신도시투자에대하여
이것이 진짜 부동산 투자다 16부
서울 투자는 어려운 투자자들을 위한
현실적 투자법
경기도의 신도시 투자하기
경기도는 서울을 감싸고 있으므로 서울과 밀접한 관련이 있다. 서울의 보조적인 역할을 해주는 위성도시도 많다. 이들은 서울의 인구분산 역할을 해주면서 서울과 빠르게 이동해야 하기 때문에 근접해있거나 교통이 좋은 경우가 많다. 만약 교통이 좋지 않더라도 좋아지는 것은 시간 문제다. 서울 접근성을 높여야 신도시가 성공적으로 안착을 할 수 있기 때문이다. 신도시를 성공적으로 투자하기 위해서는 몇 가지 중요한 내용만 파악하면 된다. 신도시 투자는 성공확률이 매우 높다. 서울 입성이 어려운 분들은 신도시 투자부터 시작하면 된다.
신도시에서 제일 처음 시공되는 것이 무엇인지 아는가? 상하수도 및 도로와 대략 만들어지지만 그 다음은 놀랍게도 아파트가 제일 먼저다. 보통 시범지구 아파트라고 하여 기본적인 상권이 없는 허허벌판에 가장 먼저 들어선다. 신도시에 들어오는 사람은 누굴까? 해당 신도시에 가장 먼저, 그리고 가장 많이 들어오는 수요층은 신도시 주변 구도심에서다. 동탄이라면 수원, 송도라면 인천, 이런 식이다. 이렇게 주변 구도심의 사람들이 깨끗한 아파트와 인프라를 바라보며 입성하게 된다. 이 사람들은 투자자보다는 실거주가 많다. 그래서 신도시가 생기면 구도심 주택을 매도하고 와야 하는 사람들 때문에 구도심의 가격이 일시적으로 하락하는 경우가 있다.
그런데 신도시 초기 아파트만 덩그러니 있을 경우에 들어와 살고 싶을까? 오고 싶지 않을 것이다. 그러니까 시범단지만 지어졌거나 그보다도 더 먼저 허허벌판인 상태에서는 신도시의 가격이 무척 저렴하다. 앞서 신도시의 투자확률이 매우 높다고 말씀드렸다. 그 이유는 왠만한 신도시는 프리미엄이 다 붙는다. 물론 너무 소규모이거나 비싼 분양가로 분양받을 경우에는 실패하기도 한다. 그러나 초기 단계의 신도시 가격이 저렴한 이유는 일단 분양가가 저렴하다. 허허벌판에 신도시니까 대다수가 관심이 없다. 신도시 초기 홍보를 위해 신경 써서 지은 시범단지의 청약 성적이 안 좋으면 어떻까? 그러니 시범단지는 신도시의 얼굴이니까 예쁘게 잘 지으면서도 분양가가 가장 저렴하다. 실제로 시범단지 이후 지어지는 아파트의 가격이 시범단지보다 저렴한 경우는 매우 드물다. 당연하게도 시범단지가 들어선 후 2차로 분양하는 단지들은 시범단지 때 보다는 도시의 모습이 조금씩 갖춰지기 때문이다. 시범단지 아파트의 분양권을 구입하는 것은 보통 사람들은 쉽게 하지 못한다. 아무 것도 없는 땅에 이렇게 저렇게 지어질테니 돈 내라 라고 할 경우 선뜻 행동에 옮길 수 있는 사람은 많지 않다는 것이다. 심지어 독자 여러분에게 이렇게 친절하게 투자해법을 주어도 행동으로 옮길 수 있는 사람은 많지 않을 수 있다. 그만큼 아무 것도 없는 땅에 변화되는 미래를 믿고 투자하기란 여간 어렵지 않다. 지금 당장 3기 신도시를 가보라. 예를 들어 왕숙신도시를 가보자. 그냥 오래된 도심이나 넓은 나대지다. 여기에 아파트를 지을테니 계약하고 돈 내라하면 그 자리에서 쉽게 결정하기 무척 어렵다.
그러나 그렇게 사람들이 주저하거나 혹은 관심이 덜 하기 때문에 기회가 되는 것이다. 신도시는 시간만 지나면 여러분이 알고 있는 그 신도시가 완성된다. 판교, 위례, 광교, 미사, 다산 등 깨끗한 도시로 변모하게 된다. 사실상 리스크가 거의 없다. 시간이 지나면서 도시의 모습을 갖추고, 도시의 모습을 갖추면서 가격이 상승한다. 신도시가 지정되고 진행을 하지 못하고 취소되는 경우는 있지만, 이미 시작된 신도시가 무산되는 경우는 본 적이 없다. 그러니 왠 만한 입지의 초기 신도시 진입처럼 저렴한 비용으로 큰 수익을 내는 부동산투자도 드물다.
신도시 초기에 분양가격이 저렴한 이유는 허허벌판에 그 지역의 적정시세를 예측할 수 없기 때문이다. 그러니 보수적으로 산정하여 분양완료를 목표로 한다. 그럼에도 미분양이 자주 일어난다. 대다수의 신도시가 그렇게 미분양으로 시작하여 나중에는 수억원의 프리미엄이 붙는다. 마곡지구의 경우는 4억 수준의 분양가로 시작하였으나 그럼에도 미분양이었다. 그런데 지금은 12~13억원의 시세를 형성하고 있다. 4억원이라고 해도 중도금 대출받고, 잔금을 전세로 대체하면 준비할 금액은 현저히 작아진다. 소액으로 3개만 투자했어도 세전수익으로 20억원은 족히 벌 수 있었다.
물론 경기도와 서울의 프리미엄은 다르겠으나 원리를 똑같다. 신도시 초기에 저렴한 분양가, 그럼에도 관심 없는 사람들로 인한 미분양 혹은 저가 프리미엄. 이것을 구입한 후 신도시가 하나둘씩 변하는 모습을 보며 시간만 흘려보내면 된다. 신도시가 완성된 후에는 너도 나도 달려든다. 최신 공법의 프리미엄 브랜드 아파트, 깨끗한 건물들과 상권 및 쇼핑시설, 쾌적한 환경과 공원...
결국 그렇게 신도시는 변화된다. 강남처럼 최고 입지가 아니라면 부동산은 변화하는 과정 속에서 가격이 가장 많이 급등한다. 재개발, 재건축도 마찬가지. 중간에 구입하는 사람보다 빨리 들어가는 사람일수록 수익이 크다. 그런데 재개발, 재건축 같은 정비사업은 조합원(소유주)이 주축이 되는 사업이니 의견 합치가 되지 않으면 무한정 길어지는 경우도 많다. 더구나 재개발, 재건축에 대한 규제도 심하다. 반면 신도시는 사실상 정부가 밀어주는 부동산이다. 최대한 신속하게 아파트를 짓고 인프라를 만들고 교통대책을 수립하고 진행한다. 명목가격의 상승은 도심의 재개발, 재건축이 앞서겟지만 투자금 및 투자기간까지 고려한 투자수익률로 따지면 얘기가 달라질 수 있다. 그러니 무작정 도심만 고집할 필요는 없다. 신도시의 초기시점을 공략하자. 저렴한 금액으로 안전하게 큰 수익을 올릴 수 있는 알토란 부동산 투자법이다.
신도시의 분양가는 어떻게 책정될까? 이 간단한 내용을 알면 조금 더 안심하고 신도시에 투자를 할 수 있을 것 같아 설명드린다.
간단하다. 최초 시범단지 아파트는 주변의 구도심 아파트를 기준으로 새 아파트임을 감안해 가격을 정한다. 새 아파트지만 인프라 구성 전이라 매우 높지는 않다. 그렇게 구도심 사람들이 충분히 관심을 갖을 만큼의 금액으로 형성된다.
그 이후에는 어느 신도시나 거의 똑같다. 시범단지 아파트가 3억원에 분양했다면, 2차 아파트는 3억 2천만원에 분양한다. 왜냐하면 시범단지 아파트게 2천만원정도 p가 붙었기 때문이다. 3차 아파트는 3억 4천만원에 분양한다. 예상했다시피 2차 아파트가 p가 2000만원 붙어서 3억 4천 수준에 거래가 되고 있기 때문이다. 그럼 시범단지의 p는 어느 정도일까? 매우 쉽다. 3억 4천만원 정도이다.
4차는 3차 아파트 분양가 + p의 가격으로 분양가가 책정된다. 이런 식으로 조금씩 분양가격이 높아지므로 초기의 아파트를 구입할수록 프리미엄은 점점 커진다. 물론 위치나 브랜드, 세대수, 동, 향, 층에 따라 그리고 나중에는 신도시 내에서도 건축연도의 차이가 나므로 여러 가지를 감안하면 프리미엄은 단지별, 층별로 제각각이겠으나 원리가 그렇다는 얘기다. 그러니 신도시는 초기에 빠르게 들어가는 것이 좋다. 입지가 나쁘지 않다는 전제로 필자의 경험으로 보면 신도시 초기 덤프트럭이 흙먼지 휘날리고 있을 때 투자하면 필승이다(거의 대다수가 투자하지 않을 때이다).
위의 마곡지구처럼 신도시가 발전되는 과정 속에서 가격은 계속 상승한다. 이렇게 신도시가 완성될 즈음에는 이미 프리미엄이 크다. 그런데 신도시가 완성되고 나서도 나쁘지 않다. 처음에는 반신반의하던 사람들이 신도시로서의 위용을 갖자 엄청나게 몰려오기 시작한다. 이렇게 되면 매우 낮았던 전세가가 급등하게 된다. 초기에는 계속 되는 입주 물량으로 인한 대량의 공급과 관심 없는 수요자로 인해 매우 저렴한 전세가가 책정되지만 이내 물량을 능가하는 수요가 생기게 된다. 그러면서 전세가격이 제자리를 찾아간다. 서서히 올라가더니 결국 구도심의 전세가격보다 높아지게 된다. 그리고 이쯤 되면 초기 분양가보다 전세가가 높은 아파트가 나타나게 된다. 분양받을 당시보다 입주할 때 이미 전세가격이 매매가격을 상회하는 경우도 많다. 즉 3년 전 3억에 분양받은 아파트가 입주시 전세가격이 3억5천만원이 되는 현상이다. 계약금 정도만 걸고 입주시점에 벌써 자금 회수를 다 한 것이다. 매매를 하지는 않았지만 전세가보다 낮은 매매가는 상상할 수 없으니까 말이다. 이쯤 되면 그 곳은 명실상부 도시로서의 가치를 인정받은 것이다.
