과천 부동산
이것이 진짜 부동산 투자다 30부
필자가 볼 때 과천 역시 그렇다. 불과 2년 전만 해도 과천은 쾌적한 경기도의 도시였다. 강남접근성이 뛰어나고 아파트의 용적률이 낮아 큰 잠재력은 품고 있었지만 그 누구도 현재의 금액을 예견하지 못했다. 솔직히 고백하자면 필자 역시 이렇게 빠른 속도로 가격이 상승하리라고 생각하지 못했다. 전작에서도 과천에 대해 언급하며 현재의 가격은 예상 이상이다. 그러나 이것이 거품을 뜻하는 것은 결코 아니다. 과천은 지금 이 가격이 충분히 적절하다. 여러 가지 근거를 댈 수 있지만 직관적으로 생각할 때, 강남의 새 아파트 가격이 28억 수준으로서 평당 8500만원 수준이다. 과천을 평당 5000만원을 기준으로 하면 60% 수준이 조금 못 미친다. 과천의 가격은 서울의 송파구, 용산구, 여의도, 성수동에 미치지 못하겠지만 마포구, 성동구 수준에 다다를것으로 보인다.
과천은 대규모도시가 아니지만 독특하게도 대규모가 아니기 때문에 가격이 높이 형성된 것으로 보인다. 서울에서 멀리 떨어진 곳은 사람들을 대거 유입해야 하기 때문에 클수록 좋다고 2장의 신도시 편에서 얘기했었다. 그러나 과천은 대규모가 아니어도 이름값으로 충분히 외부의 수요를 흡수하는 지역이다. 그렇다면 굳이 규모가 클 필요가 없을뿐더러 희소성의 개념상 부족한 듯 한 공급량이 오히려 가격을 더 밀어주는 효과가 있다. 과천은 인지도도 높고, 희소성도 있고, 국내 최고의 쾌적성을 지녔으면서도 서울과 최인접한 입지에다가 강남접근성은 오히려 왠만한 서울 지역보다 더 낫다. 전에는 ‘어쨌든 경기도’ 라는 꼬리표가 달렸지만 판교의 개발로 경기도도 개발되면 서울의 약한 지역 정도는 능가할 수 있다는 것을 몸소 보여주었고, 과천이 대단지가 한꺼번에 새아파트로 변모, 가격을 주도하면서 판교의 바통을 이어받아 경기도의 가격상승을 이끌고 있다.
우리는 신도시가 허허벌판에서 시작하여 완공된 도시의 모습을 갖추면서 상승하는 모습을 봐왔다. 이 책에서도 이에 대해 언급했다. 부동산은 발전하는 과정 속에서 가격이 제일 많이 상승한다. 과천이나 강동구가 신도시라고 언급되지는 않지만 신도시와 같은 과정을 밟고 있다고 생각하면 이해가 빠르다. 신도시처럼 완전히 새롭게 바뀐 것은 아니지만 그에 준하는 수준의 대규모 지역변화가 생긴 것이다. 그러니 기존의 박스권에 갇혀있던 가격 시세를 뛰쳐나와 업그레이드가 된 것이다.
다시 말하지만대규모의 아파트가 한꺼번에 변모하지 않았다면 과천의 현 시세까지 이르지 못했다. 강동구 역시 마찬가지다. 그러나 이들은 의도했든 의도하지 않았든 대규모 개발이 한꺼번에 이루어져 시너지를 만들어냈고 그로 인해 지역을 완전히 탈바꿈 하는 것에 성공했으며 가격은 이에 반영되어 나타나고 있다. 과천은 여전히 많은 주공아파트가 남아있다. 절반 정도가 개발이 진행되었고 나머지 재건축 아파트도 준비를 하고 있다. 정책변수로 인해 속도가 조금 늦춰질 수 있지만 과천의 재건축 아파트는 느긋하다. 주변 친구들이 새옷을 입으면서 가치가 급상승했기 때문에 본인들도 옷만 갈아입으면 가치가 높아질 것이라는 점을 사람들이 이미 인정하고 있기 때문이다. 좋았던 사업성이 더좋아졌으며 이는 ㅣ장에서 가격상승으로 나타나고 있다.
과천의 미래는 어떨까? 말해 무엇하나? 매우 좋다. 경기도니까 별로일까? 이런 의견도 충분히 수긍이 간다. 그러나 사람들의 인식이 많이 변했다. 과천은 서울과 동일한 기준으로 보는 사람들이 점점 늘어간다. 경기도라는 약점은 점점 옅어지고 있다. 과천은 이 점을 스스로 만들어냈다. GTX가 들어서면 그 효과는 차지하고서라도 더 많은 외부수요의 유입을 만들 것이다. 최고의 쾌적성을 지닌도시, 그러면서도 핵심업무시설과 꽤 가까운 거리, 직장은 강남에 있으나 주거지로서 강남의 복잡함을 싫어하는 분들에게는 최고의 선택이 될 것이다. 무엇보다 관악산과 대공원을 끼고 있는 산책로와 지역 자체에서 느껴지는 여유로움과 쾌적함이 최대 무기다. 이런 점을 가진 곳이 있을까? 쉽게 떠오르지 않는다. 강남처럼 편의성이 강하면 쾌적함이 떨어지고, 도봉구처럼 쾌적한 지역은 편의성이 떨어진다. 과천은 둘 모두를 갖췄으면서 주거지 역시 모두 새 것으로 변모하고 있으니 누구나 원하는 지역이 되는 것이다. 이런 지역이 가격이 오르지 않으면 이상한 것이 아닐까?
