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by 이승훈소장 Aug 18. 2020

경기도 구도심 투자하기

이것이 진짜 부동산 투자다 18부

경기도의 구도심에 투자하려면 입지가 좋아야 한다. 인프라는 구축되어 있지만 낡았고 구축 아파트가 대부분이기 때문에 입지라도 좋아야 사람들이 관심을 갖게 된다. 서울을 제외한 대부분의 도시는 수요와 공급이 중요하므로 상황을 잘 살펴야 한다. 우리가 어떤 부동산에 투자할 때 가장 먼저 관심을 갖게 되는 이유는 공급이나 수요 때문이 아니다. 수요는 드러난 수치가 아니므로 짐작할 수 밖에 없고, 공급은 향후 수년 정도의 입주물량은 예상할 수 있긴 하나, 부동산을 구입하는 사람들 중 데이터까지 꼼꼼히 확인하면서 투자하는 경우는 드물다. 입지분석은 분석이라기 보다는 유명한 지역을 1~2번 임장하는 수준에 그친다. 그렇다면 대부분의 사람들은 어떤 이유로 부동산에 투자를 하게 될까? 가장 영향을 많이 미치는 것은 바로 호재다.

우리는 호재에 약하다 그런데 사실, 호재는 보통 부풀려지고 과장되어지는 것이 많다. 이해관계자들에 의해 일부러 부풀려지는 경우도 있고, 투자자가 잘 몰라서 큰 호재로 보일 수도 있다. 그러나 실제로 지하철이 계획단계에서 완공되어 운행까지의 소요시간이 보통 15년은 족히 걸린다. 이것도 잘 되었을 때의 시나리오고, 계획 단계에서 사라지는 경우도 많고, 예타 통과를 못하여 수년 간 미뤄지거나, 심지어 사업성이 많이 떨어지면 계획안 자체가 폐기되기도 한다. 그러나 철도망 계획안에 후보노선으로 올라가기만 하면 당장 될 것 처럼 관계된 지역들은 홍보를 한다. 정치인은 정치인대로 계획안에 올린 것을 자화자찬 하며, 해당지역의 부동산 역시 계약을 위해 이를 토대로 지역홍보에 앞정서며 거주자들도 아무 것도 모른 채 조만간 지하철이 개통될 것처럼 얘기 한다. 평소에 부동산에 큰 관심 없는 주민들은 잘 모르니까 그런 것이다. 그러나 한참 오래 걸릴 사업이라는 사실을 알았다고 하더라도 굳이 본인 집값이 올라갈 호재에 딴지 걸 필요는 없으니 그냥 좋은 소식으로 치부하고 부정적으로 바라보진 않을 것이다.

서울, 수도권은 교통이 매우 중요하므로 GTX를 비롯한 다양한 철도구축계획이 마련되어 있다. 그러나 이 중 상당수가 예타 통과를 못하여 무기한 연기되거나 사라질 운명이다. 혹은 진행이 잘 된다고 가정해도 장장 15년이다. 그런데 이런 호재를 통해 부동산 가격은 선반영한다. 15년 이상 먼저 가격에 선반영 된다는 것이다. 이렇게 상승했는데 사업이 지지부진하면 부동산가격 역시 장기간 횡보한다. 특히 한껏 오른 가격에 뒤늦게 잡았다면 오랜 기간 소중한 투자금이 묶일 수도 있다.

지하철이라는 호재만을 설명했지만 사실 호재의 대부분은 과장이 많다. 그러니 호재를 접하게 되면 실제 내가 구입할 부동산에 어느 정도의 영향력이 있는 건지 그리고 그 호재가 정말 실현이 되기는 되는지, 된다면 가능성은 얼마나 될지, 진행한다면 시일은 얼마나 소요될지 등을 종합적으로 판단해 보아야 한다. 필자가 말하고자 하는 것은 호재에 너무 민감하게 반응할 필요가 없다는 것이다. 구도심에 투자에서는 호재보다는 다른 요소가 더 중요한 것들이 많다.

경기도의 구도심은 사실 외부에서 투자처로서 바라보는 시각이 썩 좋지만은 않다. 모두 서울만 고집하거나 안되더라도 경기도의 신도시는 익숙하다보니 많이 투자하지만 구도심은 그렇지 않다. 지역마다 차이는 있으나 외부에서 바라보는 시각을 말한거다. 실제 거주하는 사람들의 거주만족도는 무척 높다. 그래서 외부 수요가 없이도 가격이 상승하는 지역도 얼마든지 있다.

우리나라에서 소득수준이 가장 높은 지역은 서울이다. 좋은 현상은 아니지만 예를 들어 서울에 거주하는 투자자들이 지방의 한 도시를 매입하기 시작하면 그 도시는 순식간에 가격이 상승한다. 집도 보지 않고 저렴하니까 매입하는 것이고, 수요자가 워낙 많고 돈도 여유가 있으니 큰 고민 않고 구입하는 것이다. 이럴 경우 해당 지역 거주자들의 수요만으로는 상상할 수 없을 수준의 가격 상승이 이루어진다. 그것도 순식간에 이루어진다. 이후 외부투자자들이 이익 실현을 하고 빠져나가면서 가격이 빠지는 경우도 있지만 그런 경우라고 해도 오르기 전 가격보다는 높아진 상태이므로 결국은 가격이 상승한 것이다. 물론 이 과정 속에서 높은 금액에 구입한 투자자는 일부 손해를 보긴 하겠으나 지역 전체의 부동산 평균 가격은 상승하게 된다. 결국 경기도의 구도심 역시 서울 및 타 지역의 투자자들이 많은 관심을 갖아야 가격이 쉽게 상승할 수 있는 것이다.

앞서 말했듯 외부 수요 없이 가격이 오르는 경우도 있는데, 가장 대표적인 상품은 새아파트이다. 구도심은 말 그대로 구(舊)도심이기 때문에 새아파트가 별로 없다. 그러다가 새 아파트가 들어오면 해당 지역의 사람들이 큰 관심을 갖는다. 그렇게 외부수요 없이도 가격이 상승한다. 이렇게 1차적으로 내부수요만으로 가격이 상승하면서 외부에 알려지게 되면 외부에서도 관심을 가지고 일부는 투자하면서 가격이 한 번 더 상승한다.

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이승훈소장

이론과 현장 감각을 두루 갖춘, 전문가가 찾는 부동산전문가 [이승훈부동산연구소] 이승훈 소장입니다.

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