부동산거래, 계약과 해약
쉽게 처리되는 부동산거래만 있는 것은 아니다.
부동산거래, 계약과 해약
우리 사회는 수많은 계약관계로 얽혀 있다. 집을 사고파는 일부터 노동의 제공과 급여의 수급, 하다못해 버스나 지하철 등 대중교통을 이용할 때도 운송약관이라는 계약과 같은 형태로 얽혀 있다.
계약에 따라 살아간다는 것 자체는 다소 답답하고 억압받는 듯한 느낌이 드는 게 사실이지만 이런 계약에 따른 사회적 규범이 없다고 한다면 우리가 살아가는 이 사회에 상당한 혼란을 초래할 수밖에 없을 것이다.
#계약 #해약 #위약금
[SBS] 미세스캅 2
△ 자료출처 : 서울방송, www.sbs.co.kr
황주하가 글을 쓰고 유인식이 연출한 드라마 미세스캅 2는 전편의 성공에 힘입어 높은 관심 속에 시작되었다. 총 20부작으로 제작되어 2016년 3월 5일부터 5월 8일까지 SBS에서 방영되었으며 최고 시청률은 11.1%를 기록하였다. 본 드라마는 한 남자의 아내이자 사랑스러운 아이의 엄마이기도 한 여성 강력팀장이 뉴욕에서의 유학 생활을 정리하고 돌아온 후 지하 범죄조직을 소탕하는 내용을 담고 있다.
Scene
뉴욕 생활을 정리하고 돌아온 경찰 간부 고윤정(김성령 분)이 오랜만에 아버지 고평식(윤주상 분)과 함께 식탁에 마주 앉아 저녁 식사를 하고 있다. 식사 내내 뭔가 심드렁한 고윤정은 아버지에게 돈을 더 보태줘도 모자랄 판에 왜 자신이 전세로 계약한 아파트를 마음대로 해약했는지 따져 묻고 있다.
딸의 물음에 고평식은 같이 살고 싶은 속내는 감춘 채 더 좋은 집으로 이사를 가야지 계약한 그 아파트는 별로라며 애써 돌려 말하고 있다.
장면이 바뀌고 고윤정이 왜 계약당사자의 동의도 없이 계약을 취소했는지, 부동산 중개사기는 아닌지 핏대를 높이며 공인중개사에게 따져 묻는다. 그러자 공인중개사는 당신의 아버지가 당신의 위임장을 들고 방문해서 전세는 취소하고 매매로 집을 싸게 산 걸 왜 자신에게 뭐라고 하는지 오히려 고맙다고 해야 하는 것 아니냐며 되레 큰소리로 항변하고 있다.
Explanation
극 중 상황은 자신이 계약한 아파트를 왜 계약자인 자신의 동의도 없이, 단지 아버지라는 이유만으로 해약을 해주었는지에 대해 공인중개사에게 책임을 묻는 장면이다. 드라마이기 때문에 이해할 수 있는 상황이지만, 사실 자신도 모르게 진행된 계약해지는 계약당사자인 임대인에게 항의해야 맞다. 법적으로 공인중개사에게 책임을 물을 수 있는 건 중개행위로 인해 계약당사자가 손해가 발생한 경우에 국한된다.
계약이 뭘까?
조금 어려운 말로 계약은 거래당사자 간 청약과 승낙이라는 의사표시의 합치로써 이루어지는 법률행위를 말하는데 단독행위 및 합동행위와 대립되는 개념으로서 법률효과가 대립적이며 교환적으로 나타난다. 이러한 계약은 일반적으로 채권의 발생원인이 되며, 누구든지 자유롭게 계약을 형성할 수 있도록 계약자유의 원칙, 즉 계약체결의 자유, 상대방 선택의 자유, 내용 결정의 자유, 계약방식의 자유를 준용한다. 쉽게 표현해서 계약은 서로가 대가를 바라고 약속하는 것이라고 할 수 있다.
부동산 거래계약에 따른 해약, 해제일까? 해지일까?
계약해제는 계약 후 당사자 일방의 채무불이행으로 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우 당사자의 의사표시로 계약 자체가 없었던 것으로 되돌리는 것을 말하며, 약정해제와 법정해제 그리고 합의해제가 있다.
반면에 계약해지는 미래에 대한 계약의 효력을 소멸시키는 것으로 임대차계약, 전세계약 등 계속적 공급 계약에서만 가능하다. 즉 쉽게 설명하자면 계약해제나 계약해지나 어느 일방이나 혹은 서로 약속을 지키지 않는 것이라고 할 수 있다.
해제는 기존 계약의 효과를 소급하여 처음부터 없애는 것이고,
해지는 기존 계약은 인정하고 장래의 계약을 없애는 행위를 말한다.
앞서 설명한 바와 같이 계약해제는 약정해제와 법정해제가 있고 합의에 의한 해제도 있다.
약정해제는 계약 시 약속된 계약 내용에 의거 계약을 해제하거나 미리 계약서 내용이나 특약사항란에 계약해제 사유를 기재해 둔 경우에 할 수 있다. 예를 들어 ‘계약 체결일로부터 10일 이내에는 매도인이나 매수인은 특별한 상황이 없더라도 계약을 해제할 수 있다.’ 혹은 ‘~할 경우에는 계약을 해제할 수 있다.’라는 해제조건이 있는 경우와 또는 계약금에 의한 해제로서 ‘상대방이 중도금을 지급하기 전까지는 매수인이나 임차인은 계약금을 포기하고 매도인이나 임대인은 그 배액을 상환함으로써 해제할 수 있다.’와 같은 특약이 있다면 계약을 해제할 수 있는 것이다.
법정해제는 채무자의 이행지체 혹은 이행불능, 불완전이행 등과 같은 채권자의 목적물 수령지체 등으로 계약을 해제할 수 있는 것으로 매수자가 잔금을 지불하는 날짜까지 이를 이행하지 않는다면 매도자는 채무불이행으로 인해 계약을 해제할 수 있다. 이 경우 상당기간 최고를 하고 계약을 해제할 수 있다.
합의해제는 계약 당사자 양쪽의 합의에 의해 계약의 효력을 소멸시키는 것으로 쉽게 설명하면 매수자와 매도자가 합의하에 계약을 해제할 수 있는 것이다.
위와 같은 법률적 성질에도 불구하고 많은 사람들은 매매나 임대차 등 부동산을 계약하고 나서 24시간이 지나지 않았다면 당연히 해약이 된다고 생각한다. 하지만 이는 오랜 관행에서도 찾아볼 수 없는 희망사항일 뿐 현실에서는 전혀 근거가 없는 이야기이다.
한편 중도금이 지불된 경우에는 일방에 의한 해제든 해지든 해약이 불가능하고 실제 거래에서 약정금, 보증금, 계약금 등 다른 이름으로 지급되었더라도 해약 시 이 금액은 해약금으로 간주한다. 해약은 유효하게 성립된 계약의 효력을 당사자가 소멸시키는 것을 말한다.
넓게 해약이라는 것은 계약의 해제와 해지 및 합의에 의한 해제까지 포함하나 보통 임대차계약 등 계약의 효력을 장래에 향해서만 소멸시키는 당사자의 일방적인 의사표시인 해지만을 의미한다.
해약금을 꼭 지급해야 하나요?
해약의 경우 특별한 경우를 제외하고 거의 모두 해약금이 수반된다고 볼 수 있다. 해약금은 계약의 해제권을 보류하는 작용을 하는 계약금을 말하는 것으로, 민법에는 매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다고 명시하고 있다. 쉽게 표현하자면 집을 사고팔 때 산 사람이 포기하면 계약금을 떼이고, 판 사람이 포기하면 계약금의 두 배를 물어주어야 한다.
대법원은 계약과 해약에 관한 해제권의 시기에 대하여 민법 제565조가 해제권 행사의 시기를 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지로 제한한 것은 당사자의 일방이 이미 이행에 착수한 때에는 그 당사자는 그에 필요한 비용을 지출하였을 것이고 또한 그 당사자는 계약이 이행될 것으로 기대하고 있는데 만일 이러한 단계에서 상대방으로부터 계약이 해제된다면 예측하지 못한 손해를 입게 될 우려가 있으므로 이를 방지하고자 함에 있기 때문에 이행기의 약정이 있는 경우라 하더라도 당사자가 채무의 이행기 전에는 착수하지 아니하기로 하는 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한 이행기 전에 이행에 착수할 수 있다고 판시한 바 있다(대법원 92다 31323 판결, 1993. 1. 19.선고).
본 드라마의 경우 경찰관 신분의 딸이 계약한 전세 아파트를 아버지가 해제한 경우이다.
사실 성년인 자녀가 체결한 계약을 아버지라는 이유로 해제할 법적인 권한은 없다. 그러나 아버지가 딸의 위임장을 제시했고 전세를 매매로 돌린 이 계약과 같은 경우 계약당사자인 딸이 추인하지 않을 수 있을까? 위임장의 진정성을 차치하고 말이다.
계약의 해제와 해지
공통점
해제와 해지 모두 상대방 있는 단독행위이자 도달주의를 취한다.
해제와 해지의 의사표시는 철회할 수 없다.
해제와 해지의 의사표시는 손해배상청구권에 영향을 미치지 않는다.
해제와 해지는 제척기간 10년의 경과, 존속기간의 경과, 권리자의 포기, 상대방의 최고로 소멸한다.
차이점
해제는 매매계약 등 일시적 계약관계에서, 해지는 임대차계약 등 계속적 계약관계에서 인정된다.
해제는 소급효와 원상회복의무가 발생하지만, 해지는 소급효가 없고 원상회복의무도 발생하지 않는다.
해제는 의사표시가 있으면 효과가 발생하지만, 해지의 경우 해지 통고 후 일정기간이 경과한 후 효과가 발생하기도 한다.
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