중심권에서 멀리 있는 지역도 결국은 가격이 오를까?
이것이 진짜 부동산 투자다 19부
서울이 아닌 지역의 구도심의 약점은 잘 알려지지 않았다는 것이다. 그렇게 가격이 너무하다 싶을 정도로 안 오른 지역도 있다. 외부에서 보면 "우와, 이 지역은 가격이 그거 밖에 안 해요!" 라고 묻는 지역이 생겨난다. 이는 가치보다 가격이 저렴한 저평가 지역이라고 할 수 있다. 그럼에도 가격은 잘 올라가지 않는다. 이유는 저평가라고는 해도 사람들이 모르면 여전히 살 사람이 없고 거래가 발생하지 않아 가격이 정체되어 있기 때문이다. 경기도 구도심을 둘러보면서 5천만원 미만의 빌라, 1억 중반 수준의 아파트도 많이 보았다. 아무리 외곽의 구도심임을 감안해도 저렴하게 느껴졌다. 이런 지역은 언젠가는 한 번 오르게 된다.
서울과 멀기 때문에 온기가 거기까지 단 번에 미치지는 못하지만 서울과 가까운 지역 부터 단계적으로 가격이 상승해서 외곽의 구도심까지 다다르게 된다. 마치 처음에는 엄청 큰 파도가 오다가 점점 약해지는 것과 비슷하다. 서울은 가장 강한 파도로서 가격이 제일 크게 오르고, 그 다음 과천, 평촌, 산본, 안산... 이런 식으로 가격이 오르는 것과 비슷하다. 서울은 가장 강한 파도로서 가격이 제일 크게 오르고, 그다음 과천, 평촌, 산본, 안산... 이런 식으로 가격이 오르는 것과 비슷하다. 그럼 가장 비싼 곳이 가장 많이 오르고 가장 저렴한 곳이 가장 적게 오른다는 의미냐고 물을 수 있다. 솔직히 말하면 필자의 생각은 그렇다. 가장 가격이 높은 곳과 저렴한 곳의 격차는 벌어질 수 밖에 없다. 바로 양극화다.
그러나 타이밍만 잘 맞추면 지속적인 수익을 창출할 수 있다. 앞서 말했던 것과 같이 서울이 올랐다면 서울과 가까운 도시, 그 다음 도시 순으로 가격이 상승한다. 이론적으로는 이런 타이밍에 맞춰 매수할 수 있다면 계속 수익을 얻을 수 있다. 그러나 현실에서는 이런 식의 투자는 사실상 불가능하다. 다주택자로서 세금도 우려스럽고, 자금도 한계가 있을 것이고 무엇보다 정확하게 어떤 지역의 오르기 직전 타이밍을 알기는 어렵다. 그러므로 서울의 가격이 한참 올랐고, 과천 역시 가격 상승장을 이미 시작했다면, 그 다음 지역을 타겟으로 삼고 선매수한 후 기다려야 한다.부동산은 수년간 오르지 않다가도 단 1달만에 수 천만원~수 억원의 상승도 가능한 재화이므로 가격 상승이 시작되기 전에 부동산을 취득할 수 있다면 투자수익률을 극대화 시킬 수 있다. 경기도의 구도심이 서울보다 많이 오르기는 어렵지만 타이밍만 잘 잡으면 수익을 크게 낼 수 있고 또한 서울보다 투자금이 현저히 적기 때문에 서울만큼 오르지 않더라도 나의 실제 투자금 대비한 수익률적인 측면에서는 서울투자를 능가할 가능성도 충분하다.
경기도의 부천, 인천, 수원, 산본, 일산 등 수많은 지역이 단기간에 급등하는 모습을 지켜보았다. 각 나름대로의 상승 이유는 있었지만 공통적인 점은 바로 가격이 인근 지역에 비해 매우 저렴하다는 점이었다. 가격이 저렴하다는 점이 구도심이 가지고 있는 가격 상승을 일으킬 수 있는 잠재력이다. 가격이 저렴하다는 점이 구도심이 가지고 있는 가격상승을 일으킬 수 있는 잠재력이다. 그러니 소액으로 경기도 구도심에 투자를 하려는 분들은 일단 명목가격이 저렴한 곳을 찾아야 한다. 저렴하다는 기준은 개인마다 틀리므로 객관화시키려면 몇 가지 조건이 필요한데, 아주 단순화시켜서 얘기한다면 바로 옆 지역의 시세와 비교하는 것이다. 옆 지역과 물리적 거리는 가까운데 가격이 현격히 차이가 난다면 어떤 원인이 있는 것은 확실하다. 그럼 그 원인이 무엇인지 확인하자. 대표적인 이유는 행정구역이 차이가 난다는 것과, 학군 여부 등이다. 아무리 거리가 가까워도 서울 지역과 경기도 지역은 차이가 난다. 강동구와 미사지구를 봐도 그렇고 마곡지구와 김포신도시도 그렇다. 또 평촌과 산본은 나란히 붙어있는 도시지만 평촌이 산본에 비해 가격이 많이 비싸다. 둘 다 1기 신도시로서 거의 대동소이한 모습을 하고 있음에도 가격 갭이 큰 이유는 평촌이 학군이 좋고 학원가로 유명하기 때문이다. 그러나 평촌이 혼자 치고 나가자 산본이 갭을 메우는 모습을 보였다. 이렇게 두 지역이 어떤 원인에 의한 일정 수준의 가격갭을 인정하더라도 과도하게 차이가 난다면 외곽지역의 부동산가격이 상승하게 된다.
정리하자면 가격이 저렴한 지역은 언젠가는 가격이 뛰게 되고, 오를 때는 생각보다 큰 금액으로 상승하게 된다. 저렴한 지역을 찾는 방법은 주변 지역과의 갭을 고려하는 것이고, 어떤 원인을 감안해도 현저히 차이가 날 경우에는 곧 가격이 오른다는 뜻이라고 생각하면 된다.
아무리 중심권에서 멀리 있는 지역도
결국은 가격이 오를까?
아까 파도로 비유를 했는데, 처음에는 큰 파도로 시작했다가 나중에는 작은 파도로 바뀐다고 했다. 즉 처음에는 가격이 크게 오르고, 나중에 서울과 같은 파도 시작점에서 멀어질수록 가격은 상대적으로 작게 오른다. 그 파도는 점점 작아지다가 이내 없어진다. 안타깝게도 부동산도 똑같다. 작은 파도라서 오는 지역이 있지만 아예 파도가 오지 않는 지역도 있다. 이런 지역은 아무리 기다려도 가격이 오르지 않는 지역이다. 이런 곳은 행정구역상 읍, 면 지역이라고 불리는 도심이라고 불리지 않는 시골마을이다. 이런 지역의 부동산은 말도 안 되게 저렴하겠지만 앞으로도 계속 그 가격이거나 혹은 더 떨어질 것이다. 인구가 줄어들면서 지방부터 소멸하게 되는데, 바로 그런 지역이 이런 곳이다.
구도심의 가격이 상승할 때 단기간에 생각보다 큰 폭으로 오르는 이유는 무엇일까?오랜 기간 가격이 오르지 않았기 때문에 몇 년치를 한꺼번에 오르기 때문이라고 얘기할 수 있겠지만 근원적인 답은 아니다. 앞서 말했듯 단지 오랜 기간 안 올랐다고 모든 지역이 반드시 가격이 오르는 것은 아니기 때문이다.
이건 사람들의 심리와 연관이 되어 있다. 사람들은 모험을 하지 않는다. 투자를 할 때도 아는 지역을 해야 안심이 된다. 그래서 예전에는 많은 사람들이 본인이 살고 있는 지역 위주로 투자를 하게 되는 것이다. 살고 있는 곳이 좋은 지역이라면 운 좋게 투자에 성공하겠지만, 그것이 아니라면 낭패다. 그럼에도 왜 집 주변을 사려고 할까? 예상하다시피 그나마 그 지역을 잘 안다고 생각하기 때문이다. 하지만 내가 알고 있는 지역이 좋은 투자처라는 보장은 어디에도 없다.
최근에는 유튜브를 비롯한 엄청난 양의 미디어 및 다양한 정보를 통해 사람들은 많은 지역을 알게 되었다. 이렇게 언론에 노출이 많이 되는 지역은 자연스럽게 사람들의 머리 속에 입력된다. 계속 듣고 보면 그 지역이 친근하게 느껴지고 내가 잘 아는 지역이라는 생각이 든다. 이건 우리 모두가 경험하고 느꼈을 과학적인 데이터이다.
어떤 지역이 매우 저렴하다는 사실을 발 빠른 투자자들이 알아냈다. 그리고 투자를 시작했다. 수년간 거래량이 미미했던 지역이었기 때문에 외지 투자자들의 단 몇 건은 그 지역에 소문이 나게 된다. 그리고 그런 소문은 SNS의 발달로 빠른 속도로 확산된다. 블로그나 유튜브에 어떤 지역과 관련된 영상이 올라가면 이젠 걷잡을 수 없을 정도로 빠르게 해당지역을 사람들이 알게 된다. 그리고 바로 실행에 나선다. 그렇게 외부의 투자수요가 일부 들어오면서 가격은 더욱 상승하기 시작한다. 이쯤 되면, 이 지역의 투자에 대해 기사가 나올 수도 있고, 그렇지 않더라도 이 지역은 단기간일지라도 어쨌든 이제 꽤 유명한 지역이 된다. 이때는 상당히 많은 외부 투자자가 몰리는 시점이다. 투자 카페에서 수십명이 몰려올 수도 있고, 초기에 투자한 사람들이 지인들에게 알려주어 지인들이 투자에 나서기도 한다. 그러면서 순식간에 가격이 상승하는 모습을 보인다. 결국 사람들은 선구자 역할을 하고 싶어하지 않는다. 이런 사람은 극소수다. 대부분은 대중화된 정보가 될 때쯤 투자를 시작한다.
