전세 비켜! 월세 시대의 도래…나에게 맞는 집은?
격변의 주택시장, 주거문화를 바꾸다
| 불안한 전세살이…’주거 안정성’ 기대는 어불성설
전세입자 김 모씨는 얼마 전 전세보증금 인상분 5,000만원을 월세 17만원으로 전환하는 전세계약서를 새로 작성했습니다. 월세(2년간 408만원)가 부담이긴 해도 이사할 경우 지출할 이사비용(80만원), 중개수수료(75만원), 대출이자(400만원) 등을 따지면 오히려 이득이고 아이의 유치원도 가까이 있어 고민 끝에 계약을 연장하기로 마음먹었죠. 하지만 계약이 만료되는 2년 후를 생각하면 벌써부터 머리가 복잡하다고 합니다. 전세물건은 씨가 말랐고, 집을 사기엔 자금이 턱없이 모자라기 때문입니다.
| 속도 내는 ‘전세의 월세화’
김 씨처럼 전세에서 월세, 혹은 준전세로 전환한 임차수요는 꽤 많아 보입니다. 국토교통부 주거실태조사에서도 2014년 현재 월세 가구 비중은 23.9%로 4년 전에 비해 2.5% 늘어난 반면 동기간 전세가구는 2.1% 감소한 것으로 나타났습니다(21.7%→19.6%). 또 ‘전세제도와 전세가구 주거유형 변화’ 논문에 따르면 2012년 전세 거주하던 2,203가구 중 4분의 1인 579가구는 3년 사이에 월세로 주거 형태의 변동을 겪었고요. 이러한 변화를 통해 월세가 임대차시장에서 주요 점유 형태로 자리매김 했음을 알 수 있습니다.
| 월세화 현상을 촉발시킨 ‘저금리’와 ‘높은 집값’
월세 가구의 증가 이면에는 저금리 기조가 자리합니다. 은행 이자보다 높은 수익을 원하는 집주인들이 속속 전세를 월세로 전환했기 때문입니다. 그리고 소득에 비해 터무니없이 비싼 집값도 월세화 현상을 초래하죠. 직장인이 서울에 아파트 한 채 장만하는데 평균 15년 이상이 걸릴 정도로 자가 소유가 어려워지면서 매수를 포기하고 임차로 눌러앉는 수요가 늘었습니다. 그 밖에 주택경기의 불확실성 증가로 인해 집값 상승 여력이 줄어든 반면 주택 소유에 따른 비용은 꾸준히 발생한다는 점도 임차수요를 확대시킨 원인이죠.
| 젊은 세대부터 체감하는 본격 월세 시대
전문가들은 월세 가구가 5060세대보다 자산 규모가 작은 젊은 세대를 중심으로 늘고 있다고 보고 있습니다. 그리고 월세를 경험한 젊은 세대들은 월세에 대한 거부감이 덜하기 때문에 주택 마련에 따른 세금, 가격하락 등의 위험을 떠안는 것보다 월세가 합리적이라고 여기는 경향이 있다고 말합니다.
| 행복주택, 공공임대… 서민층을 위한 각양각색 임대주택
젊은 세대를 중심으로 월세가구가 늘면서 임대주택에도 다변화 바람이 불고 있습니다. 대표적인 예로는 정부가 주도하는 행복주택, 국민임대, 영구임대 등이 있죠. 정부가 서민층의 주거안정을 위해 일정한 조건을 충족하는 자들을 선별해 저렴한 임대주택을 제공하는 것으로, 규모가 작아 주로 저소득 1~2인 가구에 적합한 형태입니다.
정부는 임대사업자에게 세제 혜택을 주거나 ‘민간제안형 집주인 임대주택 사업’을 추진하는 방안도 검토하고 있습니다. 집주인 임대주택 사업이란 집주인에게 낮은 금리의 기금융자(1.5%)로 기존 주택의 신축과 경수선 또는 매입을 지원하고 이를 시세보다 저렴한 임대주택으로 공급하는 사업을 말하는데요. 민간에서도 저렴한 임대주택을 제공해 서민층의 주거부담을 덜어주려는 방침이죠.
| 중산층 겨냥한 뉴스테이, 임대주택의 편견을 부수다
한편 중산층을 위한 임대주택도 공급됩니다. 바로 기업형 임대주택, 일명 뉴스테이죠. 뉴스테이는 행복주택 등과는 달리 만 19세 이상 대한민국 국민이면 누구나 입주할 수 있어 자격조건이 까다롭지 않습니다. 임대료는 기존 시세를 기준으로 책정되며, 상승률은 최대 연 5%까지고 최장 8년간 임대 기간이 보장되는 장점이 있습니다. 또 퇴거일 3개월 전 통보하면 언제든 이사할 수 있고요. 게다가 뉴스테이는 시공능력이 우수한 민간 건설사들의 사업 참여로 주택 품질이나 서비스 또한 우수한 편인데요. 기존 임대주택의 낙후된 이미지를 떨쳤다는 점에서도 의의가 있습니다.
그래서인지 지난해 입주자를 모집한 7개 뉴스테이 단지 평균 경쟁률은 4.72대 1로 전년(2015년, 4.12대 1)보다 높았습니다. 특히 동탄 레이크자이 더 테라스는 평균 26.35대 1의 최고 경쟁률을 기록해 뉴스테이에 대한 수요자들의 뜨거운 관심을 입증했죠. 올 상반기에도 총 8,275가구의 뉴스테이 단지들이 수도권에서 공급돼 인기를 모을 예정인데요. 이들은 주로 서부권에 집중된 특징이 있습니다.
5월 중 김포한강신도시에서 금성백조가 ‘한강신도시 예미지 뉴스테이’를 공급합니다. 전용 70~84㎡, 총 1,770가구의 대단지로 분양아파트 수준의 커뮤니티를 제공할 예정입니다. 올림픽대로, 강변북로가 가깝고 김포도시철도 구래역(2018년 11월 예정) 역세권이라 서울 출퇴근 수요의 많은 관심도 기대됩니다. 같은 달 서울 대림동에서 KCC건설이 도시형 생활주택 293가구 입주자를 모집합니다. 단지는 전용면적 29~44㎡, 서울 지하철 2호선 구로디지털단지 역세권으로 직장인 1인 가구의 눈길을 끌 것으로 예상됩니다. 용인시 문화복지행정타운 인근에선 현대엔지니어링이 ‘힐스테이트 용인(1950가구, 전용 59~84㎡)’을 공급할 예정입니다. 용인시 첫 뉴스테이라는 점으로 관심을 모으고 있습니다.
| 주택시장의 패러다임 변화, 소유에서 거주로~
행복주택, 뉴스테이 등 다양한 계층을 겨냥한 임대주택의 출현, 그 이면에는 소유에서 거주, 전세에서 월세로의 주택시장 패러다임 변화가 자리합니다. 주택을 차익 목적의 투자보단 실거주 수단으로 인식하면서 직주근접이나 생활 인프라가 풍부한 입지, 깨끗한 새 아파트, 그리고 안정적으로 살 수 있는 주거공간이 각광을 받고 있다고 하죠.
| 주거 형태의 다양화, 내게 맞는 집을 고르는 안목이 필요한 때
전세, 월세, 준전세 등 다양한 형태의 임대주택들이 등장하면서 실수요자들의 선택의 폭이 넓어졌는데요. 자신의 생활반경과 자금여력을 고려해 기회비용을 최소화할 수 있는 합리적 주거 선택이 필요한 시점입니다.
