서울시의 뉴타운 사업과 재정비촉진지구
드라마로 쉽게 보는 부동산, 'tvN 슬기로운 감빵생활'
드라마, '슬기로운 감빵생활'로 보는 서울시의 뉴타운 사업과 재정비촉진지구
뉴타운의 개념은 기존 대도시의 인구과밀화와 지역적 개발편중과 도시환경의 악화, 산업집중 등으로 인한 폐해를 개선하기 위해 도시 재개발 또는 신도시 건설을 통한 새롭고 합리적인 도시기능을 수행할 수 있는 신도시를 말한다.
우리나라의 경우에는 제1기 신도시인 일산과 분당 등 5개 지역에 대해 국가차원에서 신도시 건설을 추진하여 지금에 이르고 있지만 자족기능 확보에는 실패한바 있다.
#뉴타운 사업 #재정비촉진지구 #도시계획사업
Scene
나른한 오후 교도소장 집무실 내 TV에서 뉴타운 재개발 반대집회시위에 참여하고 있는 신부의 모습이 화면에 잡힌다. 무분별한 개발을 반대하는 시위에 수장으로 참여하고 있는 목정현 신부. TV 속 뉴스에서 단식투쟁을 벌이고 있는 목정현 신부에 대한 아나운서의 멘트가 이어지고 있는데...
- 다음 소식입니다. 단식 사흘째인 목정현 신부가 오늘 서부교도소로 이송됐습니다. 강북뉴타운 재개발 보상과 철거 문제로...-
“왜 하필 우리야”
- 지난 13일 시위에 관련된 전원이 구속됐다는 소식을 듣고 이틀 전 단식투쟁에 돌입했습니다. 목정현 신부는 그동안 성용건설 해고노동자 복직투쟁 부연전자 불법파견투쟁에...-
(집무실에서 회의가 진행되는 가운데 교도소장이 심난한 목소리로 말한다.)
“목신부님 잘 계시지?”
“잘 안계시고 잘 있습니다.”
“아휴 야 나과장아 단식 그거 멈추게 할 방법 없어? 여기서 병이라도 나면 어떻게 하냐. 쓰러져서 병원이라도 실려 가면 나 독박이야 독박.”
▲ 드라마 ‘슬기로운 감빵생활’중 목정현 신부 시위장면Explanation
뉴타운 사업은 생활권의 도시기능을 종합적으로 증진시키기 위하여 기초생활서비스 시설이나 교육여건의 지역 간 형평성 및 자치구간 재정격차의 불균형 완화를 이루고자 추진하는 사업이다. 뉴타운계획은 동일생활권을 대상으로 한 여러 개의 근린주구가 합쳐진 개념이며, 여러 개의 재개발구역을 묶어 사업시행에 따라 도시생활이 영향 받는 범위 전체를 대상으로 하는 사업이라고 할 수 있다.
뉴타운과 비슷한 방식으로 신도시를 조성하는 재정비촉진지구, 두 곳 모두 낙후된 지역을 중심으로 주택 및 기반시설을 새롭게 조성하여 더 쾌적한 주거환경으로 개선하는 사업의 대상 지역이라는 점에서는 비슷하다. 하지만 기본적인 차이점이 있다. 뉴타운은 뉴타운 사업의 대상 지역을 말하는 것이며, 뉴타운 사업은 종전의 민간주도 개발이 도시기반시설에 대한 충분한 이해와 고려 없이 주택 중심으로만 추진돼 난개발로 이어지는 문제점을 개선하고자 추진된 종합적인 도시계획사업으로「서울시 지역 균형발전 지원에 관한 조례」에 근거하여 지정∙고시된다.
반면 재정비촉진지구란, 서울시의 뉴타운 사업을 활성화하고 전국화하기 위해 2006년 7월 제정한 「도시재정비촉진을 위한 특별법」의 적용을 받는 지구를 말한다. 이는 도시의 낙후된 지역에 대한 주거환경개선과 기반시설의 확충 및 도시기능의 회복을 광역적으로 계획하고 체계적이며 효율적으로 추진하기 위하여 만들어 졌다. 더 쉽게 설명하면 뉴타운은 서울시 즉 지방자치단체가 지정을 하며, 재정비촉진지구는 국토교통부, 즉 국가가 지정을 한다.
한편 서울시가 추진중인 ‘뉴타운’은 민간주도의 주택위주의 난개발이 불러온 문제점을 개선하기 위해 시행하는 새로운 방식인‘기성시가지 재개발 방식’으로서 공공이 원하는 민간사업으로 적정규모의 생활권역을 대상으로 한 충분한 도시기반시설을 확충하는 도시계획사업이다.
서울시 뉴타운 사업은 강남∙북 간 지역불균형과 생활권단위의 광역적 기성주택지역 정비가 배경일 것으로 생각된다. 강남∙북 지역균형발전의 일환으로 뉴타운 사업이 도입된 건 강남권 개발이후 불거진 강북권과의 괴리감, 격차, 주택난 야기 등 여러 가지 문제의 해결을 위한 일환으로 도입되었다.
1970년대 이래 지속된 ‘도심집중 억제, 강남개발 촉진책’에 의하여 강남∙북간 지역불균형 문제가 심각해졌다. 서울의 강남∙북 불균형 문제가 중요한 도시문제로 인식되기 시작한 것은 1990년대 초반이지만, 심각한 사회문제로 본격화된 것은 2000년대부터 시작된 강남의 집값 폭등 이후이다. 이에 서울시는 2002년 민선 3기를 맞아 시정운영 4개년 계획(2002~2006년)을 수립하여 강북지역의 노후불량주택지를 계획적으로 정비하는 ‘뉴타운 사업’을 도입하여 지역 간 불균형 해소에 적극적으로 대응하고자 하였다.
또한 기존 주거지정비는 주로 민간위주의 소규모의 개별적 정비사업으로 시행되어 인접 지역에서 추진되는 사업들과 연계된 개발이 어려웠고, 도로, 공원, 학교부지 등 도시기반시설 설치에 한계가 있어 생활권 차원의 주거환경 개선이 곤란했다. 이에 따라 재개발ㆍ재건축 등 민간시행의 개별사업 단위에서 나타났던 기반시설의 주변지역 연계 문제를 해결하고 광역생활권 차원에서 기반시설을 확보할 수 있는 토대 마련의 필요성이 대두되었다.
기존 재개발사업은 개발이익을 우선으로 하기 때문에 저소득층이 대부분인 원주민들의 재정착이 어려워 커뮤니티 등 기성주거지가 파괴되는 결과를 초래하였다. 따라서 기반시설에 대한 공공투자를 통해 사업기간을 단축시키고 주민부담을 완화시켜 원주민 정착률을 높여 나갈 필요성이 제기되기에 이르렀다.
서울시의 뉴타운 사업은 크게 뉴타운 사업이 시작된 시범뉴타운 시기, 뉴타운 확대 지정 시기, 재정비촉진지구 전환시기로 그 시기를 구분할 수 있다.
시범뉴타운 시기는 2002년 10월 3개의 뉴타운 시범사업지구가 지정된 뉴타운 사업 시작시기이다. 이 시기에 당면시책 전담추진기구 설치계획에 의하여 지역균형발전추진단이 설치되었다. 뉴타운 확대 지정 시기는 2003년부터 2005년까지로 이 시기 서울시는 ‘서울시 지역균형발전 지원에 관한 조례’를 제정하고, 이에 따라 각 자치구의 신청을 받아 같은 해 11월 12개의 2차 뉴타운지구를 발표하였다.
재정비촉진지구 전환 시기는 2005년부터 2007년까지로 시범 뉴타운 및 2차 뉴타운 사업 추진과정에서 법적 근거가 부족할 뿐만 아니라, 사업을 효율적으로 추진하기 위한 다양한 완화조치가 불가능하여 서울시는 2005년 8월 중앙정부에 뉴타운특별법안을 제안하였다. 이를 계기로 같은 해 12월 도시재정비촉진을 위한 특별법이 제정되었고 이를 통해 뉴타운 사업의 법적 근거가 마련되었다.
뉴타운 사업의 절차는 계획단계와 시행단계로 구분할 수 있다. 계획단계는 지구지정에서 개발기본계획이 결정되는 과정이며, 시행단계는 기본계획결정 이후 사업구역별로 도시계획의 변경과 구역 지정과정을 포함한 실시계획의 확정 및 이에 따른 사업 시행과정을 뜻한다.
서울시 뉴타운 사업은 환경생태 신시가지형(은평), 도심형(왕십리), 주거중심 재개발형(길음) 등 지역에 따라 각각의 특징을 가지고 있다.
환경생태 신시가지형(은평뉴타운)은 미개발지·저개발지 등 개발밀도가 낮은 토지가 산재하고 있어 종합적인 신시가지개발이 필요한 지역으로 은평뉴타운은 서울시 은평구 내 진관동 및 구파발동 일원에 위치한 지구로 면적은 약 3.5㎢에 달한다. 은평 뉴타운으로 지정된 지구는 1970년대부터 개발제한구역으로 지정되어 30년 가까이 건축제한이 적용되어 주거환경이 낙후되어 있었다. 이에 대해 지역균형발전차원에서 낙후된 주거생활환경을 정비·개선하고자 해당 지구에 대한 뉴타운 사업을 진행하게 되었다.
도심형(왕십리)은 도심 및 그 인근 지역의 기성시가지가 무질서하게 형성되어 있어 주거·상업·업무 등 새로운 도시기능을 복합적으로 개발·유치할 필요가 있는 지역으로 2002년 10월 23일 337,200㎡의 면적에 지정되었다.
주거중심형(길음)은 노후불량주택이 밀집되어 있어 재개발이 필요하거나 재개발사업이 추진되고 있는 지역으로서 도로, 공원 등 도시기반시설이 취약하여 동일생활권 전체를 종합적으로 개발하지 않고 부분적으로 개발할 경우 도시기능이 악화될 우려가 있는 지역으로 1,249,793㎡의 면적에 2002년 10월 23일 지정되었다.
뉴타운은 생활권단위의 정비개념 도입으로 광역기반시설의 확보를 마련하는 토대가 되었다는데 의미가 있을 것이며, 계획단위의 광역화로 지역특성을 고려한 다양한 계획을 가능하게 한데 의의가 있다.
과거 재개발이나 재건축 사업들은 개별사업단위로 시행되어 인접된 사업들과 연계개발이 어렵고 기반시설 확보에 한계가 있어 생활권차원의 주거환경개선이 곤란하였다. 뉴타운 사업에서는 개별 사업단위 정비의 문제점 보완을 위하여 생활권단위의 정비개념을 도입하였는데 이에 따라 기성 시가지 내 광역적 기반시설을 확보할 수 있었다.
그러나 뉴타운 사업은 2002년 시작하여 2005년 3차 뉴타운지구까지 불과 3년 만에 26개 지구(23.8㎢)를 지정하는 등 광범위한 지역에 매우 빠른 속도로 지구를 지정하여, 사전준비 부족과 법제도의 미비 등에 따른 문제점이 발생하였다. 또한, 뉴타운지구로 지정된 곳들은 대부분 세입자 구성비가 평균 70%에 육박하고 있으나 임대주택 건립비율(총 건립세대수의 17%)이 낮아 원주민 재정착을 위한 세입자 대책이 미비하다는 문제점이 지적되었다.
이에 대한 대책으로 서울시는 2012년 1월 뉴타운 수습방안을 발표하고 주민의견에 따라 뉴타운·재개발 사업의 출구를 모색하고 휴먼뉴타운, 주거환경관리사업 등 새로운 재생방법을 도입하여 다양한 방안을 모색 중에 있다.
