월세와 전세제도
드라마로 쉽게 보는 부동산, 'KBS 저글러스'
드라마, ‘저글러스’로 보는 월세와 전세제도
많은 사람들의 로망 중 하나는 번듯한 내 집 한 칸 마련하는 것일 것이다. 필자 역시 내 집 마련을 위해 무수한 노력과 시행착오를 겪었다. 현재 이 시대의 부동산에 관한 사회적 흐름은 매매도 전세도 아닌 월세라도 즐겁게 살 수 있는, 내 몸 뉘어 쉴 수 있으면 그만이라는 시각이 팽배해 진 것도 사실이지만 어쨌든 월세든 전세든 매매든 내가 원하는 라이프 스타일에 맞추어 살 수 있는 주거공간으로서의 내 집을 마련하는 것이 대부분의 소망이다. 최근 현장에는 전세물건이 굉장히 귀해졌다. 저금리 기조가 장기간 지속되면서 집주인들은 전세보다는 월세를 선호하기 때문으로 이는 장기간 지속될 것으로 전망된다.
#월세 #전세 #역세권_전세가격
[KBS] 저글러스
본 드라마 흑기사는 조용히 극본을 쓰고 김정현이 연출한 월화드라마로 신이 내린 처세술과 친화력으로 프로서포터 인생을 살아온 여자와 타인의 관심과 관계를 전면 거부하는 남자가 비서와 보스로 만나 펼치는 관계역전 로맨스물이다. KBS 2채널에서 2017년 12월 4일부터 2018년 1월 23일까지 방영되었다.
주인공 남치원(최다니엘 분)은 훤칠한 키와 운동으로 다져진 다부진 몸을 가졌지만 어릴 적 겪었던 자동차 전복사건과 화재사건으로 지금껏 트라우마에 시달리고 있다. 그는 오로지 자신만의 세계에서 일적인 관계 외에는 그 어떤 인간적인 관계를 거부하는 일벌레로 YB종편채널 상무이다. 매일 같은 상황의 꿈과 두려움에 사로잡혔던 그는 어느 날 자신의 트라우마를 극복하기 위해 어릴 적 겪었던 그 화재현장이 담긴 집으로 이사를 감행한다.
Scene 1
사회적인 시선으로 보아선 평범하고 듬직하게만 여겨지는 치원, 그런 치원은 밤새 꿈 속 이름 모를 누군가의 환영과 환청에 시달린다. 여느 날과 마찬가지로 밤새도록 환영과 환청에 시달린 치원은 부스스한 상태로 회사에 출근을 했지만 밤새 시달린 그 꿈 때문에 서울 내 역세권으로 이사를 결심한다.
이런 치원은 사무실에서 지역정보지와 휴대전화 음성인식을 통해 전세주택을 알아보는데...
▲ 드라마 ‘저글러스’중 집을 구하는 치원의 모습(전셋집을 찾기 위해 지역정보지를 찾아보고 있는 치원 마땅한 물건이 없는지 휴대전화를 집어 들고 음성인식 기능을 이용해 정보습득을 시도한다.)
“순이야, 역세권 중심으로 5천 이하 전세 좀 알아봐줘.”
“요즘 서울 집값이 미쳤습니다. 그 돈으로 턱도 없어요.”
“음 턱도 없지.”
Scene 2
장면이 바뀌며 좌윤이(백진희 분)의 절친인 커피숍 매니져 박경례(정혜인 분)를 찾아온 윤이엄마, 윤이엄마 강순덕(이지하 분)은 경례에게 자신의 딸 윤이에 대한 이야기를 늘어놓는다.
▲ 드라마 ‘저글러스’중 경례와 윤이 엄마의 대화“윤이네 집에 남자 하나만 들여놔 응? 젊은 놈으로...”
“남 남자?”
“2층에 들이라고 전세든 월세든”
“아~ 세입자?”
“가뜩이나 20년 전에 사람하나 불에 타서 죽어나간 집인데 젊은 여자 혼자 사는 거 여러모로 안 좋아. 태희 제대하기 전까지 세라도 들여야지.”
“근데 왜 꼭 젊은 남자야?”
“아유 이왕이면 다홍치마 몰라? 하하하”
Scene 3
다시 장면이 바뀌고 이번엔 치원이 본격적으로 전셋집을 찾기 위해 개업공인중개사와 함께 이 곳 저 곳을 다닌다. 그런데 가는 곳마다 이건 어떻고 저건 그렇고 미주알고주알 구두쇠 같은 면모를 과시하는데...
▲ 드라마 ‘저글러스’중 오피스텔 앞에서 개업공인중개사와 대화“아 근데 조금 작은 평수는 없습니까? 혼자 살 건데 집이 좀 큰 거 같아서.”
“아 예 뭐 좀 더 봅시다.”
▲ 드라마 ‘저글러스’중 동네 원룸 앞에서 개업공인중개사와 대화“아 좀 더 조용한데 없습니까? 제가 소음에 민감해서.”
“아 서울바닥이 다 시끄럽지 뭐”
▲ 드라마 ‘저글러스’중 옥탑에서 개업공인중개사와 대화“아~ 싸고 좋은데. 아이 경치도 좋고 아~ 목도 좋고 조용하고 아 다 좋은데 아이 겨울이라 그런가~ 외풍이 좀 있는 거 같은데...”
(화가 난 개업공인중개사는 그냥 가버리고 결국 치원은 전셋집을 찾지 못하고 발길을 돌린다. 퇴근 후 삼촌의 친구인 부사장 도태근(김창완 분)과 자신의 비서인 윤이와 함께 저녁식사자리를 갖는 치원. 잔뜩 취한 윤이를 데려다 주기 위해 윤이의 집에 가게 되는데, 그 곳에서 운명인 듯 서 있는 은행나무가 눈에 들어온다.)
▲ 드라마 ‘저글러스’중 윤이의 집 앞 장면Explanation
- 월세제도
월세는 월 단위로 돈을 지급하는 임차방식으로 보편적으로 쓰이는 부동산 거래방식이다. 법적 용어로 임대차라고 하는데 거래당사자 중 임대인(부동산을 빌려주는 사람)이 임차인(부동산을 빌리려는 사람)에게 그 부동산을 사용할 수 있도록 약정하고 임차인은 임대인에게 월 차임, 즉 월세를 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약이다.
특히 임대차는 서로의 소유권을 이전하는 것을 목적으로 하는 소비대차와는 달리 목적물의 소유권을 상대방에게 이전하는 것이 아니므로, 임대인이 임대물건에 대한 소유권이나 또는 그것을 처분할 권한을 가지고 있어야 할 필요는 없다.(대법원 1991.3.27. 88다카 30702)
임대차는 비용지불, 사용대차는 무상
그러나 부동산, 특히 주택의 경우 임차인은 경제적 약자로서 물적인 권리가 있는 전세와 달리 채권으로서 거래의 불안성이 항상 내포하고 있다.
쉽게 말하자면 등기를 갖추지 못해 발생하는 불안요인과 집주인이 바뀔 경우 새로운 거래내용으로 인한 혼란과 계약연장의 불안함이 있을 수 있으며 대항요건을 갖추지 못할 경우 살던 집에서 쫓겨날 수도 있는 일이 발생할 수밖에 없다.
이러한 사회적 폐단을 없애고 서민의 주거 안정을 도모하기 위하여 '주택임대차보호법'을 제정하여, 주택의 인도와 주민등록의 이전을 대항요건으로 하는 보호 조치를 강구하고 있다.
월세계약, 즉 임대차는 계약의 종료 시에 임차인이 임차물 자체를 반환해야 하므로 소유권을 취득하지 못한 점이 소비대차와 다르고, 사용대차와 같으나 월세, 즉 월차임을 지급하여야 하는 점에서는 사용대차와도 다르다. 부동산 임대차계약은 기간을 정한 임대차의 존속기간은 최장기 20년이고, 이것을 넘는 기간을 약정할 때에는 민법상 20년으로 단축된다. 한편 임대차의 최단기에 관한 제한은 없으므로, 당사자는 이를 자유로이 정할 수 있다. 다만 주택의 경우 주택임대차보호법에 의해 최단기 존속기간이 2년으로 되어 있다.
- 전세제도
주택이라는 것은 공급적인 측면에서 전부 또는 그 일부일지라도 사는 사람의 생활과 직결되는 주거제공의 역할을 하고 있다. 앞서 설명한 바와 같이 우리 민법은 전세권이라는 새로운 물권을 창설하여 물건 이용자의 보호를 꾀하는 한편, 임대차를 많이 규제하여 부동산 이용자의 보호를 도모한 바 있다.
전세란, 보증금을 맡기고 남의 집에 임차한 뒤 계약기간이 끝나면 보증금을 돌려받는 주택임대차 유형을 말한다. 이는 주택가격의 일부를 보증금으로 맡기고 남의 집을 빌려 거주한 뒤 계약기간이 끝나면 보증금을 돌려받는 주택임대차와 비슷한 유형으로 월차임을 내지 않는다는 점에서 월세와 구별된다.
전 세계적으로 우리나라에만 존재하는 독특한 주택 대여제도인 전세제도의 기원은 1876년 강화도 조약 이후 비롯된 것으로 알려져 있다.(물론 일각에서는 고려시대의 전당제도가 조선시대에 이르러 주택을 대상으로 하는 가사전당제도로 발전하면서 근대에 이르렀다는 시각도 있으나, 가사전당은 단순한 사금융의 한 형태로서 주택을 담보로 하는 금전대차제도에 불과하여 전세제도와는 엄격히 다른 것으로 판단된다.) 당시 부산과 인천, 원산 등 3개 항구의 개항과 일본인 거류지 조성, 농촌인구의 이동 등으로 서울의 인구가 급격히 늘면서 주택의 대여관계가 형성되었다.
조선말기 전세금은 기와집과 초가집에 따라 달랐으며, 보통 집값의 반 정도였으나 위치에 따라 비싼 곳은 집값의 70∼80%에 육박했다. 전세기간은 통상 1년으로 기간을 정하지 않는 경우도 있었다. 이후 6·25전쟁과 산업화 과정에서 도시의 주택난이 심화되었고 이 과정에서 전세 제도가 완전히 자리 잡게 되었다.
과거 우리나라의 사회경제적 상황은 전세가 확산될 수밖에 없는 분위기였다. 주택이 양적으로 부족했으며, 특히 도시지역의 주택부족이 심각했고, 주택가격이 지속적으로 상승한 반면 전세를 대체할 공공주택 재고도 절대적으로 부족했기 때문이다. 인구주택총조사에 따르면, 1975년 전체가구의 17.3%에 불과하던 전세가구 비중이 1995년에는 29.7%로 증가하였다. 그러나 이후 월세비중이 들어나면서 전세가구가 감소하고 있는 상황이다. 2000년 403만 9000가구에 이르던 전세가구는 2010년 376만 6000가구로 감소하였다. 비중도 21.7%에 불과한 상황이다.
이런 특수한 주택 대여제도라고 볼 수 있는 전세제도가 우리나라에서 유지되고 있는 것은 그간 주택시장에서 가격상승이 이어져 왔기 때문으로 볼 수 있다. 주택가격이 상승하면 소유자는 주택매수에 필요한 자금의 일부를 전세자금을 통하여 무이자로 빌리는 효과를 누릴 수 있으며, 이를 통해 가격상승에 따른 자본이득을 얻을 수 있다. 이런 걸 최근 ‘갭투자’라고 부르고 있다.
1987년 이후 국내의 주택에 대한 전세가격이 크게 세 번 올랐던 적이 있다.
첫 번째는 1987년부터 1990년까지 경제 호황과 수요 급증으로 인해 주택 가격 및 전세 가격이 올랐었고, 두 번째는 IMF 외환위기로 인해 주택을 많이 짓지 않게 되다 보니 전세 가격이 올랐었다. 마지막으로 최근에는 2011년부터 전세 가격이 떨어지지 않고 있다. 이는 2008년 미국 발 금융위기와 2011년 유럽의 재정위기로 인한 영향을 받아 2009년부터 수도권 주택거래시장의 침체가 지속되는 상황에 따라 매매가 되지 않자 그 수요가 전세로 몰리면서 전세 가격이 오르게 된 것이다.
세계적으로 장기화되고 있는 시장 침체로 주택 구매자들이 얻을 수 있는 차익이 점점 사라지고 있어 전세 역시 그 폭이 점점 좁아 들 것으로 예상된다.
최근 들어 부동산 거래시장에서는 전세물건이 감소하고 있는 실정으로 이는 무엇보다 주택부족이 상당부분 해소되고 주택가격이 안정된데다가 주택대출시장의 확대로 사금융으로써 전세의 필요성이 감소하였기 때문으로 볼 수 있다.
베이비부머의 은퇴와 인구고령화로 인하여 집주인들이 은행 금리보다 높은 수익률이 보장되는 월세나 보증부 월세를 선호하고 있어 전세의 감소세는 지속될 것으로 예상된다.
