서울이 아닌 곳에 투자의 기회가 있다.

이것이 진짜 부동산 투자다 15부

비서울 지역에 조금 더 현실적인,

조금 더 쉽고 확실한 투자의 기회가 있다.

'서울이 좋다는 것은 안다. 평균가격이 9억원이다. 고가주택 범위가 9억이라더니 서울은 평균 9억이란다. 비싸다. 그래도 좋다니까 서울의 집을 구입하려고 열심히 5년간 일을 해서 돈을 모았다. 대출을 최대한 활용하고 신용대출을 받고 지인들에게 돈을 빌렸다. 9억을 모은 후 서울에 집을 사러 갔다. 그랬더니 15억원이란다. 5년 전 보다 더 벌어졌다. 5년 전 서울을 고집하지 말고 당시 자금으로 구입할 수 있는 부동산도 상당히 올랐다. 그랬다면 쉽지는 않지만 차익 실현한 자금까지 합했다면 갈아타기가 가능했을 것 같다. 너무 아쉽다.

 위와 같은 후회를 하지 않기 위해 부동산을 구입하는 시점은 빠를 수록 좋다. 정확히 언제 사는 것이 좋을지는 시장 상황이나 정책의 내용까지 두루 살펴봐야겠지만 특별한 것이 없다면 하루라도 빨리 구입하는 것이 부동산 구입의 적기다. 이런 주장을 하는데에는 그만한 이유가 있다.

먼저 부동산은 장기우상향 할 것이라는 믿음이다.

단기적으로는 수급 상황, 경기 상황, 정책 효과 등으로 인해 변동성이 있을 수 있다. 즉 짧은 기간의 부동산 변화는 상승과 하락 모두 나타날 수 있다. 그러나 장기적으로는 상승한다. 왜냐하면 장기적인 관점에서는 앞서 말한 수급, 경기, 정책이 모두 바뀌기 때문이다. 즉 수요가 많다면 공급을 늘릴 것이고, 공급이 많다면 수요가 채워질 때까지 공급을 더 늘리지 않을 것이다. 그럼 결국 수요가 초과하는 시기가 오고 그때가 되어야 공급자들은 다시 공급을 늘린다. 수요초과와 공급과잉이 계속 반복되면서 가격 역시 상승과 하락을 반복하며 상승하는 것이다. 상승과 하락이 반복되는데 왜 가격이 올라갈까? 한 번 오르면 잘 내려가지 않는 부동산의 특징인 하방경직성 때문이기도 하지만 근본적으로는 상승기에는 비이성적으로 가격이 오르고 내려갈 때는 큰 조정을 받지 못하기 때문이다. 즉 올라갈 때 더 많이 오르고 내려갈 때는 조금만 조정받는 것이다.

그럼 왜 이런 현상이 나타날까? 그건 심리적인 면을 고려하면 이해하기 쉽다. 내가 무주택자였는데 집을 5억원에 구입했다. 그리고 가격이 올라 7억원이 되었다. 그런데 여기서 가격이 더 오르지 못하고 시세가 6억원으로 떨어졌다. 나는 5억원에 구입했기 때문에 6억원에 팔아도 1억원의 차익이 생긴다. 1억원이면 충분히 만족할만한 금액이다. 1억원의 노동소득으로 모으기 위해서는 보통 10년은 족히 걸릴 것이다. (한달에 80만원을 모아야 하는데, 20~30대의 평균적인 연봉으로는 월 80만원 모으기도 벅찬 것이 현실이다.)

6억원에 팔면 내가 10년을 모아야 만질 수 있는 돈을 순식간에 벌 수 있다. 엄청나다. 어떤가? 솔깃한가? 그럼 당신은 6억원의 금액에 그 집을 팔 것인가?솔직히 말해보자 5억원에 구입한 주택이 7억까지 올라갔다. 내 옆집이 7억에 매매가 된 것을 실거래가 사이트에서 똑똑히 확인했다. 이후 가격이 정체가 되었다. 7억에 매도가 되지 않는다. 매수대기자는 6억이 되어야 구입한다고 한다. 당신은 6억에 팔 수 있는가? 6억에 팔아도 1억원의 수익이 생기니 10년 동안 열심히 저금을 해야 모을 수 있는 돈을 만질 수 있는 것이다. 

답변은 개인별로 틀리겠지만 6억에 매도하지 않겠다는 사람이 90% 이상 되지 않을까? 그렇다. 5억에 구입해서 6억이 되어도 팔지 않는다. 1억원의 금액이 적어서라기 보다는 나의 기준이 올라갔기 때문이다. 이렇게 최고가로 형성된 가격 (실거래가 7억원) 은 다음 매도자의 최저매도가격(최소한 7억에 팔겠어!)이 되는 것이 일반적이다. 또한 가격이 계속 올라갈 때 매수자는 추격매수를 한다. 불안하기 때문이다. 이번 기회도 놓치면 정말 기회가 없을 것 같은 불안감이 팽배해진다. 그래서 무리를 해서라도 잡는다. 물론 신고가(직전 최고매매가격보다 더 비싸게 주고 사는 금액)다. 그러나 이내 안심한다. 계약 후 잔금일 치르기 전 이미 내가 산 금액보다 높은 금액이 신고되었다. 결국 과거의 금액보다는 비싸게 샀지만 미래의 금액보다는 저렴하게 샀다. 결국 가격이 상승하는 시기에 매수자는 마음이 급해진다. 

그러나 가격이 하락기에는 반대의 현상이 생긴다. 강력한 정책과 공급과잉, 대외경제 변수 등 시장 분위기를 보니 가격이 하락할 것으로 보인다. 기존에 5억원 주택이 4억 8천에 나왔다. 분명 5억에서 5억 2천으로 올라간 것보다 훨씬 매력적이다. 그런데 매수자는 덥썩 잡지 않는다. '어~ 요즘 경기가 좋지 않다더니... 뭐지?' 하면서 상황을 지켜본다. 가격은 더 하락해서 4억 6천만원이 된다. 이쯤 되면 대기다. 왜냐하면 가격이 더 떨어질 것을 기대하기 때문이다. 하락기에는 매수자가 붙지 않는다. 매물은 많지 않다. 왜냐하면 5억원까지 거래된 주택을 그 미만의 금액으로 가격이 형성된다면 조금 전에 언급한 것처럼 매도자들은 그 금액으로는 안 팔기 때문이다. 당장 팔지 않으면 안 되는 급한 사람들만 팔게 된다. 예를 들어 사업이 망해서 돈이 필요하다거나, 정책효과로 한시적 세금혜택을 얻을 수 있는 사람들 정도 말이다. 그렇게 급매가 몇 개 팔리면 시장은 깊은 침체기에 들어간다. 매수자는 더 떨어지길 기대하고, 매도자는 그 금액으로는 안 팔기 때문에. 급한 매도자 외 일반 매도자는 최소 5억 이상이 아니라면 팔 생각이 없다. 매수자는 4억이면 구입하려 대기 중이다. 매도자와 매수자간 희망하는 가격갭이 좁혀지지 않으니 당연히 거래가 될 리 없다. 

이 상황에서 고금리에 경기가 계속 좋지 않다면 매수자의 승리다. 매도자들은 더 이상 버틸 힘이 없어 가격을 낮춘다. 그러나 고금리가 급작스럽게 올 리는 없다. 금리 상승은 금리 인하보다 훨씬 더 조심스럽다. 경기 전반에 걸쳐 부담으로 작용하기 때문에 신중에 신중을 기한다. 한 번 금리를 인상한다면 특별한 사정이 없는 한 최소 6개월은 지켜본 후 상황이 된다고 판단하면 그 때 인상하게 된다. 즉 매우 느리게 점진적인 상승을 한다는 것이다. 시장이 금리인상으로 인한 충격을 최소화할 수 있는 시간을 벌어주는 것이다. 그러니 고금리가 상당기간 지속되어서 가격이 하락하는 경우는 금융위기 외에는 없었던 것이다. 

한편 저금리 상황이라면 매도자의 승리다. 매수자들은 거래가 없어 장기간 변동이 없거나 예를 들어 1년이나 지난 시점임에도 고점 대비 일부 하락한 가격을 보고 저렴하다고 판단할 가능성이 높으며, 한 번 오르기 시작하면 걷잡을 수 없이 오르는 부동산 가격을 봐왔기에 오르기 전에 매수 준비를 시작한다.

그렇게 매수자들이 움직이기 시작하면 정체기였던 부동산 가격은 다시 상승을 시작한다. 보편적으로 침체기 이후 어떤 현상이 더 많이 일어날까? 우리나라 부동산의 지난 수 십년의 가격 변화를 살펴보면 알겠지만 당연히 상승 쪽이다. 지금도 한국은 저금리 기조가 강하다. 역대 최저금리다. 그럼에도 경기가 살아나지 않으면서 추가 인하를 단행한다는 얘기도 나오고 있다. 이런 상황을 보면 2020년 시장도 정체기와 상승기를 반족하는 패턴이 될 것이다. 그러나 앞서 말했듯 상승과 하락을 반복하며 가격은 상승하게 된다.

이럴 경우 매수 타이밍은 언제가 좋을까? 당연히 지금 당장이다. 미래의 어떤 시점을 잡아도 지금보다는 가격이 높기 때문이다.

그러니 현 시점 부동산 매수의 적기는 지금이며 자금 여력이 되는 부동산을 구입하는 것이 현명하다. 서울의 부동산이 좋지만 모두가 서울을 구입할 수는 없다. 모두 강남을 원하지만 강남을 구입할 수 없는 것과 마찬가지다. 강남을 사지 못한 마포구, 용산구, 송파구, 동작구, 동대문구, 은평구 등등의 소유자들은 돈을 벌지 못했을까? 아니다. 그들도 상당한 차익을 거두었다. 같은 맥락이다. 서울이 힘들다면 비서울 지역을 사면 된다. 가깝게는 전망 좋은 경기도의 도심을 구입하면 된다. 상승폭은 적겠으나 투자금이 적으니 상승률은 서울 못지 않을 것이다.