도시정비법상 개별분양권을
인정받기 위한 조건
도시정비법상 개별분양권을 인정받기 위한 조건
도시 및 주거환경 정비법 제48조는 관리처분계획의 내용에 관하여 “2인 이상이 1주택을 공유한 경우에는 1주택만을 공급하며, 관리처분계획의 내용과 관리처분의 방법이나 기준 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다고 규정되어 있다.
한편 동법 시행령 제52조는 관리처분계획을 정하는 경우에는 “정비구역 안의 토지 등 소유자에게 분양할 것으로 공동주택을 분양하는 경우에는 시･도 조례가 정하는 금액이나 규모, 취득과 시기 또는 유형에 대한 기준에 부합하지 아니하는 토지 등 소유자는 시･도 조례가 정하는 바에 의하여 분양대상에서 제외할 수 있다.”고 규정하고 있다.
과연 도시 및 주거환경 정비법상 개별분양권을 인정받기 위한 공동주택의 범위는 어떻게 되는 것인지 이번 사례를 통해 살펴보기로 한다.
[해당 판례]
대법원 2009두 10628 관리처분계획취소
서울고등법원 2009누 7150 판결
[해당 법률]
도시 및 주거환경 정비법 제48조
당사자 및 사실관계
이 사건의 원고들은 평소 서로 잘 알고 지내는 친밀한 관계로 이 중 원고 김무범은 노후를 대비하기 위해 자신이 소유하고 있던 서울 변두리 지역에 위치한 빈 토지인 나대지에 다가구주택을 지은 후 각 세대별로 임대차계약을 맺고 매월 월차임을 받고 있었다.
그러던 중 위 다가구주택이 포함된 지역이 도시계획에 따라 주거환경개선사업의 일환으로 주택재개발사업에 돌입하게 되자 하나의 건물로 인정되는 다가구주택을 여러 개의 건물로 인정이 되는 다세대주택으로 전환하기 위하여 평소 자신과 잘 알고 지내던 지인들의 명의를 이용하여 소유권 구분등기를 하였다.
임박사 曰~ : 다가구주택은 하나의 건물로 인정되어 개별분양을 받을 수 있는
아파트가 한 채에 불과하지만, 다세대주택의 경우 각 세대별 개별분양을
받을 수 있어 불법적인 분양의 빌미가 될 수 있습니다.
이후 김무범은 각 세대별로 소유권이 구분등기가 되어 있음을 이유로 총 12세대의 아파트 개별분양권을 주장하였지만 주택재개발정비사업은 아파트 한 채만을 분양받을 수 있도록 조치하였다. 이에 발끈한 김무범은 법원에 소송을 제기하게 된다.
쟁점사항
- 원고들의 주장
원고들은 도시정비법과 서울시 조례에 따라 단독주택을 다세대주택으로 전환하여 구분등기를 완료하였고 자신들은 지분쪼개기 작업을 한 것이 아닌 정상적인 부동산 거래절차에 따라 구분등기를 했음을 주장하며 법에서 정한 절차를 정상적으로 이행한 이상 세대별로 개별분양을 받아야 한다고 주장한다.
“아니 법대로 조례대로 정당한 거래에 따라 구분등기를 완료했는데 왜 다세대주택으로 인정을 하지 않는 거죠? 개별분양권을 인정해 주세요. 12세대 전부 달란 말입니다.”
- 피고 주택재개발정비사업조합의 주장
주택재개발정비사업조합은 절대 12세대 전부를 인정할 수 없다고 주장한다.
원고들은 지분쪼개기를 통해 다수의 재개발 아파트 분양권을 취득할 목적을 가졌으므로, 이는 도시계획법상 입법취지에도 맞지 않고 사회적으로 다분히 묵과할 수 있는 내용은 아니기 때문에 다세대주택이 아닌 다가구주택에 따른 한 채의 아파트만을 분양받을 수 있을 뿐이라고 항변한다.
“아니 재개발 소식이 발표되고 다가구주택을 개별 등기로 넘겨 다세대주택으로 한다고 해서 우리가 전부를 인정할 수 없습니다. 양심이 있어야지요. 또한 원고들은 개별적으로 구분등기만을 했을 뿐 아직 건축물대장의 전환도 되지 않은 채 분양신청을 한 것이니까 우리는 절대 인정할 수 없습니다.”
임박사 曰~ : 다가구주택과 다세대주택의 차이는 기본적으로 소유권의 차이로
볼 수 있습니다. 다가구주택은 한 사람이 여러 가구를 소유하고 있는 것이고
다세대주택은 각 세대별로 소유한 사람이 서로 다릅니다.
물론 구분등기는 다세대주택만 가능하지요.
△ 주택의 종류 법원의 판단
기본적으로 도시정비법상 재개발구역 내 공동주택을 소유하고 있었을 경우 분양 받을 수 있는 아파트 분양권의 수는 법과 조례에 따라 분명하게 구분하여야 한다.
서울시의 경우 도시 및 주거환경 정비법의 위임에 따라 ‘서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례’(2003년 12월 30일 제정 및 시행)를 만들었고 조례에서는 수인의 분양신청자를 1인의 분양대상자로 보는 경우로 ‘단독주택 또는 다가구주택이 건축물 준공 이후 다세대주택으로 전환된 경우와 ’하나의 주택 또는 한 필지의 토지를 수인이 소유하고 있는 경우’를 규정하면서, 이 사건 조례 시행일 이전에 단독 또는 다가구주택을 다세대주택으로 전환하여 구분등기를 완료한 경우와 1997년 1월 15일 이전에 가구별로 지분 또는 구분소유등기를 필한 다가구주택의 경우에는 위 각 규정에도 불구하고 개별 가구별로 분양을 할 수 있도록 하는 경과규정을 두고 있다.
그런데 1997년 1월 15일에 전문개정･시행된 ‘구 서울특별시 도시재개발사업조례’는 하나의 주택을 수인이 소유하고 있는 경우를 공동분양대상으로 하면서, 구 서울시조례가 시행되기 전에 가구별로 지분 또는 구분소유등기를 필한 다가구주택에 대하여는 가구별 개별분양대상으로 하는 경과규정을 두고 있었고, 이들 규정의 내용이 2003년 12월 30일 구 조례를 폐지하면서 제정･시행된 이 사건 조례에 포함되어 승계된 것으로 볼 수 있다.
또한 구 조례는 원래 구역지정고시일 이후 다세대주택을 취득한 경우에도 가구별로 개별분양을 인정하였으나, 2000년 5월 20일에 구역지정 이후 분할 취득되는 토지 및 건축물의 경우 분양대상에서 제외되는 것과의 형평을 기하기 위하여 구역지정고시일 이전에 다가구 등 단독주택에서 다세대주택 등 공동주택으로 전환된 경우에 한하여 가구별 개별분양을 할 수 있도록 분양대상기준을 변경하는 내용으로 조례의 내용이 변경되었다. 즉 2000년 5월 20일 전에 다세대주택으로 전환하여 구분소유등기를 필한 주택에 대하여는 위 개정된 조례의 내용에도 불구하고 가구별 개별분양을 할 수 있도록 하는 경과규정을 두었다.
이후 무분별한 부동산투기를 우려해 다시 기준일자를 2003년 12월 30일로 하는 부칙을 두게 된 것이다.
위에서 본 이 사건 조례의 변경이나 부칙이 생기게 된 이유는 다가구주택에 관하여 각 가구별로 수인이 지분등기를 하거나 소유권 구분등기를 한 경우 또는 애초 다가구주택이었던 건물이 후에 다세대주택으로 전환되어 공동주택이 된 경우에 예외적으로 가구별 개별분양을 인정하여 그와 같은 경우 독립된 구조를 가진 가구별로 구분 거래되는 실정을 반영하면서도, 주택재개발사업에 의하여 공급되는 공동주택을 다수 취득할 목적으로 행하여지는 이른바 ‘지분쪼개기’와 같은 폐해를 방지하기 위하여 일정한 시점 이전까지 지분등기나 구분소유등기의 경료 또는 다세대주택으로의 전환이 행하여졌을 것을 요구하는 데 있다고 할 것이다.
이와 같이 도시정비법이나 서울시 조례의 규정은 우선적으로 전환이라는 것이 필수적이다. ‘전환’이란 과거 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙에 따라 건축물대장의 전환을 의미하는데, 즉 등기사항증명원에 기록되는 등기 외에 관할 행정기관이 관리하고 있는 공적장부인 건축물대장에 이러한 등기의 내용이 기재되어야 한다는 것으로 등기는 추정력과 공시의 효과만 있을 뿐 공신력이 부재하기 때문으로 볼 수 있기 때문이며, 부동산에 관한 내용은 공적장부인 각종 대장이 우선적으로 적용되기 때문이다.
이 사건의 경우 김무범을 비롯한 원고들은 다가구주택인 이 사건 건물에 관하여 2002년 10월에 지분등기를 하고 2003년 7월 31일에 소유권 구분등기를 각 마쳤을 뿐이고 같은 해 12월 30일까지 다세대주택으로 건축물대장의 전환을 하지 않은 채 분양신청을 하였다.
결국 앞에서 살펴본 법리를 이에 적용하면 김무범을 비롯한 원고들의 사안은 이 사건 조례의 ‘하나의 주택을 수인이 소유하고 있는 경우’에 해당한다고 할 것이며, 이 경우에 관한 경과규정인 위 부칙에서 제시하는 요건을 갖추지 못하였으므로 공동으로 한 채만을 분양받을 수 있을 뿐 개별적으로 분양받을 수는 없다.
조례(條例)
조례는 지방자치단체의 의회에서 제정되는 자치법규를 말합니다.
지방의회에 의한 조례는 법령에 의하여 위임된 경우뿐만 아니라 지방자치단체 자체의 발의에 의한 제정도 가능하다는 점에서 지방자치단체의 장에 의해 제정되는 규칙과는 구별이 됩니다.
지방자치단체의 조례는 자치업무의 수행에 관한 모든 사무 분야를 대상으로 하는 포괄성을 갖게 되나, 법질서의 통일성을 위하여 헌법 제117조와 지방자치법 제22조에 의거 법령의 범위 안에서만 조례의 제정이 인정되고 있습니다. 다만 시/군/구의 기초자치단체조례는 광역자치단체의 조례나 규칙에 위반되어서는 안 됩니다(지방자치법 24조).
조례안에 대한 발의는 지방자치의 장이나 지방의회 재적의원의 1/5 이상 또는 10인 이상의 연서로 의장에 제출하여 발의하게 됩니다(지방자치법 66조).
관리처분계획
관리처분계획은 재개발 및 재건축 등의 정비사업 시행 후 분양되는 대지 또는 건축시설 등에 대하여 합리적이고 균형 있는 권리의 배분에 관한 사항을 정하는 계획을 말합니다. 도시 및 주거환경 정비법에 의해 정비사업을 시행하는 경우 주거환경개선사업을 제외한 나머지 재개발 재건축 및 도시환경정비사업의 경우에 사업 시행 후 조합원들에게 분양되는 대지나 건축시설에 대한 배분계획인 관리처분계획이 반드시 수립되어야 하는데요 정비사업의 시행자는 규정된 기준에 따라 관리처분계획을 작성해야 하며 관리처분계획의 수립절차는 사업시행인가 이후에 다음과 같이 진행됩니다.
분양신청의 통지, 공고(사업시행자가 토지등 소유자에게) ▷▷▷ 분양신청(토지 등 소유자가 사업시행자에게) ▷▷▷ 종전 및 분양예정 자산의 평가(감정평가업자) ▷▷▷ 관리처분계획서 작성(사업시행자) ▷▷▷ 조합총회 의결(의결방법은 정관으로 정함) ▷▷▷ 공람, 의견청취(사업시행자가 토지 등 소유자에게) ▷▷▷ 인가신청(사업시행자가 시장·군수에게) ▷▷▷ 통지(사업시행자가 분양신청자에게)
사업시행자는 정비사업의 시행으로 건설된 주택을 관리처분계획에 따라 공급하고 남은 주택에 대하여는 주택법의 규정에 따라 공급대상자외의 자에게도 공급하게 됩니다.
