10년 후, 이곳은 제2의 판교가 된다 [과천] 편

이것이 진짜 부동산 투자다 29부

위의 실거래가는 어떤 아파트일까? 전용 84제곱 (구 32평) 기준, 전세 금액이 9억 초반이고, 거래는 16억원을 넘겼다. 이 정도면 서울에서도 상위 클래스의 지역이다. 하지만 이 곳은 서울이 아니다. 경기도다. 경기도에서 이 정도 금액이 가능한 지역은 유일하다. 한곳은 경기도 본 책의 제목이기도 한 경기도의 대장 판교다. 판교와 더불어 경기도를 이끌고 있는 대장지역 다른 한 곳은 지금부터 소개할 '과천'이다.

위 실거래가 아파트의 주인공은 과천주공 7단지를 재건축하여 2018년 7월에 입주한 래미안과천센트럴스위트다. 543세대의 작은 아파트지만 실거래 가격이 16억원을 넘어섰다. (전용 59제곱 (구 25평)은 실거래가격 14억원)

그렇다면 과천에서 랜드마크 아파트라 불리는 대장 아파트는 이 아파트일까? 놀랍게도 그렇지 않다. 이보다 비싼 아파트로 등극할 단지들이 줄을 서 있는 상황이다. 분양권 상태라 호가를 기준으로 삼아 이견은 있겠으나 신규 아파트의 가격은 이보다 훨씬 높은 상황이다. 

20년 1월 현재 불과 100세대 불과한 과천 센트레빌 (주공 12단지 재건축, 20년 4월 입주)의 경우 32평형의 호가가 최하 17억에서 19억 까지이다. 올해 12월에 입주를 예정하고 있는 과천 센트럴파크 푸르지오 써밋을 보자. 1317세대의 아파트인데, 20년 1월 기준 호가는 17억 8천만~20억원 이다. 2단지를 재건축한 과천 위버필드 (21년 1월 입주, 2128세대)는 18억원에 매물이 올라와 있으며 당연히 1년의 기간이 남았으니 입주가 가까워 올수록 가격은 높아질 것이다. 과천 자이 아파트 (21년 11월 입주, 2099세대)는 15억 5천만원~16억원이다. 역시 입주가 한참 남았으므로 가격상승은 시간문제다. 

이번에는 1단지를 재건축한 입지가 매우 좋다고 평가 받는 과천 푸르지오 써밋 (20년 4월 입주, 1571세대)을 보면 약 19억원에 호가가 형성되어 있다. 이 아파트들이 1~2년 사이에 입주를 마치면 32평형의 평균 가격은 20억원은 충분히 될 것으로 본다. 현재 33평 (31평~34평형은 전용면적은 84.7m² 이하로 거의 동일함) 의 최고 실거래가 약 16억 5천만원을 기준으로 해도 평당 5000만원의 금액을 형성하는 것이다. 5000만원이면 강남까지는 미치지 못하더라도 송파 혹은 용산의 일부 아파트와 동일한 수치다. 강남의 옆 동네도 아니고 심지어 서울도 아닌데, 평당 5000만원 이라니... 놀라운 일이 아닐 수 없다. 푸르지오 써밋 등 과천의 아파트가 평당 3000만원이 넘는 분양가라고 했을 때 고분양가 논란이 있었다. 불과 2년전 (2018년 초순) 얘기다. 필자는 당시 3000만원이 넘었을 때 충분히 더 올라갈 수 있다고 믿었고, 그렇게 주장했었다. 당시 강남의 일부지역이 이미 7000만원을 돌파했기 때문에 과천이 강남의 절반 밖에 안 되는 가격은 너무 저평가였다. 하지만 강남과 과천 모두 이렇게 빨리 가격이 상승할 것이라고는 생각하지 못했다. 강남은 워낙 순식간에 몇 억씩 올라가니 그렇다고 쳐도, 과천이 이렇게 빠른 속도로 올라갈 것을 예상한 전문가는 거의 없을 것으로 생각된다.

과천이 빠른 속도로 가격이 상승하는 가장 큰 이유 중 하나는 대규모의 개발이다. 개발이라고 해서 새로운 인프라를 구축하는 것이 아니고 큰 규모의 아파트 재건축만 해도 지역개발이 된다. 헌 아파트보다는 새 아파트가 미관상으로도 그리고 실제 수요흡입력으로도 좋다. 예를 들어 재건축 대상아파트만 있으면 그 부동산 가격은 물론 비싸지만 실제 거주하는 분들은 상대적인 저소득층이다. 아무리 재건축 투자가 좋아도 돈이 있는 분들이 30년도 훌쩍 넘은 낡은 아파트에 실입주하면서 몸테크를 하는 경우는 강남의 일부 학군 지역을 제외하고는 극히 드물다. 그럼 소득수준이 높지 않으니 주변의 상권활성화에도 한계가 있다. 반면 새 아파트로 바뀌면 투자자들이 직접 들어와 거주하거나 세입자가 들어온다고 하여도 꽤 비싼 임대보증금을 내고 와야 하기에 일정 수준 이상의 소득계층이 진입하게 된다. 아무래도 여유가 있는 사람이 더 많은 소비를 하게 마련이다. 이렇게 됨으로써 상권도 활성화되고, 낡은 건물은 새 것으로 바뀌고, 그 지역의 경제 수준도 높아진다. 이런 과정이 한 개 단지씩 천천히 일어난다면 가격도 천천히 상승한다. 그러나 과천처럼 한꺼번에 일어나게 되면 해당 지역의 부동산 가격도 한 번에 급등하게 된다. 

서울에서 최근에 이런 변화를 보인 대표적인 지역을 꼽자면 강동구이다. 강동구는 약 2만세대에 가까운 엄청난 물량이 쏟아졌으나 가격은 1.5배~2배 가까이 상승했다. 분양가에서 5억 이상은 뛰고 있으며, 덩달아 주변의 구축아파트 가격도 상승세다. 전세는 매우 약하다. 5~6억 수준. 그런데 아파트 매매가는 15억원을 호가한다. 갭투자로 구입하려 해도 10억원이 필요한 상황이다. 이 정도면 강남구의 구축아파트도 살 수 있는 수준이다. 그럼에도 15억원이라는 금액은 더 올라갈 채비를 하고 있다. 왜 그럴까? 지역 자체가 업그레이드 되었기 때문이다. 즉 예전의 강동구 모습 그대로였다면 10억을 넘겼을 때 거품이라고 얘기했을지도 모른다. 재건축 되기 전 강동구는 쾌적하지만 한적한 시골동네 분위기도 풍겼기 때문이다. 그러나 최근의 강동구의 모습은 천지개벽한 모습이다. 완벽한 도심 이미지가 생겼고, 수준 높은 커뮤니티가 형성되고 있다. 이제 사람들은 이 정도 동네라면 15억은 되어야 한다고 생각이 든다. 그래서 지역 전체의 가격이 상향평준화 되고 있는 것이다.