소액 빌라 투자
이것이 진짜 부동산 투자다 17부
구도심의 주거형태는 여느 곳과 다르지 않게 아파트와 빌라와 주택이다. 경기도 구도심의 투자에서는 지역별로 약간은 상이하지만 보통은 아파트를 추천한다. 서울은 아파트, 빌라, 주택을 모두 추천하고 있는 것과는 다르다. 이렇게 투자의 종류를 구분하고 지역마다 틀린 이유가 있다. 이는 수요를 분석하면 답이 나오는데 이유는 이렇다.
먼저 수요를 분석한다. 집을 구입하려는 수요자들은 아파트와 단독주택, 빌라 중 어떤 주거형태를 가장 많이 선호할까? 독자 여러분들이 잠재적 수요자이므로 스스로 대답하면 된다. 평수가 모두 동일하고 다른 조건도 비슷하다면 어떤 곳에 머무르고 싶을까? 대다수의 사람들은 ‘아파트’라고 말할 것이다. 필자도 마찬가지다. 왜냐하면 아파트가 빌라와 단독주택(고급 주택 아님)에 비해 장점이 많기 때문이다. 가장 먼저 보안과 편의성이다. 특히 최근에 지어진 아파트는 대단지이면서 커뮤니티 시설이 완벽하게 구비가 되어 있어 거주가 무척 편리하다. 보안성도 최고다. 주차도 편리하다. 아파트 단지에 사람들이 많으니 커다란 아파트 단지 위주로 상권이 형성된다. 정류장도 아파트 정문 앞으로 정해진다. 그 외에도 모든 것은 아파트 위주로 인프라가 구축된다. 우리나라에서 아파트는 주거형태의 절반 이상인 50%를 훌쩍 넘겼고, 그 비율은 점점 더 높아지고 있다. 그만큼 많은 사람들은 아파트를 선호한다.
그러므로 가장 먼저 추천할 수 있는 대상은 수요자가 가장 많은 아파트이다. 그런데 서울에서 아파트를 구입하기는 무척이나 힘들다. 이유는 당연히 가격이 비싸서이다. 현재 서울의 평균 아파트 가격은 9억 원이다. 조만간 10억 원을 달성할 기세다. 10여 년 전만 해도 10억은 슈퍼리치는 아니더라도 나름 부의 상징이었다. 10년 내 10억 만들기라는 용어가 유행할 정도로 10억이라는 상징성은 대단했다. 그런데 그렇게 꿈같은 10억을 만들어야 고작 서울에 집 한 채 구입하면 끝이다. 일반적인 기준에서 서울의 아파트 가격은 비싸다. 그래서 많은 사람들이 서울의 아파트를 살고는 싶지만 사지 못한다. 직장은 여의도인데, 도심인데, 강남인데 서울에 안 살고 지방 가서 살 수는 없는 노릇이다. 그러니 서울에 살긴 살아야겠고, 아파트 가격은 비싸고 결국 서울에서 아파트값이 높아질수록 아파트의 대체재를 구입하는 수요가 늘어나고 있다.
이들이 구입하는 것이 주로 다세대주택(이하 빌라)이다. 아파트에 비하면 한참 저렴하기 때문에 선호한다. 물론 이것도 최근 수년 전부터 나타난 현상이다. 그 이전의 빌라라고 했을 때 떠오르는 이미지는 낡고, 좁고, 어둡고, 보안이 잘 안되는 그런 부정적인 이미지가 많았다. 그러나 최근에 지어지는 신축빌라를 보면 엘리베이터와 CCTV는 기본이고 원룸이 아니더라도 풀옵션(에어컨, 세탁기, 냉장고, 싱크대, 신발장)으로 구비가 되어있다. 세탁기도 싱크대 아래 내장형이고 에어컨도 스탠드나 벽걸이가 아니라 천장에 장착된 시스템에어컨이 기본이다. 최근 지어지는 빌라는 4~5층이 아니라 6~7층도 많은데 예전에는 층이 높을수록 올라가기 힘들었기 때문에 3층을 가장 선호했지만 최근에는 엘리베이터가 있어서 조망이 확보되고 밝은 고층을 선호한다. 아파트와 다를 바 없어진 것이다. 허름한 단독주택이나 연립주택이 사라지고, 깨끗한 신축빌라가 지어지면서 동네도 깨끗해지고 상권도 발달하고 유동성도 많아지고 CCTV 및 지구대 등 보안시설도 늘어났다. 빌라에 대한 수요가 늘어나니 공급 역시 많이 늘었는데 정부는 건축법을 개정하면서 품질을 높였고 또한 공급자들은 깐깐한 젊은 수요자들의 선택을 받기 위해 경쟁을 하며 품질이 높아지는 원인이 되었다.
이렇게 빌라의 수요가 늘어나며 지속적으로 공급 경쟁이 생겼고 품질도 높아졌다. 그렇게 빌라의 가격이 상승하였다. 또 한 가지 서울의 빌라 가격이 경쟁력이 있는 것은 한정된 토지자원이다. 토지가 유한한데 수년간 빌라 공급은 무척 많아졌다. 이 뜻은 빌라를 지을 수 있는 토지가 지속적으로 감소한다는 의미다. 서울의 아파트 가격은 지속 상승할 것이 확실해 보이고, 소득의 상승은 서울 아파트 가격의 상승에 미치지 못하니 아파트의 대체재인 빌라를 찾는 수요는 매년 더 많아질 것으로 보이는데, 공급은 점점 수요를 채우지 못할 우려가 생기는 것이다. 그렇기에 위치가 좋은 괜찮은 빌라를 선별적으로 투자하면 소액으로 큰 시세차익을 얻을 수 있다.
이와 같이 빌라를 통한 소액 투자가 성공하기 위해서는 아파트 가격이 비싸서 대체재인 빌라에 관심을 갖는 수요자가 많아야 한다. 보통 20대 후반 ~ 30대 중반의 신혼부부가 빌라 시장의 주된 수요자이기 때문에 이들이 원하는 지역이 어디인지를 파악해야 한다. 주로 맞벌이가 많은 소득은 나름 괜찮지만 자산은 많이 형성되지 않는 수요층이다. 상식적으로 생각해보아도 쾌적성(공원)보다는 편의성(역세권)을 좋아할 테고, 직주근접성 위주로 집을 구할 것이다. 직주근접이 좋은 곳과 아닌 곳은 당연히 가격 갭이 있지만 그 갭이 아파트에 비할 바는 아니다. 그러니 매매든 전세든 저금리 상태의 대출을 적극 활용하여 일단 직장이 많은 지역을 1순위로 보고, 2순위로 핵심 업무지역을 지나가는 라인의 역세권 빌라를 가장 많이 선호한다.
설명할 것이 많지만 여기서 대략 정리해보면 빌라 투자는 서울만 투자 메리트가 있다. 서울만 투자 메리트가 있는 이유는 선호하는 주거형태는 아파트지만 가격이 무척 비싸서 대체재인 빌라를 찾는 수요자가 많아야 하고, 업무시설이 많은 지역이어야 하기 때문이다. 이런 곳은 서울이다. 경기도 역시 일부 지역은 서울과 비슷한 형태지만 조금만 벗어나도 저렴한 아파트가 있다. 그러니 굳이 선호도 낮은 빌라를 선택하지 않는다.
결론적으로 경기도 투자에서는 정비구역(재개발 등)이 아니라면 빌라보다는 아파트가 투자 상품으로 더 적격이라 판단하고 있으며 아파트 상품 위주로 설명을 하려 한다.
