부동산 건축연도

이것이 진짜 부동산 투자다 28부

건축연도

예전에도 그랬지만 지금은 더욱 선호하는 것이 바로 신축주택, 신축아파트이다. 과거에는 신축과 구축의 가격 차이가 이렇게 극심하지 않았다. 필자가 5~6년 전에 신축과 구축의 가격 비교를 한 적이 있었는데 평균 68% 수준이었다. 최근에 조사해본 바로는 57% 수준이다. 예전에는 2/3 수준이었다면, 지금은 절반에서 조금 더 높은 수준이다. 구축의 가격이 올랐음에도 비율격차가 더 늘었다는 것은 신축가격의 상승이 어마어마했음을 알려준다.

분양가상한제, 재건축초과이익환수제 등 각종 대책으로 인해 시장에 공급이 사라져 신축 가격을 더 끌어올린 점도 한 몫 했다. 이유가 뭐든 최근 신축아파트의 인기는 하늘을 찌른다. 건축공법이 발달하여 설계 단계에서 수분양자가 원하는 구조로 일부 바꿀 수도 있으며, 방의 개수를 늘리거나 거실의 크기를 크게 만들거나 붙박이를 자유 자재로 만들수도 있다. 앞으로 건축기술의 발달은 더욱 성장할 것이니 신축 아파트의 인기는 계속될 것으로 보인다.

건축연도는 사실 시간이 흐름에 따라 장점이 희석될 수 밖에 없다. 나이를 먹지 않는 아파트는 없기 때문이다. 그러나 아파트의 건축연도별 가격 상승폭을 알고 있으면 조금 더 투자를 잘 할 수 있다. 우선 재건축이 시작되면서 가격이 오르고, 완공때까지 지속적인 상승을 한다. 물론 사업이 원활하게 진행된다는 전제하에서 말이다. 완공 후 5년차까지도 신축 아파트는 대단한 인기다. 특히 주변에 새 아파트가 없다면 희소성은 더욱 강해져 가격은 더 치솟는다. 5년~10년 차에도 가격의 상승폭은 줄었지만 여전히 다른 구축 아파트나 평균적인 부동산 상승에 비해서는 높다. 10년 이내의 아파트를 바라볼 때 사람들의 인식은 여전히 새 아파트이다. 10년~15년 차 아파트는 가격의 상승세가 많이 줄어든다. 평균과 비슷한 수준으로 수렴하는 경우도 많다. 15년~20년차가 아파트는 리모델링 등 특별한 호재가 없다면 가격이 제일 정체해 있는 시기다. 이 시기의 아파트 가격을 살펴보면 가격이 저렴하게 느껴질 수 있는데, 가격이 저렴하다기보다는 사람들의 관심을 덜 받기 때문에 가격이 낮은 것이다. 그러니 저평가 아파트가 아니라 원래 그 정도 평가를 받는 아파트들이다. 20년~25년차가 되면 예전에는 15~20년차 아파트보다 더 가격 상승이 적었다. 그런데 최근에는 리모델링에 대한 얘기가 나오면서 실제로는 진행이 되지도 않음에도 불구하고 가격을 방어하는 역할을 해주었다. 리모델링은 15년차 이상이면 사업추진이 가능하고, 높은 용적률을 가졌어도 관계가 없으니 너도나도 리모델링을 통해 사아파트로 변모할거라는 부푼 꿈을 가지면서 가격이 받쳐주었던 것이다. 법률적으로는 15년차부터 시작할 수 있지만, 실제로 20년차가 넘어서면서 진행되는 경우가 많다. 그래서 20 ~ 25년차 아파트 중 리모델링 호재를 통해 가격이 상승한 단지들이 있었고, 그 아파트 가격이 오르자 주변의 비슷한 아파트들도 덩달아 가격이 추격한 모양새였다. 그러나 실제로 리모델링을 통한 성공사례가 많지 않고, 관련 법률도 정확치 않은 상황이므로 추이를 좀 더 지켜볼 필요가 있다. 

25년차가 넘어가면 매우 낡은 아파트임에도 불구하고, 가격은 상승모드로 바뀐다. 상승 폭이 커지게 된다. 예상하시다시피 30년이 지나면 재건축이 가능하기 때문이다. 그러나 모두가 재건축이 되는 것은 아니다. 사업성이 어느 정도 나와줘야 사업이 가능하다. 그런데 확인해보면 90년대 이후 지은 것들은 대부분 사업성이 떨어진다. 그럼에도 불구하고 30년차에 가까워질수록 가격은 상승한다. 내용을 잘 모르고 재건축 호재로 인해 가격이 상승하는 모습도 눈에 띈다. 서울의 경우 워낙 집값이 높아졌으니, 또 평균 소득도 높은 지역이니 높은 부담금을 감수하고도 사업을 진행할 여지가 있다. 그러나 경기도의 일부 지역 중 사업성이 나오지 않는 아파트 단지가 많은데, 이런 곳은 재건축이 사실상 불가능하니 투자에 신중을 기해야한다. 특히 사업성이 떨어짐에도 가격이 올라간 아파트들도 많기 때문이다. 재건축이 되지 않는 30년차 아파트는 그냥 낡은 아파트 그 이상도 이하도 아니다. 이런 아파트는 애물단지가 될 가능성이 높으니 투자에 신중을 기해야 한다.