성남 재개발, 재건축

이것이 진짜 부동산 투자다 37부

아픈 역사를 뒤로하고 있지만 성남은 서울의 이농민들을 이주시킨 곳이기 때문에 서울과 거리는 가깝다. 즉 기본가치는 좋은 것이다. 그러나 개발이 되지않았고, 과거의 이미지 때문에 가격이 좀처럼 오르지 않았다고 생각된다. 그러나 앞서 1970년 전후 당시에 강남의 가격이 오르자 성남의 그 허허벌판 땅도 수배의 가격이 상승했었다. 이제 개발이 본격화되고 있는 성남은 과거의 금액에 사로잡혀 현재 금액은 이미 오를대로 오른 가격이라는 세간의 평가도 받는다. 그러나 오히려 가격의 시작점에 있다고 볼 수 있다. 과천 파트에서 설명했듯 대규모로 개발되는 곳은 박스권에 묶여있는 가격을 탈출시킨다. 예전 성남, 현재의 성남의 가격에 머물러 있으면 받아들이기 힘든 가격이 될 것이다. 특히 재개발, 재건축이 활발하게 진행되는 8호선 라인을 눈여겨 보면 좋을 것 같다.

불과 10여년 전에는 분당선이 지나가고 도로교통이 좋은 성남대로 인근을 우선순위로 봤지만 위례신도시가 생기며 이와 접근성이 좋고 개발이 활발하게 진행되고 있는 8호선 주변의 정비구역 역시 큰 가격 상승의 채비를 하고 있다. 현재 입주한 아파트 중 가장 신축은 성남단대푸르지오아파트(12년 9월 입주, 1015세대)로서 매물은 거의 없으나 33평형 기준, 실거래가는 약 7억 5천만원 수준에 거래되었다. (20년 1월 기준)

조만간 입주할 아파트 중에서는 산성역포레스티아(20년7월입주, 4089세대)가 있는데, 손에 꼽힐 정도의 대단지로서 33평형 기준, 실거래가는 9억원, 호가는 10억원을 형성하고 있다. 입주 때까지는 당연히 가격은 더 오를 것이다. 

8호선 신흥역 앞에 22년9월에 입주하는 하늘채 랜더스원도 있다. 아직 입주기간이 많이 남아 실거래가 사례는 많지 않지만 호가는 8억원~9억원 사이를 형성하고 있다. (20년1월기준)

단대오거리역 남동쪽에 5000세대가 넘은 아파트도 예정되어 있는데, e편한세상 금빛그랑메종이다. 5320세대로서 세대수 기준한 규모로는 전국 탑5 급의 아파트인데, 네이버부동산 페이지에는 매물이 50여개 등록되어 있으나 필자가 직접 확인해볼 결과 실제로는 1~2개 수준에 불과하다. 국내에서 가장 큰 단지는 송파구의 헬리오시티(9710가구)인데, 8호선 송파역과 딱 붙어있어 초역세권 단지라고 표현하지만 워낙 단지가 넓다보니 사실 동별로 거리차이가 크다. 가까운 403동, 404동의 경우에는 도보 1~2분이면 가능하다. 반면 102, 105, 108, 111동은 약 15분 정도가 소요된다. 그러니 일부 동은 역세권, 일부 동은 비역세권이며 똑같은 아파트, 평형, 커뮤니티를 가졌지만 가격은 편차가 있다. 

성남의 금빛그랑메종도 마찬가지다. 지도상 거리측정을 해보면 가까운 동은 4분, 먼 동은 16분 거리다. 그러니 가격이 차이가 난다. 그럼에도 역세권 매물은 매물이 나오지를 않는다. 역세권 동이 탐이 나겠지만 시간이 지날수록 가격이 올라가는 핵심지역 분양권의 특성상 마냥 기다리는 것은 좋은 투자전략이 아니다. 거리가 먼 동이라고 해서 가격이 안 오르는 것은 절대 아니니 실거주로서 가까운 동 아니면 못 살겠다 하시는 분이 아니라면 나오는 대로 잡는 것이 좋은 판단이다. 지금 역세권에서 먼 동을 구입하는 것과 6개월 후에 역세권 집을 구입하는 것의 투자수익을 비교하면 오히려 전자가 나을 가능성이 더 높다. 

성남의 2030기본계획도를 보면 재개발, 재건축 사업이 활발하게 일어나고 있는 것을 볼 수 있다. 오래된 도심이라 개발의 필요성이 충분하고 지자체의 개발의지도 강하다. 또한 강남접근성도 뛰어나 사업성이 높아 메이저 시공사들이 눈독을 들이고 있는 등 사업 추진 여건이 좋다. 이 곳도 2000년대 중반부터 재개발 바람이 불기 시작했으나 이후 글로벌 금융위기 속 수년간 진행되지 못하다가 최근의 부동산 훈풍을 타고 다시 속도를 내기 시작했다. 또한 기본계획도에서 보는 것처럼 구역별 사이즈가 대단히 크다. 대규모 단지가 소규모단지보다 가격이 높은 것은 당연한데, 과거보다 최근, 그리고 앞으로 더욱 가격 격차를 벌릴 것으로 예상된다. 그러므로 성남 구도심이 대규모 아파트가 많이 들어설수록 가격상승폭이 타 지역보다 크다는 의미가 되며, 이는 주변의 소규모 아파트 1~2구역이 아니라 수 개 구역이 지속적으로 개발되므로 과천이나 강동구에서 보여준것처럼 폭발적인 가격 상승의 잠재력이 있다. 성남, 과천, 강동구 모두 어지간한 공급으로는 수요를 충족시키기 어려운 지역이다.

과잉공급을 걱정할 지역이 아니라면 개발로 인한 장점만 흡수하면 되면서 가격이 상승하는데 가장 눈에 띄는 장점은 헌 도시가 새 도시로 변모하면서 환경이 깨끗해지고 상권이 발달하고 시각적으로 보기 좋게 변하면서 외부인들이 이 지역을 바라보는 심리와 기준도 바뀐다는 것이다. 또한 가격이 높아지면서 자연스럽게 소득수준이 높은 사람들도 유입되면서 평균소득이 높아지면서 소비가 증대 및 활성화 되어 더욱 활기찬 도시가 되고 이는 지속적인 가격상승의 선순환 구조를 만든다. 이쯤 되면 학군도 중요하게 된다. 무론 하루 아침에 바뀌는 것은 아니지만 강남을 제외하고는 대부분의 학군이 자연발생적임을 감안하면 생활환경과 소득수준이 높아지는 곳은 학군도 자연스럽게 좋아진다. 대표적인 곳이 판교인데 이름을 밝히기는 어렵지만 판교 개발 전 소위 엉망이라 평가받던 학교들이 이제는 명문학교로 당당히 올라선 곳이 많다. 이런 것이 대규모 개발의 힘이다.

이 정도까지 진행되면 예전의 금액과는 완전히 다른 가격대가 형성된다. 생각해보면 당연한 것이 예전의 모습과 완전히 다른 모습이 되었기 때문이다. 그러나 현재 금액에 민감한 우리들로서는 이런 미래의 금액을 받아들이기 힘들어한다. 그러니 이런 것도 연습과 노력이 필요하다. 강남의 아파트 30억 시대를 누가 쉽게 예측할 수 있었는가? 하지만 30억 아파트가 속속 등장하고 있고, 머지 않아 평균 가격 30억이 될 판이다. 앞서 70년 전후의 나대지 상태의 성남도 강남의 가격이 오르자 수배가 뛰었다고 했다. 당시 서울시는 광주(현 성남)로 이사하는 조건으로 이주민들에게 대지 평당 2천만에 집을 공급하겠다고 약속했으나 이후 강남개발로 인접한 성남의 땅값이 뛰자 약속을 어기고 1만2천원~1만6천원으로 올렸다. 아무것도 없는 사막 같은 황무지 땅이라도 옆 동네가 상승하면 덩달아 뛰는 법이다. 그러니 옆에 친구가 누군지가 매우 중요하다고 필자는 계속 강조하는 것이다. 성남은 서울과 붙어있고, 위례신도시와 손을 맞잡고 있다. 넓게 보면 위례와 다시 연담화의 모습까지 보이고 있는 것이다. 위례는 위쪽의 거여마천뉴타운과 기존 도심권과 연담화가 되었으니 조금 무리한 해석일 수 있으나 성남은 송파구와 입지적 차이가 별로 없다고 해도 과언이 아니다. 실제로 위례신도시의 경우 송파구, 성남시, 하남시가 모두 속해있는데 처음에는 서울이라는 법정동을 가진 지역의 아파트가 더 비싼 모습을 보였지만 지금은 그런 모습이 많이 희석되었고 가격 상승에 별다른 영향을 미치지 않는 모습이다.

분양권을 구입하는 것도 좋지만, 성남의 재개발 지역에 직접 투자하는 것 역시 좋은 선택이다. 여기서 성남구도심의 재개발에 대해 상세하게 기술할 건 아니다. 구체적인 구역별 진행현황은 실시간으로 변모하고 바뀌고 있기에 내용을 쓴다고 해도 과거의 데이터만 될 뿐이다. 그러니 성남구도심의 재개발, 재건축 등 정비구역에 관한 사항은 성남시청 홈페이지에 들어가서 보시면 된다. 찾기 어려우실까봐 링크 걸어드린다.

성남시청 도시정비사업현황 페이지 https://www.seongnam.go.kr/city/1001101/10775/contents.do

성남시청

링크에 들어가시면 위 사진처럼 구역별로 사업개요, 사업단계, 기본계획현황, 추진현황 등 상세한 내용이 있기에 참고하시면 된다.