공시지가, 실거래가, 기준시가...
이름이 왜 다를까?
[SBS] 리턴
집이 되었든 땅이 되었든 부동산 거래에는 늘 세금이 따라붙는다. 사기 위해서는 취득세를 내야 하고 가지고 있을 때에는 종합부동산세나 재산세 등 보유세를 그리고 팔 기 위해서는 양도소득세를 내야 한다.
공시지가, 감정가, 기준시가 등의 부동산 가격용어는 이러한 세금과 관련이 있다. 위와 같은 세금, 특히 보유세를 가감하기 위해서 정부는 매년 공시가격을 조사하여 공시한 후 공정시장가액비율을 곱하여 과세표준을 설정하고 그에 따른 세금을 납부하도록 하고 있다.
#공시지가 #감정가 #기준시가
[SBS] 리턴
드라마 ‘리턴’은 최경미가 극본을 쓰고 주동민이 연출한 34부작 드라마로 SBS에서 2018년 1월 17일부터 3월 22일까지 방영되었으며, TV쇼 진행자이자 변호사 그리고 촉법소년 출신의 형사가 살인 용의자인 상류층 사람들을 상대로 사건의 진실을 파헤쳐 나가는 스릴러물이다.
△ 이미지 출처 : 서울방송, https://programs.sbs.co.kr/drama/returnScene
고급 빌라촌으로 이사 온 지 얼마 되지 않은 젊은 여성이 주검으로 발견되자 이웃주민들은 불안에 떨고 있다. 그러는 한편 사건 당사자인 피해자의 집에서 단서를 찾고 있는 형사들과 이를 궁금해하는 동네 사람들.
피해자 집 앞에 삼삼오오 모여 있는 그들은 죽은 사람을 위로하기는커녕 오히려 집값이 떨어질까 노심초사 갑론을박만 펼치는데...
“어우~ 짜증나 우리 타운하우스 이미지가 뭐가 돼. 집값 떨어지겠는데.”
“하여간 입주자들 입주 전에 자격부터 따져야 해. 국회 인사청문회처럼”
“입주회의 안건에 넣어야겠어요.”
△ 살인사건 희생자의 집 앞에 모여 있는 주민들, 화면 캡처그즈음 타운하우스에 거주하고 있던 강인호(박기웅 분)는 이번 살인사건의 강력한 용의자로 체포된다. 용의자 강인호를 두고 담당 경찰관 독고영(이진욱 분)과 변호인 최자혜(고현정 분)의 설전이 이어지는데...
“혹시 청담동에 스텔라리움빌라라고 알아요?”
“워낙 유명하니까”
“역시 아시네. 근데 그 빌라가 아주 재미나더라고. 대한민국 공시지가로 열 손가락 안에 드는 빌라가 CCTV가 딱 세 개뿐이야.”
“빙빙 돌리지 말고 말해요.”
“그럼 그건 압니까? 그 빌라 탑층 전체를 쓰는 펜트하우스에 누가 거주하는지?”
△ 담당 경찰관 독고영과 최자혜 변호사의 설전, 화면 캡처Explanation
극 중 살인사건을 수사하는 담당 경찰관과 피의자를 대변하는 변호인간의 설전이 한창인 가운데 살인사건 현장으로 추정되는 장소가 언급되며 우리나라의 공시지가를 대표하는 곳으로 묘사가 된다.
그럼 공시지가란 무엇이며 부동산에 관한 가격용어는 어떤 것들이 있을까?
부동산가격을 나타내는 용어로는 공시지가, 기준시가, 감정가, 시가표준액 등이 있다.
먼저 공시지가는 단위면적당(㎡) 건축물을 제외한 순수 토지가격만을 의미하며, 표준지공시지가와 개별공시지가로 나눈다.
표준지공시지가는 국토교통부에서 책정한 가격으로 전국 3,400만 필지 중 과세대상 2,700만 필지 가운데 가장 대표성이 있는 표준지 50만 필지를 대상으로 감정평가사들이 지가를 산정한다.
개별공시지가는 구청의 공무원들이 산정하며 매년 1월 1일 자 기준으로 5월까지 공시 후 6월 30일에 발표하며 모든 토지 관련 세금의 기준점이 되고 이 기준으로 세금이 부과된다.
이와 관련하여 최근 정부는‘시세를 반영한 공시가격이 공평과세의 시작’이라는 슬로건으로 공시지가 현실화 작업을 시작하였다. 그러나 급격한 지가의 상승은 시장의 혼란을 초래할 수 있다. 따라서 철저한 분석과 검증작업이 수반되어야만 한다.
이렇듯 최근 일고 있는 공시지가의 현실화 문제는 공시된 금액들이 실제로 거래되는 실거래가 수준에 제대로 반영이 되지 않다 보니 실제 보유하고 있는 부동산의 가치만큼 적정한 과세가 이루어지지 않게 된다는데 있다.
결국 실제 거래가액에 맞는 공시지가를 반영하여 보유하고 있는 가치만큼 세금을 부담하는 것이 보편타당한 당위성을 가질 수 있을 것이므로 이를 실현하여 공평 과세를 추진해야 한다는 것이다.
한편 고가주택 혹은 가격이 급등한 주택에 공시지가가 낮게 형성이 되어 있으면 일반주택들보다 상대적으로 세금 부담이 덜하기 때문에 정부에서는 공시가격 현실화를 통해 '조세 형평성 강화'를 내세우게 된 측면도 있다.
실제로 공시가격은 실거래가 반영률이 아파트 65~70%, 단독주택들은 50~55% 에 그치는 것으로 밝혀지면서 실제 보유한 부동산의 가치에 비해 그동안 정당한 세금을 부과하지 않았음이 알려진 바 있다.
기준시가는 공시지가와는 달리 토지는 물론 건축물까지 포함하여 가격을 산정하는데 부동산을 사고 팔 때 납부해야 하는 세금, 즉 양도소득세나 상속, 증여세 등 과세의 기준이 되는 가격을 말한다.
건물의 경우에는 용도, 신축년도, 위치, 가격 등을 고려하여 정하며 아파트와 공동주택의 기준시가는 매년 4월마다 국세청에서 주택경기와 경제정책을 반영하여 발표하고 연립이나 다세대, 일반주택은 1년에 1회 일정한 계산방법으로 국세청에서 발표한다.
기준시가는 부동산 양도 시 양도소득세를 신고하지 않거나 혹은 사실과 다르게 신고한 경우 그리고 상속, 증여재산의 시가를 산정하기 어려운 경우에도 실거래가로 신고하면 이 기준은 적용되지 않으며 기준시가는 통상 실거래가의 80% 수준이다.
실거래가는 부동산 거래 시 형성되는 가격을 말하며 거래가 완료되면 일정한 절차와 방법에 의거 실거래가 신고를 해야 한다.
감정가는 금융기관에서 대출을 위해 평가하거나 법원의 경매, 한국자산관리공사의 공매를 진행하기 위한 가격이다. 이는 국가에서 개발사업을 위해 부동산을 수용할 때도 기준으로 하며, 시가표준액은 행정안전부가 취득세와 재산세 과세표준을 정하기 위해 발표하고 일반적으로 부동산 외에 차량, 선박, 항공기 등이 주요 대상이다.
국토교통부 실거래가 공개시스템 rt.molit.go.kr
부동산 공시가격 알리미 www.realtyprice.kr
