건설현장 안내문 속 시공사와 시행사란 무엇인가?
[OCN] 나쁜 녀석들 : 악의 도시
언젠가 한 번쯤 보았을 것이다. 우연히 공사현장 앞을 지나면서 보았던 입구에 커다랗게 걸린 안내문이나 분양 안내문 같은 홍보물 말이다. 거기를 자세히 들여다보면 건폐율은 어떻고 용적률은 어떻고 지하 몇 층부터 지상 몇 층까지 공사에 관한 안내사항들이 빼곡하게 적혀있고 하단에는 시행사 OO주식회사, 시공사 OO주식회사 등 회사 이름이 적혀 있다.
용적률과 건폐율은 대충 들어봤는데 시행사와 시공사는 무얼 하는 회사이며 구분은 어떻게 할까?
#시행사 #시공사 #분양대행사
[OCN] 나쁜 녀석들 : 악의 도시
드라마 ‘나쁜 녀석들 : 악의 도시’는 한정훈이 극본을 쓰고 한동화와 황준혁이 연출한 16부작 드라마로 OCN에서 2017년 12월 16일부터 2018년 2월 4일까지 방영되었다.
△ 이미지 출처 : OCN, http://program.tving.com/ocn/badguys2Scene
조직폭력배 동방파 두목이자 현성그룹의 회장인 조영국(김홍파 분)의 하수인 서일강(정석원 분)이 경찰서로 연행되면서 경찰서 앞은 기자들로 북새통을 이루고 있다.
마침 뉴스에는 이와 관련된 내용이 속보로 전해지고 있는데...
- 종합건설회사를 설립한 뒤 시공사로 선정되도록 조합에 압력을 가한 것으로 전해졌습니다. 동방파 조직원들을 이용해 철거업체를 비롯한 각종 하청업체를 허위로 만든 뒤 시공비를 부풀려 횡령하는 등 재개발 사업비용 수십억 원을 가로챈 정황 또한 포착됐습니다.
익명의 제보자를 통해 범행 증거도 다수 확보했다고 밝힌 경찰은 서모씨와 관련한 인서동 재개발 비리를 본격적으로 수사하겠다고 밝혔습니다.
△ 경찰서로 연행되고 있는 서일강의 모습, 화면 캡처한편 모처에서 불법 선거운동을 도모 중인 배상도(송영창 분)시장과 풍수건설 김사장...
“저희는 회장님한테 인서동 재개발 맡아 달라고 부탁드리러 온 것 아닙니다.”
“예? 그럼 왜 저를...”
“회사 이름만 빌려주세요. 시행사 간판만 달아 달라고요. 회장님께서...”
“하하하 무슨 말씀이신지 알겠습니다. 선거 전까지 바람몰이해 달라는 말씀이시죠? 실제 재개발을 안 하더라도...”
“맞습니다. 회장님께선 철거 문제만 확실하게 정리해 주시면 됩니다.”
△ 불법 선거운동을 도모하는 배상도 시장, 화면 캡처Explanation
시공사와 시행사, 분양에 관심이 있거나 분양을 받아 본 사람들이라면 한 번쯤 들어 보았을 법한 용어들이다. 물론 건설현장 입구에 걸려 있는 안내판에도 당연히 등장하기도 한다. 단어만 들었을 때는 표기의 유사성이나 발음이 언뜻 비슷한 느낌이 들지만 두 업체는 종별이 전혀 다른 일을 수행한다.
시행사는 실제로 부동산을 개발하고 기획하는 사업운영자로 개발사업의 전 과정을 기획하고 실행함은 물론 부지의 매입이나, 설계, 자금조달, 각종 인허가 취득 그리고 분양공고나 계약 및 입주에 따른 모든 것을 계획하고 이끌어가는 실질적인 사업주체를 말한다.
다시 말해 건축물의 신축과 재개발, 재건축 사업의 모든 과정을 시공사와 계약을 체결하고 진행하는 회사로 예를 들어 아파트를 건축한다면 아파트 사업의 실질적 운영자를 말하고 재건축 아파트라면 재건축 조합이, 민간사업자라면 사업장의 부동산 개발회사나 지주가 시행사가 되는 것이다.
시행사는 지명도가 낮거나 시공실적 및 신용도가 부실한 경우 피해가 고스란히 소비자에게 전가될 수 있기 때문에 무엇보다도 신뢰도가 중요하며, 각종 일정과 자금 조달은 물론 분양계약부터 입주에 이르기까지 모든 계획을 세워 이끌어가는 회사로 그 책임이 막중하다고 볼 수 있다.
시공사는 사업주체인 시행사로부터 계약을 통해 공사를 위탁받아 시행사가 세운 개발계획에 따라 공사를 담당하는 회사를 말한다. 예를 들어 OO아파트, OOOO아파트 등 통상 아파트 브랜드를 가지고 있는 회사들이 시공사로 볼 수 있다. 과거에는 대형 건설사들이 시행과 시공의 역할을 모두 수행하였지만 IMF 이후 역할이 분담되기 시작했다. 이는 시공사는 건설에 집중하고 시행사는 자금 등의 집행과 분양에 관해 전문적이고 효율적으로 처리할 수 있도록 하기 위해서이다.
한편 대법원은 분양아파트 공사와 관련하여 시행사의 분양광고와 다른 형상의 다락을 시공한 것을 두고 시행사뿐만 아니라 시공사에게도 손해배상책임을 물을 수 있는지가 문제 된 사건에 대해 다음과 같이 판결한 바 있다.
분양광고 및 분양안내책자에는 다락의 지붕은 수평으로 책상과 의자가 설치되어 있고 벽면에는 TV도 걸려있었으며, "수납공간 및 개인 취미생활공간을 활용할 수 있는 다락방을 설치하였습니다."라는 문구가 기재되어 있었다.
그러나 실제로 시공된 다락은 천장은 30도 정도 경사지고 천장의 높이는 낮은 곳이 46~55cm, 높은 곳이 140~152cm로 일상생활이 곤란한 구조와 크기인 점, 분양대금을 시공사 계좌로 바로 입금하도록 되어 있는 점, 분양안내책자 뒷부분에는 시공사의 이미지 광고, 기업 연혁, 상호가 기재되어 있고, 시공사는 자신의 상호 등이 사용됨을 용인하여 시행사보다는 시공사의 브랜드 가치를 믿고 분양계약을 체결하기에 이른 것으로 보이는 점 등을 이유로 시공사는 책임을 부담한다고 판시하였다. 손해배상(기)[대법원 2009.4.23, 선고, 2009다1313, 판결]
시행사와 시공사는 물론 건설현장 안내문 속에 빠지지 않고 등장하는 회사로 신탁사나 감리사 등이 또 있다.
신탁사는 분양받은 투자자의 투자금을 보호하며 분양과 건축 등 건설에 필요한 자금을 관리하거나 보증을 하는 업무를 하며, 시행사에서 자금 문제가 생길 경우를 대비하여 투자자(소비자)가 투자한 돈을 관리하고 유지해주는 일종의 안전장치이다.
신탁사는 시공사가 분양대금을 받아 건물을 건설한 후 도산해서 없어지는 등 금전적인 피해를 방지하기 위한 것으로 분양받기 위해 투자한 돈을 관리하고 유지하는 것이 주 업무이며, 일반인 소유 부동산을 일정액의 수수료를 받고 개발, 관리, 매매를 해주고 이익을 창출하게 해주기도 한다.
부동산 개발에 있어서는 신탁사가 있어야 시행사에 자금 문제가 생기더라도 피해를 최소화할 수 있으므로 특히 토지분양을 할 때 신탁사가 믿을만한 업체인지 꼭 확인해야 한다.
감리사는 시공사의 건축물에 건축 결함이나 하자가 있는지 확인, 검사하는 회사인데 말 그대로 공사가 시공 과정에서 설계나 서류대로 잘 진행이 되고 있는지 감독하며 전문적인 기술과 지식, 경험을 바탕으로 확인하는 역할을 수행한다.
분양대행사는 효율적인 분양을 위해 수수료를 받고 시행사와 계약한 분양 전문 회사로 시행사와 분양대행사는 함께 협업하는 파트너 관계로 보는 것이 좋다.
통상 분양대행사가 분양업무의 마케팅을 모두 전담하면서 진행하며 모델하우스나 홍보관에서 일하고 있는 직원들이 대부분 분양대행사 소속이다. 분양대행사는 시행사나 시공사 어느 쪽의 소속도 아닌 독립된 업체로 분양과 계약에 따른 모든 책임은 시행사에서 진다.
시행사에서 계획을 세워서 토지를 매입하고 허가를 받으면, 감리사의 감독하에 시공사가 공사를 진행하여 건물을 세우고, 신탁사는 공사비용과 투자금을 관리하며, 분양대행사는 홍보나 마케팅 등으로 분양률을 높인다.
