공인중개사자격증과 부동산창업
드라마로 쉽게 보는 부동산, 'tvN 슬기로운 감빵생활'
드라마, '슬기로운 감빵생활'로 보는 공인중개사자격증과 부동산창업
우리나라 국민의 대부분은 자산을 크게 현금자산과 주식자산 그리고 부동산자산으로 구분한다. 예/적금을 포함한 현금이나 주식은 처분과 유통이 용이한, 즉 환금성이 좋은 반면 부동산은 환금성이 나쁜 것은 물론 권리의 이전과 명의변경이라는 측면에서 그 위험성이 상당히 높은 재화이다. 이런 재화를 사고 팔거나 빌리거나 빌려주는 일은 높은 전문적 지식과 도덕성이 요구된다.
이러한 이유로 정부는 부동산중개를 업으로 삼기 위해서는 일정한 수준의 자격을 취득하도록 하고 있다. 그것이 바로 공인중개사자격이다.
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[tvN] 슬기로운 감빵생활
드라마 ‘슬기로운 감빵생활’은 정보훈이 극본을 쓰고 신원호가 연출한 수목드라마로 총 16부작으로 제작되어 tvN에서 2017년 11월 22일부터 2018년 1월 18일까지 호평 속에 방영되었다.
감옥이라는 특수한 배경을 설정해 그 곳에도 사람 사는 냄새가 나는 일상적인 모습을 그렸다.
Scene
교도관으로서의 소임을 다하고 퇴임을 얼마 남겨두지 않은 박계장, 그런 박계장이 최근 열심히 매진하고 있는 것이 있는데 공인중개사 자격증 공부이다.
제혁이 훈련 중인 온실 앞에서 빵과 우유로 허기를 달래던 중 제혁의 친구인 교도관 준호가 찾아와 말한다.
“박계장님 제가 있을테니까 사무실에 계세요. 아 신부님 상태 체크해줘야 하는데... 신부님 잘 계시나 한 번 보시구요. 별일 없을 테니까 그냥 쉬세요. 시험준비도 하셔야죠.”
△ 제혁의 훈련장이 있는 온실 앞의 박계장목공담당 이부장도 여느 직장인들과 마찬가지로 자격증 취득에 열을 올리고 있는 가운데 공인중개사 교재를 열심히 들여다보고 있다.
△ 공인중개사 시험공부 중인 목공반 이계장한편, 접견이나 운동도 할 수 없는 일요일 오후, 2상6호실에서 유대위는 설거지를 열심히 하고 있고 그런 유대위에게 제혁은 부잣집 도련님 같은데 못하는 게 없다며 칭찬한다. 벽에 기댄 채 수다중인 방장 민철이와 문래동 카이스트가 그런 모습을 지켜보며 무료한 시간을 보낸다. 문득 민철이 유대위에게 부모님에 대한 질문을 던지는데 이때 제혁의 무릎에 머리를 뉘이고 누워 있던 뽕쟁이 해롱이가 이를 받아 치며 유대위를 놀리는데...
△ 2상6호실, 무료한 휴일 오후“정우야 니 아버지 뭐하시노?”
(진지한 민철의 질문에 해롱이가 동갑내기 유대위를 놀리듯 대신 말한다.)
“야관문 파십니다. 열~여덟~ 야관문~ 마셔라~ 야관문~”
(이를 혀 짧은 소리를 내는 문래동 카이스트가 이어가고)
“타타타타 밤의 비땅을 여더드딥니다.”
(보다 못한 제혁이 정우를 위로한다.)
“정우야 두 달만 참어 이 새끼 곧 나가.”
(재차 질문하는 문래동 카이스트)
“아 그대서 니네 아버디 뭐 하디는데. 형도 교수라고 그러고 너도 유학갔다 왔따고 그더고 니네집 돌라 부다겠다. 혹시 너 롯데케들사냐? 롯데케들? 아니 타워팰리드?”
“우리 아버지 세탁소 하십니다. 아빠는 세탁소 하시고 엄마는 세탁물도 걷으시고 바지도 줄이시고. 부업으로 부동산도 하십니다. 아주 평범한 분들이세요.”
Explanation
위에서 언급한 장면들은 공인중개사와 관련이 있는 대화가 오가는 장면들이다. 어쩌면 미래가 불안한 직장인들의 모습을 본 장면에서 투영하고 있는지도 모르겠다. 공무원들조차 제2의 인생을 위해 취득열풍이 가시지 않고 있는 공인중개사. 공인중개사 자격증은 왜 취득하려 할까?
우리나라 민법 제99조 제1항은 ‘토지 및 그 정착물은 부동산이다.’라고 규정되어 있다. 민법의 규정에 나와 있는 부동산에 대한 권리를 행사하기 위해서는 등기를 해야만 하며 등기는 제3자에 대한 대항할 수 있는 요건이 된다.
예전에는 ‘토지와 가옥’이라는 용어가 일반적으로 사용되었는데 경술국치를 지나고 1912년 3월 공포된 [조선부동산증명령]에서 일본식 용어인‘부동산’을 처음으로 사용하게 되었다.
부동산은 물리적인 재화임과 동시에 비 물리적인 요소까지도 내포하고 있어 타인과 거래 시 상당한 전문적 지식과 동시에 법률적 식견까지 두루 필요하다.
물리적인 재화를 사고 파는 것이야 물건을 주고받으면 되지만 부동산은 그 규모가 상당하고 물리적으로 주고받는 것 자체가 불가하다. 다만 물건에 대한 소유권이나 사용권을 주고받는 것인데 이 과정에서 사고가 빈번하게 발생하기도 한다. 따라서 이를 전문적으로 취급해주는 사람이 필요한 것이다.
우리나라는 예전부터 상인의 물건을 위탁받아 팔아주거나 매매를 거간하며, 여러 가지 부수 기능을 담당한 중간상인격인 객주가 있었다. 객주는 신라나 고려시대에도 있었다고 전해지는 가운데 조선시대에는 특히 성황을 이루고 있었다. 객주의 주요 업무는 위탁매매이지만 여숙업무와 도매업무 등도 하였던 것으로 알려져 있다.
조선시대 중기에는 객주로부터 독립한 직업인인 거간꾼이 등장했다. 먼저 거간은 취급하는 물품에 따라 가거간, 우거간, 금전거간 등으로 나뉘었으며 집과 토지를 비롯한 부동산의 매매나 임차 및 전당 등을 주로 중개한 곳이 가거간이었다. 가거간에서 근무하는 사람을 집주름이나 가쾌로 불렀는데 거간꾼은 가거간이나 우거간, 금전거간 등에서 일하는 사람들을 통칭하여 부르던 말이었다.
이러한 가거간은 후에 복덕방이라는 가거간을 만들어 영업하였으며 이 명칭은 불과 십 수년전만 하더라도 부동산을 통칭하는 고유명사처럼 사용되어졌었다.
광복 이후 복덕방은 서울이나 부산 등 주로 대도시에 편재되어 있었으나 1960년대 초부터 전국토에 걸친 경제개발계획이 강력히 추진되면서 복덕방 역할이 증대되기 시작하였다. 이 때 제정된 [소개영업법]과 [소개영업시행령]에 의하여, 복덕방은 관할관청에 신고만 하면 영업을 할 수 있었다.
1970년대에 들어서면서, 정부 주도의 각종 건설계획에 힘입어 복덕방도 대규모화하였다. 젊은 대학 출신자들이 대거 영입되어 부동산에 관한 법률지식과 신속한 정보망을 갖추고 빠른 기동력과 막대한 자금 동원력을 바탕으로, 복덕방은 주식회사형태로 발전되어갔다.
이와 같은 시대적 배경에 힘입어 복덕방이 확대되어 발전함과 동시에 투기조장, 가격조작 등 다양한 사회문제를 지속적으로 유발하였다. 특히 1970년대 후반 고도성장 여파로 유래 없는 부동산 가격 급등현상이 일어났는데, 이로 인하여 이른바 ‘복부인’과 함께 복덕방은 하나의 사회문제로 등장하였다.
사회적으로 지탄을 받아온 복덕방 영업을 규제할 필요성이 증가함에 따라 1984년 4월 [부동산중개업법]이 제정되었다. 이는 부동산 거래질서를 확립하여 국민의 재산권을 보호하고 부동산중개업의 전문성과 책임성을 높이고자 제정된 것으로 기존의 신고 된 복덕방의 권익도 최대한 보호하면서, 공인중개사라는 자격제와 중개업의 허가제를 동시에 도입하였다. 이 법은 최근까지 개정에 개정을 거듭하며 중개사무소의 등록제와 개업공인중개사 및 소속공인중개사라는 명칭을 통해 중개업 영업유무에 따라 공인중개사를 구분하고 있다.
앞서 설명한 바와 같이 공인중개사는 우리 민법에서 정하고 있는 부동산, 즉 토지와 건축물 그리고 토지에 부착된 정착물과 공장재단, 광업재단, 입목 등 준부동산으로 통용되는 물건에 대해 중개를 업으로 삼기 위해 필요한 자격증 이름을 말한다. 공인중개사 자격증은 [공인중개사법]에 따라 서울특별시장, 광역시장, 도지사, 특별자치도지사가 시행하는 자격시험에 합격하여 자격을 취득하고 각 시, 군, 구청에 등록하면 영업을 할 수 있다.
공인중개사 시험은 응시자격에는 제한이 없다. 연령, 학력, 경력, 성별, 지역 등에 제한을 두지 않는다. 다만 법에 의한 응시자격이 취소된 자와 기 자격취득자는 응시할 수 없으며, 결격사유가 있다면 자격증은 취득할 수 있지만 중개사무소의 개설등록을 할 수도 직원으로서 근무할 수도 없다.
공인중개사 시험은 부동산학개론과 민법으로 이루어진 1차 시험과 공인중개사법령 및 실무, 공시법과 공법으로 이루어진 2차 시험으로 나뉘어 있다. 보통 1차와 2차 시험으로 분리된 시험은 1차를 합격한 후에만 2차를 응시할 수 있으나, 공인중개사 시험은 1차와 2차를 동시에 응시할 수 있고 1차만 응시할 수도 있다. 공인중개사 시험은 동일한 날에 1차와 2차 시험을 본다. 1차만 합격하고 2차가 떨어진 수험생은 다음 1회에 한해 1차가 면제되고 2차만 치르면 된다.
공인중개사 시험은 1985년에 제1회 시험이 시행되었으며, 초기에는 비교적 연령이 많은 계층이 중심을 이루었으나 현재는 젊은 대학 졸업자들의 자격증 취득률이 높아져가고 있으며, 2017년도 제28회 시험까지 치루어진 현재 406,072명이 배출되었다.
말도 많고 탈도 많았던 공인중개사 시험, 현업에 종사하는 공인중개사 수가 10만명이 넘어가고 변호사가 업계를 침범해 오는 가운데 어렵게 취득한 자격을 제대로 활용할 수 있는 기회가 많아졌으면 좋겠다. 그것이 결국 우리나라 국부의 70%를 차지하고 있는 자산을 살리는 길일 것이다.
△ 자료 : Q-NET 공인중개사공인중개사들의 공부방 네이버 '리스토리밴드' 바로가기 >>> band.us/@restory
