상속재산 중개 시
내용파악은 철저하게
이야기로 보는 부동산판례
상속재산 중개 시 내용파악은 철저하게
상속재산 중개 시 공동상속여부를 철저히 확인하고 그에 따른 처분권의
확인이야 말로 공인중개사에게는 가장 중요한 체크리스트이다.
서울중앙지방법원 전경[해당 판례]
서울중앙지방법원 2005가단 27605 손해배상(기)
[해당 법조문]
민법 제681조[수임인의 선관의무]
서울이 포화상태에 이르자 언젠가부터 위성도시들의 몸값이 제법 뛰기 시작했다.
“파하~”하며 웃는 최불암 아저씨의 모습과 까랑까랑하고 억센 말투가 구수했던 김수미 아줌마, 그리고 우리네 삶에서 큰 자리를 하고 있는 원조 국민엄마인 김혜자 아줌마의 모습이 23년 동안 국민적 사랑을 받아온 드라마 전원일기의 주 무대가 되었던 김포. 김포에서도 한강을 스치듯 펼쳐져 있는 운양동에서 상속과 관련한 부동산 중개사고가 발생했다.
사진출처 : 네이버맵, http://map.naver.com사건개요
이 사건의 매수인인 원고 김사장과 박사장.
이들은 2003년 10월 2일 이 사건이 발생하게 된 계약의 공인중개사였던 피고 이공인의 중개로 경기도 김포시 운양동 소재 대지 463㎡과 같은 지역에 있는 임야 6,284㎡, 합계 6,747㎡를 공유자 중 1인, 즉 하나의 땅에 여러 사람의 명의로 되어 있는 그런 땅을 명의인 중 한명인 장복덕과 계약을 체결했다.
조금 특이한 점은 그 땅 소유자들은 모두 사망한 상태였고 소유자들을 대표한 상속인은 윤지주로서 장복덕은 윤지주의 대리인이었던 것이다. 특히 윤지주는 상속인들 중 제일 연장자로서 다른 상속인들은 명의만 상속인들이고 실제로는 자신이 모든 걸 상속받게 되어 있는 상태로 모두에게 처분권한도 위임받았다고 했다.
“이공인 사장님, 다른 건 걱정마시고 이 땅들이나 후한 값에 제대로 팔아주세요.
실제 상속은 나만 받게 되어 있으니 걱정일랑 붙들어 매시고요.”
“아 그래도 서류상 다른 상속인들도 있는데 확인해 보아야 하지 않을까요? 잘못되면 큰일인데.”
“아 나머지 상속인들은 걱정할 것 없어요. 걔들은 제 동생들이에요. 어차피 장손에 장남인 내가 전부 상속받기로 얘기 다 끝냈습니다. 하하하하”
“그래요? 그럼 사장님만 믿고 거래를 진행하겠습니다.”
▲ 경기도 김포시 소재 임야의 모습이공인의 중개로 김사장과 박사장은 윤지주의 땅을 윤지주의 대리인이라는 장복덕과 계약하였다.
“아이고 사장님 덕분에 좋은 땅을 싸게 살 수 있게 되었습니다. 일만 잘 풀리면 우리가 크게 대접해 드리겠습니다.”
“다 임자가 있는 거라니까요. 거봐요. 제 말대로 하니까 좋은 땅이 생기지요. 안 그래요 사장님들? 돈 많이 버신겁니다. 하하하하”
“하하하하 암요. 그렇지요. 다 이공인 사장님 덕분입니다.”
그런데 얼마 지나지 않아 문제가 발생했다. 단독상속을 자신하였던 윤지주가 단독상속이 불가능해지자 건네받았던 계약금을 들고 어디론가 잠적해 버렸고 급기야 다른 상속인들은 그 땅에 대해 매도를 거부한 것이다.
결국 김사장과 박사장은 윤지주의 계약이행능력이 없음을 알게 되고 허탈하고 분노에 찬 마음에 사라진 윤지주 대신 공인중개사인 이공인에게 정신적 충격까지 고려해 계약금의 배액인 2억 4천만 원을 물어내라고 연일 으름장을 놓았다.
시도 때도 없이 찾아오는 김사장과 박사장 때문에 영업에 막대한 지장이 생김은 물론 정신적 스트레스가 이만저만 쌓인 게 아닌 이공인은 일단 자신이 물어주고 나중에 윤지주에게 돌려받을 생각으로 김사장과 박사장이 요구하는 금액으로 변제공탁 할 것을 공증하게 되었다.
그러나 중개보수로 받은 2천만 원 외에 딱히 돈을 구할 길이 없게 된 이공인은 공탁을 차일피일 미루게 되고 급기야 김사장과 박사장으로부터 형사고소와 민사소송을 제기 당하게 되었다.
김사장과 박사장의 주장
이 사건 토지의 공동매수인인 김사장과 박사장은 2003년 10월 2일 위 토지에 대한 매매계약을 체결할 당시에 공인중개사인 이공인이 단독상속을 자신하던 윤지주를 대신한 장복덕을 대동하여 나왔었다. 그때 등기사항증명서를 제시하면서 “이 땅 소유자들은 모두 사망하여 윤지주가 집안의 장남이자 장손이기 때문에 곧 단독상속자로 변경할 것이기 때문에 걱정하지 말라고 하였다. 이는 모두 약속한 사항이기 때문에 걱정할 것 없다.”라고 말했었다고 주장한다.
또한 다른 상속인들로부터 윤지주가 처분권한을 위임받았음을 공인중개사인 이공인이 확인하였으므로 걱정할 것이 없다고 하였기에 믿을 수밖에 없었다고 주장한다.
Vs.
한편 김사장과 박사장은 대리인인 장복덕 역시 계약 당시에 이공인을 도와 상속인 윤지주의 호적등본과 상속부동산내역서 그리고 위임장과 토지사용승낙서를 거래당사자인 본인들에게 제시하며 계약을 부추겼고 이를 이공인이 확인한 것이기 때문에 이를 믿고 계약에 응했으니 확신을 갖게끔 만든 부동산 중개전문가인 이공인이 모든 책임을 져야 한다고 주장한다.
“이공인씨 당신은 부동산 중개전문가잖아요. 장복덕이 말했을 때 맞다고 확인까지 해놓고서는 이제 와서 무슨 말이 하고 싶은 겁니까?”
“아니 재판장님 전문가가 왜 전문가입니까? 일반인이 모르거나 놓치기 쉬운 부분을 전문가가 확인시켜주고 정리를 잘 하라는 게 전문가 아닙니까?”
이공인의 반론
이공인은 본인 또한 피해자이며 윤지주 측의 고지내용과 아울러 관련 공부를 검토해본 바 위임내용이 확실하고 그러한 사실을 매수인인 김사장과 박사장에게 고지하였으므로 모든 책임은 중개를 한 자신이 아닌 거래당사자인 김사장과 박사장의 책임이라고 반론하고 있다.
“계약서에 최종적으로 도장을 찍는 건 당사자잖아요. 전 최대한 확인시켜 드릴만 한 것은 다 해드렸다고요. 더 이상 무슨 확인을 어떻게 시키라는 것이죠?”
재판부의 판단
공인중개사와 중개의뢰인의 법률적 관계는 민법상 위임관계와 같다고 할 수 있다.
따라서 공인중개사, 특히 개업 공인중개사는 민법 제681조에 의하여 중개의뢰인에게 선량한 관리자로서 주의의무를 다해야 한다.
이 사건을 보면 거래된 부동산 중 임야는 현재 서류상 공유자로 윤지주, 윤지선, 윤지욱으로 되어있고, 대지는 윤지주, 윤지선, 윤지욱으로 되어있음을 충분히 확인할 수 있다.
그렇다면 이공인은 부동산 거래에 따른 여러 위험을 미리 예상하고 이를 방지할 전문적 지식과 경험이 있다고 기대되는 공인중개사이기 때문에 마땅히 이 사건 부동산들을 과연 상속인 중 1인에 불과한 윤지주가 모두 단독 상속할 수 있는 것인지, 다른 공동상속인은 존재하지 않는 것인지, 아니면 다른 공동상속인들이 윤지주의 단독상속으로 합의한 것인지를 당연히 살펴보았어야 할 것이다.
그리하여 소외 대리인인 장복덕이 이 사건 부동산의 유효한 처분권한을 윤지주로부터 수여받은 것인지 아울러 어떻게 입증할 수 있는지 위 매도인 윤지주나 그의 대리인 장복덕에게 확인하였어야 할 뿐만 아니라, 이의 명백한 확인이 충분치 못하다면 원고에게 매매계약의 이행이 되지 못할 수도 있는 위험성을 고지해 줌으로써 매수인인 김사장과 박사장이 올바른 판단을 할 수 있게 했어야 할 것이다.
그럼에도 불구하고 공인중개사인 이공인은 이 사건 부동산을 윤지주가 단독으로 상속하였고 장복덕이 그 상속부동산 전부에 관한 처분권한을 윤지주로부터 위임 받았다고 설명하였다. 또한 위 부동산 취득에 아무런 문제가 없음을 확언하며 서둘러 계약을 하라고 종용함으로써 김사장과 박사장에게 재산상 손해를 발생하게 하였다. 나아가 이공인은 위 대리인인 장복덕과 공모하여 이 사건 부동산에 관한 권리관계를 김사장과 박사장에게 허위로 설명하였거나, 혹은 그렇지 않다고 하더라도 이 사건 부동산의 권리관계를 선량한 관리자이자 전문직업인으로서의 주의의무를 다해 확인하고 검토하여 정확히 설명해주지 아니한 과실이 있다고 할 것이다.
따라서 공인중개사인 이공인은 김사장과 박사장에게 발생한 손해에 대해 상당한 인과관계가 있다고 할 것이므로그 손해를 배상해야 하며, 특히 김사장과 박사장에게 그로 인해 발생한 정신적인 측면의 위자료까지 지급해야 함이 마땅하여 배액상환을 인정하기로 한다.
이번 사례를 통해 알 수 있는 한 가지, 반드시 명심해야 할 점은 공인중개사, 특히 개업 공인중개사는 대외적으로 보이는 신뢰가 기본적인 영업지향점이므로 반드시 중개의뢰인, 즉 거래당사자들에게 손톱만큼의 손해도 발생하지 않도록 해야 한다는 것이다.
본 사건은 상속인과 그 대리인 그리고 공인중개사라는 삼면관계에서 사실관계 미확인으로 인해 불거진 계약상 손해와 눈앞에 있는 중개보수만을 챙길 요량으로 확인하지 않은 거짓된 언행에 거래당사자들의 손해와 그에 따른 정신적 위자료까지 법원에서 인정한 사례로 법원의 선관주의의무를 보다 심층적으로 적용한 판례로 보아야 한다.
일반적인 부동산거래도 그러하지만 특히 상속, 증여 등 제반업무가 부수되는 물건을 거래하거나 중개할 때에는 권리자에 대해 반드시 모든 권원이 있는지 확인해 보는 자세가 필요하다.
