단독주택이 공동주택으로 전환, 이때의 대항력은?

법률해석은 약자를 우선 시 다세대로 전환되었다고 대항력 상실은 없다

"단독주택이 공동주택으로 전환되었을 때의 대항력"

주택은 세대의 구성원이 일정기간 독립된 주거를 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말한다. 이러한 주택은 크게 단독주택과 공동주택으로 구분이 된다.

단독주택은 한 세대만이 거주하는 형태도 있지만 여러 세대가 독립된 거주를 하여도 한 사람의 소유일 경우에는 단독주택으로 보기도 하는데 이런 형태를 다가구주택이라고 한다. 반면에 여러 세대가 독립된 거주를 하고 있으면서 그 소유도 각자가 가지고 있다면 이는 다세대주택으로 공동주택으로 분류가 된다.

여기서 원래는 한 사람이 소유했던 다가구주택, 즉 단독주택이 여러 사람이 소유하는 다세대주택인 공동주택으로 그 유형이 변경되었을 경우 기존에 임대차계약을 체결하고 입주하여 생활하고 있는 임차인의 대항력은 어떻게 되는지 이번 판례를 통해 살펴보기로 한다. 

[해당 판례]

대법원 2006다 70516 건물명도

서울중앙지방법원 2005나 24711 판결 

[참고 판례]

대법원 2002다 59351, 99다 44762, 99다 44779 판결 

[해당 법조문]

주택임대차보호법 제3조(대항력 등)

△ 대법원 전경

당사자관계 

언제나 활발하게 생활하던 직장인 임화이씨. 임화이씨는 이 사건의 원고로 집주인인 최말서씨의 다가구주택(단독주택) 2층 2호에 입주하여 살고 있는 임차인이다.

최말서씨는 임화이씨가 살고 있던 2층 2호를 포함한 다가구주택(단독주택)의 주인으로 1층을 포함하여 3층까지 총 6세대가 살고 있는 위 주택의 소유자이다. 

사실관계 

작은 공장을 운영하던 최말서씨는 중견기업을 넘어 대기업에 견줄 수 있는 기업체를 만들고자 무던히도 노력하였다. 그런 노력에도 불구하고 지속되는 불황과 중국과 동남아 지역의 저렴한 제품으로 자신의 회사에서 출시한 제품의 시장점유율이 점점 하락하는 가운데 극심한 대금결제 압박을 받게 되었다. 

“아무리 노력해도 안 되는 것은 안 되는 것이란 말인가. 정말 열심히 달리고 달렸는데 왜 점점 힘이 드는지 모르겠네.” 

하루하루를 힘겹게 버티던 최말서씨는 하는 수 없이 자신이 가지고 있던 유동자산을 처분하여 회사의 위기를 타개해 보려 하였다. 그래서 먼저 수원에 있는 다가구형태의 단독주택을 매물로 내놓아 각 세대를 별도로 분양판매하기에 이르렀다. 

“일단 내가 가지고 있는 주택을 팔아서 급한 불을 먼저 꺼보자.” 

이 분양판매로 인해 임화이씨가 임차하여 거주하고 있던 2층 2호도 202호라는 이름으로 서부원씨에게 분양되기에 이른다. 그러나 202호를 분양받은 서부원씨는 전문적인 법률지식 없이, 자세히 알아보지도 않은 채 빌라 분양대행업자의 말만을 믿고 위 202호를 구입한 터였다. 

“이거 별 문제는 없는 거죠? 저도 자금이 넉넉지 않아서 신중할 수밖에 없네요. 사장님 확실히 별 문제는 없는 거죠?”

“그럼요. 문제 있는 집을 제가 분양대행 할 수 있나요. 확실하니까 걱정하지 마세요. 이 집 계약 잘 하신 겁니다. 그러지 말고 주인한테 전화해서 확실히 해두죠 뭐.” 

분양대행업자는 계약체결을 앞둔 서부원씨가 동석한 가운데 집주인 최말서씨에게 전화를 걸어 이것저것 물어보고 수화기 너머로 집주인 최말서씨의 목소리가 들린다. 

“그럼요. 그럼요. 그렇지요. 이 집은 생긴 것은 공동주택처럼 보이지만 단독주택이에요. 등기에 다가구로 등록해 놓았고 제가 전부 소유하고 있으니 단독이 맞고 지금 임차인들은 각 세대별로 분양계약이 되면 퇴거를 해야지요.” 

안심하고 계약을 체결한 서부원씨. 그는 계약 후 얼마 지나지 않아 자신이 계약한 202호를 방문하게 되고 그 곳에서 임차인인 임화이씨에게 집을 비워줄 것을 통보한다. 

“제가 이 집을 새로 분양받았습니다. 이 집에 제가 입주를 해야 하니 언제까지 비워주실 수 있나요? 분양하신 사장님도 그렇고 집주인도 그렇고 제가 입주하는 데 아무 문제가 없다고 임차인분과 이사날짜를 협의하라고 하시더군요.”

“무슨 말씀이세요? 전 아직 계약기간이 남았습니다. 갑자기 이사를 가라니 전 갈 수가 없습니다.”

“아니 그게 무슨 말씀이세요? 분명히 계약할 때 집주인도 분양대행업자도 입주를 할 수 있다고 했는데요. 원래 단독주택이니까 대항력도 제대로 없으실 거라고 했는데요. 저 이사해야 합니다. 언제 이사 가실 거죠?”

“전 기간 전에는 이사 갈 수 없으니 어디 마음대로 해 보세요.” 

결국 새로운 집주인, 즉 분양계약을 체결한 서부원씨는 임화이씨의 답변에 결국 법원에 명도소송을 제기하기에 이른다.

△ 공용주택과 단독주택의 구분

쟁점사항 

분양받은 서부원씨의 주장

서부원씨는 자신은 위 주택의 소유주와 분양대행업자를 통해 계약을 체결할 때 입주가 조건이었다면서 입주를 할 수 없었으면 계약을 체결하지 않았을 것이며, 임차인인 임화이씨의 대항력은 개별 호수가 기재되어 있지 않으므로 인정될 수 없다고 주장한다. 

“재판장님. 개별 호수가 기재되어 있지 않은 임화이씨의 주민등록은 개별 가구로 분양받은 제게 대항력을 가질 수 없다고 생각합니다. 따라서 임화이씨가 퇴거를 하는 게 맞는 거 아닌가요?” 

임차인 임화이씨의 주장

임화이씨는 자신은 위 주택이 개별적으로 구분등기가 되기 전부터 거주하였으며, 단독주택인 다가구주택으로 되어 있을 때 이미 전입신고를 지번주소로 완료했기 때문에 개별 호수의 기재는 필요 없었다고 항변한다. 

“전 이미 각 세대별 등기가 완료되기 전 이미 거주하고 있었습니다. 따라서 제가 세대별 호수를 기재하지 않았더라도 상관없는 것 아닐까요?” 

법원의 판단 

주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로서 마련된 것이라고 볼 것이다.

주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지 여부는 일반적인 사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식할 수 있는지 여부에 따라 판단해야 할 것이다.

통상의 경우 등기부상 이해관계를 가지려는 제3자는 등기부를 통해 당해 주택의 표시에 관한 사항과 주택에 관한 권리에 관한 사항을 파악할 수 있으므로 처음에는 다가구용 단독주택으로 소유권보존등기가 경료 되었다가 나중에 공동주택인 다세대주택으로 변경된 경우 당해 주택에 관해 등기부상 이해관계를 가지려는 제3자는 위와 같이 다가구용 단독주택이 공동주택인 다세대주택으로 변경되었다는 사정을 등기부상 확인할 수 있고 따라서 지번의 기재만으로 당해 다세대주택에 주소나 거소를 가진 자로 등록된 자가 존재할 가능성을 인식할 수 있다 할 것이다.

결국 처음에 다가구용 단독주택으로 소유권보존등기가 경료 된 일부(각 세대)를 임차한 임차인은 이를 인도받고 임차건물의 지번을 정확히 기재하여 전입신고를 하면 주택임대차보호법 소정의 대항력을 적법하게 취득하고 나중에 단독주택인 다가구주택이 공동주택인 다세대주택으로 변경되었다는 사정만으로 임차인이 이미 취득한 대항력을 상실하게 되는 것은 아니다.

공시가격으로 9억 원(실 거래가격으로는 약 12억~13억 원) 이하의 다가구주택은 기본적으로 1주택으로 보기 때문에 일반주택과 같은 세율이 적용되며, 주택에 대한 재산세가 부과되지만 시･군･구청 및 관할 세무서에 등록을 하게 되면 종합부동산세 및 월세 수입이 2천만 원 이하인 경우 비과세 대상이 됩니다.

또한 수리비용을 고려하여 가능한 5년 이내 신축한 건물을 매입하는 것이 좋으며, 대학가 배후지나 산업단지 인근에 위치해야 공실이 발생하지 않습니다.

다만, 다가구주택의 1주택 인정은 3개 층까지만 허용되므로 매입 후 1개 층을 증축한다던지 기준을 위반한 옥탑방을 만들면 1가구 1주택의 비과세 혜택을 받지 못할 수도 있으니 주의해야 합니다.

건축법상 다가구주택의 요건은 19세대 이하로 주택의 바닥면적이 660㎡ 이하이면서 주택으로 쓰이는 층수(지하층 제외)가 3개층 이하임을 꼭 기억하세요.