공인중개사와 부동산 거래사고,
그 규모와 대처방법은?
[MBC] 좋은 사람
부동산이라는 재화는 물리적인 크기도 크고 이동할 수도 없을뿐더러 여러 가지 다양한 법률행위를 수반하기 때문에 일반적으로 평범한 거래당사자 스스로 처리하기가 여간 어려운 것이 아니다. 때문에 부동산거래전문가인 공인중개사로 하여금 부동산의 거래를 완성할 수 있도록 중개제도를 두고 있다.
그럼에도 불구하고 끊임없이 발생하고 있는 부동산거래사고. 과연 사고를 예방할 수는 없는 것일까?
#부동산거래사고 #중개사고 #한국공인중개사협회
[MBC] 좋은 사람
드라마 ‘좋은 사람’은 은주영과 최연결이 극본을 쓰고 김흥동이 연출하여 MBC에서 2016년 5월 2일부터 2016년 10월 28일까지 방영되었다.
△ 이미지 출처 : 문화방송, http://www.imbc.comScene
윤정원(우희진 분)은 전문대학교를 졸업하고 중소기업의 계약직 사원으로 취업을 하게 된다. 이때 알게 된 거래처 직원 이영훈(서우진 분)을 만나 결혼까지 하게 되었다. 그러나 행복도 잠시 갑작스러운 사고로 남편을 잃게 된 윤정원은 설상가상 부동산거래 중 사기를 당하게 된다.
한 참 이삿짐을 싸던 중 윤정원의 의붓언니 윤정화(명지연 분)의 울음소리가 들린다. 다들 놀라 왜 그러느냐고 묻는데...
“어떻게 해 어떻게 해”
“왜 그래 언니? 이사 갈 집에 가 있는 다더니.”
“정원아 어떻게 해. 우리 사기당한 것 같아.”
“뭐? 사기?”
“그게 이사 갈 집을 갔더니 벌써 누가 이사를 와 있더라고.”
“아니 뭔가 착오가 있었던 것 아냐? 부동산에 가봤어?”
“문도 닫혀있고 전화도 없는 번호래. 어떻게 하니 정원아 이제 우리 어디로 가.”
깜짝 놀란 정원과 정원의 엄마가 거래를 체결했던 부동산에 찾아갔지만 공인중개사사무소는 이미 굳게 문이 닫혀 있는 상태다.
“정화 말대로 사기당한 게 맞네. 보증금 받아 챙겨서 나른 거야. 어째 급하게 계약을 했다는 게 영 걸리더라니.”
△ 계약서를 작성한 공인중개사사무소, 화면 캡처Explanation
극 중 묘사되고 있는 장면은 이사 갈 집을 알아보던 중 시세보다 싸다는 공인중개사의 말만을 믿고 급하게 임대차계약을 체결하다 발생한 부동산거래사고의 한 장면이다.
공인중개사의 중개행위 없이 거래당사자간 발생한 사고는 부동산거래사고,
공인중개사의 중개행위가 있었음에도 발생한 사고는 부동산중개사고.
부동산거래전문가인 공인중개사가 중개한 계약임에도 왜 사고는 끊이지 않고 지속적으로 발생하는 것일까?
뉴스 보도를 통해 간헐적으로 접할 수 있는 부동산거래사고, 사고가 끊이지 않고 지속적으로 발생하는 이유 중 하나는 고도화된 사기수법의 증가는 물론, 정책적으로 실업자 감소의 도구로 전락해버린 공인중개사 자격시스템 문제 때문이라고도 볼 수 있다.
적게는 6개월에서 길게는 2년 정도면 취득할 수 있는 공인중개사 자격증. 이론적으로 열심히 공부하고 자격증을 취득한 후 취업이나 창업에 이르기까지 실무적 역량을 배양할 수 있는 변변한 교육이 거의 없다고 보아야 한다. 물론 개업 전 공인중개사법 제34조에 따라 의무적으로 받아야 하는 28시간의 실무교육과 2년에 한 번 받는 12시간의 연수교육이 있기는 하지만 취업이나 창업을 위해 너무나도 부족한 시간임에는 틀림없다.
한국공인중개사협회의 경영공시자료를 살펴보면 2017년도 한 해 공제에 가입한 개업공인중개사는 94,176명으로 공제료(보험료) 수납액은 18,389,368,000원이고 중개사고가 발생하여 지급된 공제금은 225건에 8,316,874,000원에 달한다. 이는 공인중개사가 공제료로 납부한 금액 대비 45.22%에 달하고 있어 우리 일상에서 발생하고 있는 부동산중개사고가 상당히 많다는 것을 짐작할 수 있다.
공인중개사의 중개로 체결된 거래에도 상당한 사고가 발생하고 있는 현실에서 거래당사자들 간 직접 거래에 따른 사고까지 더해진다면 그 수는 과히 우려될 정도일 것이다.
전문적인 지식이 없는 거래당사자들을 위한 공인중개사제도가 존재하고 있으면서도 지속적으로 발생하고 있는 부동산중개사고를 예방하기 위해선 무엇보다도 거래당사자의 법률적 지식 함양이 선행이 되어야겠지만 제도적으로도 공인중개사 자격제도 자체를 놓고 심각하게 고민해 볼 필요가 있다.
부동산중개사고를 예방하기 위해서는 다음과 같은 요건들을 정비해야만 한다.
먼저 현행 절대평가로 되어 있는 공인중개사 자격제도에 상대평가를 도입하고 매년 실시되고 있는 자격시험을 격년제로 실시해야만 한다. 즉 과다배출을 방지하여 양질의 공인중개사가 배출될 수 있도록 해야만 한다. 이를 위해서 정책적으로 실업자 감소용으로 전락한 공인중개사 자격제도를 전면 개편해야만 한다.
둘째, 한국공인중개사협회를 현행 임의단체가 아닌 법정단체로 격상시켜 일정한 지도단속 권한을 부여해야 한다. 자제 정화가 선행되지 않는 한 결코 부동산중개사고를 예방할 수 없다.
셋째, 교육시스템의 정비가 필요하다.
현행 부동산중개업 등록을 위한 교육이라고는 4일 동안 비합숙으로 진행되는 28시간의 이론교육이 전부일뿐 전문가를 양성할 수 있는 실무교육시스템이 전무한 실정이다. 28시간의 교육시간 중 3시간의 실무교육이 있기는 하지만 이론교육장에서 일률적으로, 주입식으로 실무적 사례를 설명하는 시간에 지나지 않는다. 이러한 시스템을 개선하고 실제 중개현장에서 실무교육이 이루어질 수 있도록 교육시스템의 개편이 절대적으로 필요하다.
마지막으로 전문가로서의 위상을 높일 수 있도록 자체 교육프로그램의 개발과 보급이 시급하다고 할 수 있다.
주변의 공인중개사 대다수는 자격증 취득을 위해 공부한 이후 보다 나은 서비스 제공을 위한 자기 계발에는 등한 시 하는 편이다. 물론 일부 공인중개사들은 끊임없는 노력을 경주하고 있긴 하지만 말이다. 스스로 자기 계발에 힘 쏟을 여력이 없다면 협회 차원에서의 지원과 프로그램의 개발을 통해 이를 개선할 수 있도록 하여야 한다.
왜 한국공인중개사협회가 법정단체에서 임의단체로 전락했는지 스스로 자문을 해본다면 그 답은 쉽게 구할 수 있을 것이다.
부동산거래가 힘든 일반인, 즉 거래당사자를 위해 공인중개사제도를 두고 있는 것이니 만큼 부동산중개사고를 줄이기 위한 필수적 노력을 해야 하는 그 대상은 일반인이 아닌 바로 공인중개사들 인 것이다.
한편 거래당사자 스스로도 계약 시 반드시 확인해 보아야 하는 것들이 있다.
먼저 부동산등기부의 발급일이 계약 당일 발급한 것인지를 확인해 보아야 한다. 물론 부동산등기부라는 것이 공신력이 부여되고 있지는 않지만 공시의 효력과 추정력은 인정되고 있어 계약 당일자 등기부를 확인해 보는 것만으로도 사고를 예방할 수 있는 하나의 방법이 된다. 또한 반드시 매도인이나 임대인 등 부동산 권리를 가진 당사자와 거래를 해야 하며 대리인과 계약을 할 때에는 반드시 대리인의 신분증은 물론 위임장 소지 여부도 꼭 확인해보아야 한다.
마지막으로 정식으로 등록되어 있는 공인중개사사무소를 통한 거래를 체결해야 그나마 소중한 내 재산을 지킬 수 있다. 정식으로 등록된 공인중개사사무소는 통상 1억 원에서 2억 원까지 공제라는 배상책임보험에 가입하고 있어 사고가 발생할 경우 일정 부분을 배상받을 수 있다.
우리나라처럼 가계에서 부동산이 차지하고 있는 비중이 높은 나라는 그리 많지 않다. 그만큼 우리 가족의 전 재산이라고도 볼 수 있는 것이 바로 매매대금이나 보증금이다.
키우는 것도 중요하지만 지키는 것이 더욱 중요한 이유이기도 하다.
