공인중개사의 금지행위, 자기거래
드라마로 쉽게 보는 부동산, 'tvN 화유기'
드라마, ‘화유기’로 보는 공인중개사의 금지행위, 자기거래
매년 발생하는 부동산 중개사고를 보면 일반적인 사건과 더불어 중개를 직업으로 삼는 공인중개사에 의한 사고도 큰 비중을 차지하는 가운데 그 비율이 매년 증가추이에 있다.
특히 일반인보다 조금은 빠른 정보를 체득할 수 있는 공인중개사들은 공인중개사법에서 자기거래에 대해 규제를 하고 있지만 이를 잘 지키지 않아 그 사고는 꾸준하게 발생하고 있다고 볼 수 있다. 일반인과 공인중개사가 직접 부동산거래를 하게 된다면 정보력에서 뒤질 수밖에 없는 일반인이 손해를 볼 여지가 다분하기 때문에 법에서는 이를 엄격히 금하고 있다.
#공인중개사_불법행위 #작위의무 #자기거래금지
[tvN] 화유기
본 드라마는 홍정은, 홍미란이 극본을 쓰고 박홍균, 김병수, 김정현이 연출한 주말드라마로 고대소설 서유기를 모티브로 퇴폐적 요괴인 손오공과 고상한 요괴인 우마왕이 어두운 세상에서 빛을 찾아가는 여정을 그린 절대낭만 퇴마극으로 tvN에서 2017년 12월 23일부터 2018년 3월 4일까지 방영되었다.
Scene
어릴 적부터 귀신을 볼 수 있는 이상한 힘을 갖게 된 진선미(오연서 분), 그녀는 30대 중반의 나이로 헬조선에 창궐하는 악귀를 소탕하라는 삼장법사의 소명을 타고 났지만 악귀를 보는 것 외에는 특별할 게 없는 그저 평범한 여자이다. 우연히 금강고로 인해 제천대성이라고 불리는 손오공(이승기 분)을 보디가드처럼 써먹을 수 있게 된다.
이런 진선미의 현실 속 직업은 개업공인중개사. 한빛부동산이라는 상호로 흉가나 폐가를 주로 매입해서 되파는 일을 하고 있다.
▲ 드라마 ‘화유기’중 사무실 내 대화 장면, 일부 편집(사무실을 오픈하고 점점 안 좋은 일들만 생긴다는 매도인들과
한빛부동산의 직원이 대화를 나누고 있다.)
“안녕하세요. 한빛부동산입니다. 반갑습니다.”
“네 반갑습니다. 잘 부탁드릴게요.”
“네 하하 대표님은 금방 오시는데 오늘 이 건물 직접보시고 별 문제없으면 시원하게 바로 계약한다고 하셨습니다.”
“아니 근데 한빛부동산 대표가 되게 젊다는데 무슨 돈이 그렇게 많아요?”
“저도 개인사는 잘 모르겠고요. 그래도 이 부동산업계에서는 꽤 유명하신 분이세요.”
“수완이 엄청 좋은가봐.”
(대화 중 한빛부동산 대표 진선미가 등장한다. 진선미는 사무실에 기생하는 악귀가 있음을
알아채고 이를 이용해 급매로 매수하고자 한다.)
▲ 드라마 ‘화유기’중 계약서 작성 장면“여기 급매로 싸게 내 놓은 이유가 뭔지 알겠네. 그동안 여러 사업체 망해서 나갔겠어요.”
“아니 소문이 이상하게 났나본데 건물에는 아무 문제없어요.”
“계약, 하겠습니다.”
이번엔 고급주택을 매입하러 직원과 함께 현장에 방문한 진선미는 주인이 갑자기 태도를 바꾸며 팔지 않겠다고 하자 발걸음을 돌린다.
▲ 드라마 ‘화유기’중 고급주택 매입 시도 장면“집 매매를 안 하신다고요? 얼마 전까지만 해도 급매로 처리해 달라고 하시더니”
“아이가 아파서 이사를 가고 싶었는데 아이가 이제 다 나아서요.”
“너 말짱해 졌구나?”
“제가 아줌마 깨물었다면서요. 죄송해요.”
“그때 우리 애한테 물린 곳은 괜찮으세요?”
“네 괜찮습니다.”
며칠 후 번화가에 위치한 모텔을 구입하러 방문한 진선미와 직원. 모텔 입구에서 진선미는 직원에게 매물로 나온 모텔에 대한 이야기를 듣는다.
▲ 드라마 ‘화유기’중 모텔 매입을 위해 들른 진선미와 직원“이상한 일이 일어난다는 데가 이 모텔인가요?”
“네 이상한 일이 일어난다고 손님이 뚝 끊겼데요. 주인이 무섭다고 빨리 처분하고 싶다고 시세의 반값에 내놨어요.”
“들어가 보죠.”
이번엔 헬쓱한 모습과 멍한 눈빛의 화원주인이 한빛부동산을 방문해서 직원과 대화를 나누고 있다. 그런 모습에 직원은 안타까운 마음이 들어 시간을 주면 자신이 제값을 받을 수 있도록 해주겠다며 상담을 진행하고 있다.
그러나 화원주인은 무언가에 홀린 듯 빨리 처분해줄 수 있느냐고 말을 잇는다.
▲ 드라마 ‘화유기’중 화원주인과 상담중인 직원“아이구 이거 그래도 건평이 좀 되네. 조금만 시간을 주시면 제가 제값 받아드릴 수 있는데.”
“얼른 처리해 주세요.”
(장면이 바뀌고 화원 앞에 선 진선미와 직원)
▲ 드라마 ‘화유기’중 환원 앞 진선미와 직원“여기가 매물로 나온 화원인가요?”
“네 땅값만 쳐서 급매로 처리해 달래요. 꽃집 주인여자가 남자친구 죽고 반 실성했더라고요.”
“상담할 때 봤는데 시든 꽃처럼 다 죽어가더라고요. 들어가시죠.”
“네”
Explanation
극 중 주인공 진선미는 앞서 설명한 것처럼 부동산 중개를 업으로 삼고 있는 개업공인중개사이다. 그런데 화면 속 장면들은 중개를 하는 것이 아닌 자기가 손님의 물건을 직접 매수하고 있다.
공인중개사법 제2조 1호에서는 중개를 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매, 교환, 임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다고 규정하고 있으며, 같은 조 4조에서 개업공인중개사는 공인중개사법에 의하여 중개사무소의 개설등록을 한 자로 규정하고 있다.
그렇다면 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매나 교환 혹은 임대차 등 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 개업공인중개사가 거래를 하려는 직접적인 당사자가 될 수 있을까?
결론부터 얘기하자면 개업공인중개사가 다른 개업공인중개사를 통하지 않고 거래당사자인 고객과 직접 거래당사자가 되어 거래를 한다면 이는 공인중개사법에서 규정하고 있는 금지행위에 해당한다.
공인중개사법 제33조에서는 개업공인중개사의 금지행위에 관하여 다음과 같이 규정하고 있다.
중개대상물의 매매를 업으로 하는 행위
따라서 개업공인중개사가 중개의뢰인인 거래당사자와 직접 거래를 하게 된다면 이는 법률 위반으로서 공인중개사법 제36조 규정에 따라 자격정지를 당하거나 제38조 규정에 의한 등록취소처분이 내려질 수 있다.
한편 개업공인중개사라고 하여 자기 물건에 대해 거래를 전혀 할 수 없는 것은 아니다. 다른 개업공인중개사를 통하여 자신의 물건을 거래하면 이는 거래당사자로서의 지위로 얼마든지 가능하다.
개업공인중개사의 자기거래의 민법상 효력에 관해 이를 판단한 우리나라 최초의 판례(대전지방법원 2015나 104495 계약금반환, 2016. 10. 7.선고)는 개업공인중개사가 자기 집을 고객에 팔면 위법이지만 매매계약 자체는 유효하다고 판시하고 있으며 그 내용은 아래와 같다.
2013년 4월 개업공인중개사 김모씨는 전원주택을 구하러 자신의 사무소에 방문한 이모씨에게 자신의 대전시 유성구 소재 다세대주택을 소개하고 매매계약을 체결하게 되었다. 이모씨는 계약당일 계약금으로 50,000,000원을 지급하였다.
그러나 얼마 지나지 않아 이모씨는 매도인이자 개업공인중개사인 김모씨의 설명과는 달리 건물에 엘리베이터도 없고 건물 내 7세대 모두 임대중이라는 것과는 달리 비어있는 세대도 있어 생각했던 것만큼 수익률이 나지 않을 것 같아 김모씨를 상대로 거짓된 말로 중개의뢰인의 판단을 그르쳤음은 물론 개업공인중개사의 신분으로 중개의뢰인 신분인 자신과 직접적으로 자기거래를 했으니 공인중개사법 위반으로서 계약자체가 무효라고 주장하였다.
이 사건을 두고 1심은 매수인인 이모씨 패소를 2심은 매수인인 이모씨 승소를 판단했지만 다시 대법원은 1심과 같이 매수인인 이모씨 패소로 판단했다. 법원은 이런 경우 계약은 유효하나 개업공인중개사는 행정처분을 받는다고 판시하였다. 즉 이 경우 공인중개사법 제33조 6호는 강행규정이 아닌 단속규정이기 때문에 개업공인중개사가 자기를 찾아 온 고객에게 자기 집을 소개하여 계약을 체결한 경우 계약은 유효하나 개업공인중개사는 행정처분을 받는다고 판시하였다.
