인천의 명동 VS 강남
원도심과 신도시, 당신의 선택은?
| 대한민국 최고 상권 ‘명동’ 그리고 ‘강남’
쇼핑 천국 명동길 초입에 있는 눈스퀘어는 서울에서 사람이 가장 많이 지나는 곳입니다. 평일 오전 7시부터 오후 9시까지 일 평균 92,111명이 이곳을 오가죠. 그 다음으로 사람이 많은 곳은 지하철 2호선 강남역 역세권에 위치한 한승빌딩(지오다노 강남점) 앞인데요. 학원과 식당이 즐비한 이곳을 매일 87,158명이 지납니다. 수많은 유동인구로 인해 명동과 강남, 이 두 지역은 대한민국 최고 번화가로 자리할 수 있게 됐습니다.
| 수도권의 신흥강자 인천의 명동, 강남은 어디?
유동인구가 많은 명동과 강남은 땅값 비싸기로도 유명합니다. 특히 서울 지하철 4호선 명동역 인근 네이처리퍼블릭 매장 부지는 2004년 이래로 공시지가 1위를 고수하고 있죠. 일제강점기부터 발달하기 시작한 원도심 명동은 로드상권과 백화점, 호텔, 병원 등 각종 편의시설을 갖춘 교통 요충지로 장거리 수요까지 흡수 가능한 장점을 갖췄습니다. 서울 인구의 10%를 차지하는 강남구, 서초구를 배후에 둔 강남도 수요층이 탄탄하기는 마찬가지입니다. 회사가 많아 직장인 유동인구도 풍부한 편이고요. 다만 최근 삼성타운 사옥 이전으로 대기업 수요가 이탈했고 비싼 임대료 탓에 공실이 늘어나 우려를 자아내고 있죠.
지역 특성의 차가 다소 존재하지만 명동과 강남은 국내 부동산시장을 견인하는 쌍두마차입니다. 또 ‘번화가’를 뜻하는 대명사로 통칭되기도 하고요. 그렇다면 서울, 부산에 이어 인구 300만명 시대를 목전에 두고 있는 인천의 명동과 강남은 과연 어느 곳인지 살펴볼까요?
| 인천의 명동은 ‘구월동’_1) 공공기관과 고층건물 많은 중심상업지역
많은 사람들이 꼽는 인천의 명동은 바로 원도심인 남동구 구월동입니다. 구월동은 인천시청, 교육청, 인천지방경찰청, 소방서 등 공공기관이 밀집해 공무원 배후수요가 풍부한 인천 최중심지입니다. 또 길병원, 삼성생명, 현대해상 등 회사가 많아 직장인 수요도 상당하고요. 한국은행을 비롯한 시중은행 본점들이 자리하는 금융의 메카이자 공공기관과 기업이 밀집한 서울의 중심, 명동과 비견될 만하지요.
| 인천의 명동은 ‘구월동’_2) 백화점, 로드샵 등이 즐비한 쇼핑 1번지
이처럼 소비력을 갖춘 직장인 수요를 품은 업무지구와 연계된 구월동 상권의 활성화는 당연한 일인데요. 여기에 신세계백화점, 롯데백화점, 뉴코아아울렛, 홈플러스, CGV 등 서울 명동 뺨치게 다양한 쇼핑시설들도 구월동 상권의 가치를 더하고 있죠. 구월동 상권을 찾는 이들이 늘면서 상가 공실률도 줄었습니다. 국토교통부의 지역별 공실률 통계(2016년 4분기)에 따르면 구월간석상권의 소규모상가 공실률은 3.5%로 부평(5.4%), 신포동(8.0%)보다 낮은 수준입니다.
| 인천의 명동은 ‘구월동’_3) 사통팔달 편리한 교통 요충지
많은 전문가들은 명동이 서울의 중심이자 지하철 2∙3∙4호선이 지나는 교통의 요충지이기 때문에 수요가 확대될 수 있었다고 말합니다. 구월동 상권이 명동 못지 않게 많은 유동인구를 확보할 수 있는 이유도 사통팔달 편리한 교통여건 덕분이라는 것이 중론입니다. 구월동 상권의 중심인 로데오거리 바로 앞엔 인천종합터미널이 위치해 유동인구가 많고요. 인천 전역에서 인천 지하철 1∙2호선을 이용해 쉽게 접근 가능한 장점이 있습니다. 향후 서울로 바로 연결되는 GTX-B노선와 인천발 KTX가 개통되면 광역수요까지 흡수할 것으로 기대되는 바죠.
| 인천의 ‘명동’ 모든 혜택을 한 곳에서 누리다
승승장구하는 구월동 기세에 힘입어 노른자위 땅 구월업무지구 개발도 본격화될 예정입니다. 오는 5월 부동산개발그룹 ㈜신영이 시행하고 대형 건설사 대우건설이 시공해 선보이는 복합단지 ‘구월 지웰시티 푸르지오’가 그 주인공이죠. 단지는 아파트 376가구, 오피스텔 342실, 대규모 상가와 오피스로 구성되며 이 중 아파트와 오피스텔을 먼저 분양합니다.
오피스텔의 경우 침실, 거실 및 주방이 분리된 2베이 혁신평면과 최첨단 주거 및 보안시스템이 설계됩니다. 아파트와 동일한 부대시설, 대규모 상업시설을 이용할 수 있어서 생활이 편리해 직장인 수요가 많을 것으로 예상됩니다. 구월동 내 유일한 대형 브랜드인데다 오피스텔 공급이 가능한 상업용지가 한정돼 있어 희소가치로 인한 시세 상승도 기대되고요.
| 인천의 강남 닮은 꼴, ‘송도’_1) 계획된 도시
구월동이 인천의 명동이라면 인천의 강남은 송도라고 할 수 있습니다. 그 첫 번째 이유는 계획된 신도시라는 점이죠. 1970~80년대 강북의 대체 주거지로 개발된 강남은 고층 아파트와 명문학군, 정비된 도로망과 편리한 교통 여건을 갖춰 인구를 대거 흡수했는데요. 송도 또한 강남처럼 체계적으로 조성된 도시입니다. 비록 개발 초반엔 사람보다 건물이 더 많은 ‘유령도시’라는 오명을 뒤집어 쓰기도 했지만 지금은 인구 112,814명에 달하는 도시로 성장했죠(인천경제자유구역청, 2016년 기준).
| 인천의 강남 닮은 꼴, ‘송도’_2) 기업 이전으로 인구 유입 가속화
송도로의 인구 유입은 국제기구와 기업, 연구소 등 기업들의 이전 때문입니다. 첨단자족도시로 계획된 신도시 송도에는 국제업무단지 개발 및 산학연이 연계된 첨단산업클러스터가 조성 중인데요. 유수 대기업들과 인천글로벌캠퍼스, 포스코 글로벌 R&D 센터, 송도사이언스빌리지를 포함한 바이오, 반도체 등 연구센터 개발로 이전 기업 종사자 수요들이 송도에 보금자리를 마련하게 됐죠.
| 인천의 강남 닮은 꼴, ‘송도’_3) 지역 내 부촌 형성
송도에는 대기업 입주의 영향으로 서울, 경기 등으로부터 유입한 수요뿐만 아니라 자사고, 국제학교 등 수준 높은 교육환경을 찾아 강남, 목동 등지에서 이사 오는 학군수요도 늘었습니다. 여기에 신도시의 풍부한 인프라와 새 아파트 거주를 원하는 구도심 수요까지 유입되면서 송도는 인천의 강남으로 자리매김하는 추세죠. 현지의 중개업소 관계자들은 “송도 지역민들 중 상당수가 대기업 직원, 법조인, 전문직으로 소득 수준이 높기 때문에 강남 못지 않은 주거지로 부상할 것이다”라고 말합니다.
| 구월동과 송도, 쌍두마차가 견인하는 인천의 미래가치
이처럼 인천의 명동과 강남이라 불리는 구월동과 송도는 원도심과 신도시라는 상반된 입지와 서로 다른 매력을 앞세워 지역의 수요를 유인하고 있습니다. 수요가 늘면서 집값도 오름세죠. KB국민은행 시세에 따르면, 최근 2년 사이에 구월동과 송도동 아파트 가격은 각각 13.6%, 6.4% 상승한 것으로 나타났는데요(2분기 기준). 명실공히 인천의 투톱으로 떠오른 구월동과 송도가 만드는 인천의 미래가치는 ‘밝음’입니다.
