이승훈의 완벽한 부동산투자 11부 #주택임대사업자
어쨌든 지금은 뉴스테이가 사라졌다. 여전히 임대주택은 부족하다. 그런데 정부는 예산이 부족하다. 그래서 예산을 쓰지 않아도 임대주택의 효과가 나타날 수 있도록 하는 방법을 생각해야 했다. 그것은 국민들이 직접 임대주택을 구입하여 세를 주는 것 이다. 그러기 위해서는 당근이 필요했다. 그래서 주임사를 활성화시키기 위해 지난 수년간 엄청난 혜택을 준 것이다. 그런데 이 혜택을 주임사들이 다주택자 중과를 피하는 등 다른 목적으로 이용을 했고 이에 정부가 칼을 빼들어 지금은 주임사에 대한 혜택이 상당히 많이 축소가 된 상황이다.
출처 : 임대주택 등록 활성화 방안 (17.12.13 관계부처 합동 발표)
위의 자료는 17년 12월에 발표한 '임대주택 등록 활성화 방안' 중 양도소득세와 종합부동산세에 관련된 내용이다. 제목에서도 알 수 있듯 당시만 해도 임대주택 등록을 활성화 하기 위해 엄청난 혜택을 부여한 것을 알 수 있다.
본 책에서는 양도세와 종부세가 투자자(예비임대인)들의 주임사 등록에 영향을 많이 끼쳤기에 두 세목만 발췌했지만 실제로는 양도세와 종부세 뿐 아니라 취득세, 재산세, 임대소득세 등 광범위한 세목에서 혜택을 부여하였다. 또한 건강보험료 등의 증액으로 주임사 등록을 주저할까봐 이에 대해서도 최대 80% 까지 감면하는 등 주택임대사업자를 활성화 하기 위해 정부는 모든 노력을 다하였다.
이런 노력 덕분에 주택임대사업자는 큰 수로 증가하기 시작했다. 사실상 현업에서 업무를 하는 필자는 피부로 느껴졌는데, 15년까지는 거의 주임사 등록이 없었으며 16년부터는 조금씩 늘기 시작했고, 17년에는 그 수가 더 많아졌으나 여전히 등록을 안하는 사람도 많았다. 하지만 17년말에는 그 수가 더 많아졌으나 여전히 등록을 안하는 사람도 많았다. 하지만 17년말 '임대주택 등록 활성화 방안'이 나온 이후의 거래에서는 90% 이상이 주임사 등록을 하였다.
그런데 정부는 18년 9월 돌연 주택임대사업자에 대한 혜택을 축소하기 시작한다. 주임사 등록을 하면 4~8년의 의무임대기간(이 기간 중에 신고 없이 매도하면 과태료를 물게 됨)이 있으며, 의무임대기간 동안에 세입자에게 5% 이상 증액하여 보증금을 올릴 수 없는 사실상의 전월세상한제까지 적용받게 된다. 여기에 세원이 노출되는 등 임대인들은 좋을 것이 없다. 그럼에도 불구하고 많은 투자자들이 주임사를 등록했던건 이를 상회하고도 남을 엄청난 혜택이 주어졌기 때문이다. 대표적인 것이 다주택자라도 의무임대기간을 마치면 그 주택은 일반과세가 되는 것이었고, 주택이 아무리 많아도 주임사 등록을 하면 종부세에서 합산이 배제되는 것이었다.
이 2가지 무적의 인센티브만 가지고 있으면 소액빌라 혹은 작은 소형아파트의 경우 수백채가 있어도 중과세가 되지 않고, 종부세도 물지 않는다. 이런 막대한 혜택이 있었으므로 투자자들은 단점에도 불구하고 주임사에 등록을 했던 것이다. 그런데 이 혜택은 불과 9개월만에 18년 9월의 '주택시장 안정대책' 이 발표되면서 축소된다.
9.13 대책으로 대책발표일 이후에 구입한 조정대상지역의 부동산은 주임사를 등록한다해도 양도세는 중과세가 되며, 종부세 역시 합산과세가 된다. 이렇게 되니 주임사를 등록하는 사람의 수가 많이 줄어들었다. 지난 수년간 부동산 가격이 많이 뛰었으니 정부의 입장도 이해가 간다. 하지만 주임사의 숫자가 줄면 결국 장기간 의무적으로 저렴한 가격에 임대를 줄 수 있는 공공 성격의 임대주택이 줄어들게 되고 이는 다시 전월세 가격의 불안정을 가져오게 된다. 개인적으로는 집값의 안정은 다른 방법으로 찾고 주임사의 활성화는 계속하는 정책방향이 나았으리라 본다. 반복해서 설명하지만 주임사가 계속 활성화되면 장기적으로 임대가격의 안정을 꾀할 수 있고, 임대차 가격이 안정이 되면 집값 안정도 자연스럽게 따라올 수 있기 때문이다. 결국 이것은 몇몇 선진국이 효과를 봤던 정부의 공공임대주택과 동일한 효과를 가져올 수 있었다. 하지만 작금의 흐름으로 볼 때 점점 요원해지고 있다. 이렇게 진행되면 서울을 기준으로 앞으로 다가올 현상은 뻔하다. 전세가격은 다시 상승하게 되고 이는 매매가격을 밀어올려 결국 부동산 가격은 일시적 조정기를 거친 후 재상승한다.
왜 이런 과정이 생기는지 구체적으로 살펴보자. 지금은 비록 입주 물량이 많아 전세가격이 안정되어 있는 것처럼 보인다. 작년(18년), 올해(19년)뿐 아니라 내년(20년)에도 입주물량이 적지 않다. 그런데 대출은 규제가 되어 조정지역 2주택만 되어도 대출이 전혀 안된다. 별로 안 되는게 아니라 아예 안된다. (LTV=0)
