가구가 일반분양분 입니다. 단지 내 다양한 테마공간과 게스트하우스, 도서관 등 다양한 시설을 갖추며 상일동산, 명일공원 등 녹지 등으로 쾌적한 환경을 갖췄습니다. 고덕주공3단지 재건축 아파트는 4,066가구 중 1,397가구도 하반기 분양을 준비 중입니다.
6월에는 삼성물산이 강남구 개포시영을 헐고 총 2,296가구 가운데 220가구를 분양합니다. 12월에는 강남구 개포주공8단지 총 1,975가구 중 1,700여가구를 분양합니다. 서초구에서는 서초동 우성1차 재건축 아파트가 하반기 중 분양합니다. 총 1,276가구 가운데 일반분양은 192가구 입니다. 지하철 2호선, 신분당선 환승역인 강남역 역세권 입니다. 강남역 일대 상업시설도 쉽게 이용할 수 있습니다.
