이승훈소장의 완벽한 부동산투자 12부 #부동산전세
그럼 대출을 받지 않고도 구입할 수 있는 갭투자가 되어야 하는데 이 또한 만만치 않다. 왜냐하면 그동안 집값이 계속 상승했기 때문에 전세입자도 매매수요로 돌아선 경우가 적지 않기 때문이다. 즉 실수요자 중 전세보다는 매매를 선택했다는 의미이고, 그러다보니 전세수요자는 줄어들었고 매매수요는 늘었었다. 이것은 매매가와 전세가의 가격갭이 커졌다는 의미이고, 갭이 커진 만큼 갭투자자는 투자를 하기 힘들어졌다. 이런 와중에 부동산 경기가 무척 좋았던 지난 수년간 공급에 대한 인허가는 많이 이루어졌다. 하지만 인허가와 실제 입주물량 사이에는 시간 차이가 발생하므로 경기가 좋았던 2014~2017년의 인허가 물량의 실입주는 2017~2020년경이 된다. 그래서 요즘 실입주 물량이 많다. 실입주 물량이 많다는 의미는 그만큼 전세공급도 많아졌음을 의미한다. 그래서 전세공급량 상승.
반면 전세수요자는 매매수요로 한 번 돌아서면 왠만해선 전세수요로 바뀌지 않는다. 신혼부부 등 부동산 시장에 신규로 들어선 소형주택 전세는 많아도 일반적인 4인 가족의 전세수요는 몇 년 전에 비해 많지 않다. 그래서 전세 수요는 하락.
공급은 많아졌고 수요는 줄었다면 당연히 가격은 하락한다. 그래서 요즘 전세가격이 높지 않다. 물론 지역차등은 있지만 입주물량이 많은 지역은 제 아무리 강남이라도 전세가격의 하락을 피할 수는 없다. (하지만 입주물량이 많아도 매매가격은 안 떨어진다. 즉 전세와 움직임이 다르게 나타난다. 이에 대해서는 다른 챕터에서 설명이 나올 예정이다.)
이렇게 입주하는 공급이 많아지면 시중에 물건이 많은 꼴이 되니 가격이 오르기는 쉽지 않다. 그래서 지금 부동산 가격은 주춤하고 있다. (물론 정책 강화 등 여러가지 요인이 복합적으로 나타난 결과이다.)
가격이 상승하지 못하는 시기, 특히 지금과 같은 거래량이 급감한 시기에 시장에 물건을 내놓을 공급자는 없다. 당연히 물량을 줄여야 하기 때문이다. 그래서 시행사는 시장이 다시 활기를 찾을 때까지 기다리기로 결정한다. 그럼 당분간 입주물량은 계속 나오지만(공사를 중단할 수는 없으므로), 인허가 물량은 줄어든다. (경기 안 좋아서 미분양 리스크를 안고 공사를 강행할 이유는 없다.)
계속 인허가가 꾸준히 나와야 물량이 많아지며 집값이 잡힐 텐데, 인허가는 끊겼다. 입주물량은 처음에 고전하다가 추가 입주물량이 없으므로 시간이 지날수록 재고를 털고 가격이 상승모드로 바뀐다. 이렇게 놔두면 계속 가격이 오를 텐데 시행사는 경기가 좋아짐을 느끼고 인허가를 받는다. 그리고 몇 년 뒤 다시 입주폭탄을 떨군다. 그럼 가격은 다시 주춤하고, 인허가는 줄고....
이걸 무한반복하는 것이 부동산이다. 그러니 가격은 올랐다가 조정되었다가 올랐다가 조정되었다를 반복하면서 계속 앞으로 나아가는 것이다.
이런 가격패턴을 잡기 위해서는 필자가 앞서 언급했듯 꾸준한 공급만이 해결책이다. 그런데 시장에서는 이게 될리가 없다. 당연히 경기가 안 좋은데 누가 망하려고 꾸준히 공급하겠나. 그런 이 역할을 할 기관은 정부밖에 없다. 근데 정부는 돈이 없다. 그래서 돈을 안 쓰고도 비슷한 효과를 발휘할 수 있는 뉴스테이 혹은 주임사 등의 좋은 제도를 만들어서 시행했더니 의외로 반응은 좋다. 그런데 지금은 이 좋은 제도가 다 사라졌거나 축소되었다. 그럼 앞으로 나타날 부동산 시장을 이런 모습을 보일 것이다.
현재 강한 정책으로 인해 부동산은 불경기이다. 불경기에는 임대차 수요가 많다. 부동산 수요 중 임대차 수요의 비중이 많아졌다는 것은 매수 수요의 비중이 줄었음을 의미한다. 매수자의 수요가 줄면 가격은 오르기 힘들다.
하지만 신규로 부동산 시장에 진입하는 사람들(대표적으로 신혼부부)은 지속적으로 늘어나는데 불경기이므로 이들은 매수 적기가 아니라고 판단하여 임대(특히 전세)를 선택하게 된다. 이렇게 전세를 선택하는 사람의 수가 늘어나면 매매가는 변동이 없는 상태에서 전세가격은 치솟게 된다.
(이런 현상의 가장 최근 모습은 2010년~2016년 까지의 서울의 부동산 시장이다. 2010년경 매매가 대비 전세가비율은 50% 아래였으나 서서히 오르기 시작해 2016년에는 75%를 돌파하였다. 매매가격과 전세가격이 동반 상승한 시기는 2013년 9월부터이며, 전세가격은 2010년부터 약 6년간 상승하였다.)
