자동으로 계약이 연장됐다.
법정갱신의 조건은?
[KBS] 아버지가 이상해
누구에게든 보금자리나 일터는 소중하다. 배불리 먹지는 못하더라도 등 따뜻하게 내 몸 뉘일 곳이 있다는 것, 가족을 영위할 수 있는 일터가 있다는 것은 큰 축복인 것이다.
이런 소중한 곳이 내 소유이면 좋겠지만 그렇지 못한 경우에는 일정한 계약을 통해 점유를 할 수밖에 없다. 법은 이런 소소한 행복을 지켜나가려는 임차인의 보호를 위해 일정한 강행법규를 두고 있다.
#법정갱신 #묵시적갱신 #임대차계약갱신
[KBS] 아버지가 이상해
드라마 ‘아버지가 이상해’는 이정선이 극본을 쓰고 이재상이 연출한 52부작 드라마로 KBS2에서 2017년 3월 4일부터 8월 27일까지 방영되었으며, 평생을 가족밖에 모르고 살아온 성실한 아버지와 그 가족에 대한 이야기를 그렸다.
△ 이미지 출처 : 한국방송, http://program.kbs.co.kr/2tv/drama/papaScene
월세로 1층에 작은 분식집을 운영하며 그 위층에 살림집을 꾸려가고 있는 변한수(김영철 분)의 가족. 없는 살림에도 다복한 가정을 잘 꾸려가고 있다.
그러던 어느 날 1층 분식집의 계약 만기가 다가오게 되면서 이래저래 심란한 마음이다. 변한수와 나영실(김해숙 분)은 근처 공인중개사사무소에 방문하여 집주인 오복녀(송옥숙 분)와의 연락을 시도해 보지만 이것마저도 여의치 않은 상황이다.
“제 생각에는 임대료는 최대한 맞춰드리고 재계약하시는 게 최선 같은데요.”
“당연하죠. 근데 50만 원은 너무 부담스러워서, 한 40 정도로는 안 될까요?”
“아니 법대로 하면은 40만 원도 사실 한꺼번에 너무 많이 올리는 거 아니에요?”
“법은 그런데요. 꼭 법대로 되는 것은 아니라서요.”
△ 공인중개사와 상담하는 변한수와 나영실, 화면 캡처나영실의 지속적인 연락 끝에 집주인 오복녀는 언짢은 표정으로 아빠분식을 찾는데...
“말씀하신 대로 50만 원 인상해서 재계약해드릴게요.”
“내가 분명히 얘기했잖아요. 그쪽이랑 다시는 재계약 안 한다고, 다 필요 없다니까 왜 이래요. 재계약 안 한다고 안 해.”
“아니 왜 재계약을 안 해요. 임대차보호법에 의하면 이런 것 다 불법에다가 건물주 갑질인 것 모르세요?”
“임대차보호법에 의하면 계약기간 5년 보장에 임대료는 1년에 9% 이상은 못하게 돼 있어요.”
△ 집주인 오복녀와 협의하는 나영실, 화면 캡처Explanation
우리는 용산참사로 대변되는 재개발이나 재건축에서 비롯된 참혹한 현실을 종종 마주하게 된다. 지금도 여전히 임차인들의 아우성은 끊임없다.
이에 우리 법은 사회적 약자들을 위해 민법의 특별법적 성격을 갖는 임대차보호법을 만들어 임차인들을 보호하고 있는데 임대차보호법은 상가건물 임차인들 보호를 위한 상가건물임대차보호법이 있고 주택 임차인들을 보호하기 위한 주택임대차보호법이 있다.
지금은 상가건물임대차보호법, 그중에서도 재계약과 관련된 부분에 대해 알아보고자 한다.
상가건물임대차보호법이 적용되기 위해서는 먼저 사업자등록은 필수이다.
상가건물임대차보호법은 상가건물을 임대차할 경우에 적용되는 법으로 여기서 말하는 상가건물이라는 것은 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말하며, 사업자등록이 가능한 외국인을 포함한 자연인과 법인 모두 이 법의 적용 대상이 된다.
상가건물임대차보호법상 보증금에는 한도가 있다.
주택임대차보호법은 모든 주택임대차에 적용되지만, 상가건물임대차보호법은 임대차보증금의 한도를 규정해 놓았기 때문에 이 한도를 넘어서는 임대차에는 적용되지 않는다. 보증금만 지급하는 전세 말고 월세를 지급하는 임대차라면, 월세에 100을 곱한 금액을 보증금에 합해서 보증금액을 환산한다.
현행 법률은 서울시의 경우 9억 원, 과밀억제권역 및 부산시는 6억 9천만 원, 광역시와 세종특별자치시는 5억 4천만 원 그 밖의 지역은 3억 7천만 원 이하일 경우 상가건물임대차보호법의 적용을 받을 수 있다.
상가건물 임차인의 대항력은 이미 발생한 법률관계를
제3자에게 주장할 수 있는 효력을 말한다.
임차인의 대항력이란, 임차주택의 소유권이 제3자에게 이전되더라도 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 주장할 수 있는 힘이다. 그러나 이 힘은 임대차계약만으로 발생하지 않고 일정한 사업자등록과 점유라는 대항요건을 구비해야 한다.
한편 극 중에서는 재계약 여부를 두고 임대인 오복녀와 임차인 나영실 사이에 감정싸움으로까지 비화되면서 감정의 골이 더욱 깊어지게 된다. 그러나 이 부분은 어디까지나 인간적인, 감정적인 대화일 뿐 사실 임대인은 임차인의 정당한 갱신요구를 거절할 수는 없다.
2018년 10월 16일 개정, 시행되고 있는 상가건물임대차보호법은 기존 계약갱신 요구권이 5년에서 10년으로 연장되었다. 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있으며, 기존 5년간 행사할 수 있었던 임차인의 계약갱신요구권을 10년으로 연장하면서 법 시행 후 최초 체결하거나 갱신되는 임대차에 적용하도록 하였다.
묵시적 갱신으로도 말하는 법정갱신은 임대인이 계약기간 만료 전 6월부터 1월까지 갱신거절이나 조건의 변경 등 통지가 없는 경우에는 자동으로 갱신되는 것을 말하며, 임차인에 대한 규정은 별도로 없다. 이때 보증금과 임대료는 모두 동일하게 적용되며 다만 기간은 1년이 연장된다. 이 기간에 임대인은 임의로 계약을 해지할 수 없지만 임차인은 기간 중 언제라도 계약해지가 가능하다.
또한 권리금 회수 기회 보호기간이 기존 임대차 종료 3개월 전에서 6개월 전으로 확대되었고 기존 권리금 회수 기회 보호대상에서 누락되었던 전통시장도 권리금 회수 기회 보호대상에 편입되었는데, 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 안 된다.
현행법은 기존 임대차 기간이 끝나기 3개월 전부터 보장되던 권리금 회수 기회 보호기간을 6개월로 늘리면서 현재 존속 중인 임대차에 대하여도 적용을 명시하였다.
