부동산 '공급' , '꾸준한'

이승훈소장의 완벽한 부동산투자 13부

매매가격이 오름세가 없고, 전세가격만 상승한다면 전세가격의 오름세에 지쳐 세입자들은 매매수요로 돌아서게 되는데 이 때부터 다시 전세수요는 줄어들고 매매수요가 늘어가기 시작하면서 매매가격이 조금씩 상승하는 모습이 보인다. 매매가격이 상승하는 모습을 보이고, 전세가는 그동안 많이 올라 갭이 줄어들게 되면 시장에는 다시 투자자들이 나타난다.그런데 그동안 시행사는 불경기로 인해 시장에 주택을 공급하지 않았다. 시장에는 공급이 부족하다. 부동산 경기가 살아나는 모습을 보이자 부랴부랴 움직이지만 완공해서 실제 부동산시장에 공급하기 까지는 시간적 괴리가 있다. 이 사이 부동산은 크게 상승한다. 실수요자와 투자자로 구성된 망각한 수요시장. 이에 비해 신규공급은 턱없이 부족하니 기존의 아파트, 빌라 등은 희소성으로 인해 가격이 상승하는 모습을 보인다.

그래서 필자가 볼 때는 앞으로 부동산 가격은 다시 널뛰기 모드가 될 것이다. 올랐다가 떨어졌다의 반복 말이다. 당분간은 매가가 큰 폭으로 상승하진 못해도 이런 장기불황이 계속되면 공급일 줄 것이고, 공급이 줄면 전세가가 상승할 것이고, 전세가가 줄면 전세가격이 상승하고 이는 결국 매매가의 상승을 불러오게 된다. 이러한 악순환의 고리를 끊을 수 있는 정책이 뉴스테이나 주택임대사업자에 대한 혜택 강화였는데 둘 모두 사라졌거나 축소되었기에 이런 예측을 하는 것이다. 부동산 가격이 올랐다 떨어졌다의 반복을 하나 장기적으로는 우상향이다. 왜냐하면 오를 때는 5억이 오르는데, 내릴 때는 1억만 떨어진다. 결국 시간이 지나면 4억이 올라있는 것. 이것이 바로 부동산이다.

정부정책이 꾸준한 공급이 불가능하다면 부동산은 앞으로도 계속 오른다. 여기서 중요한 키워드는 '공급'이 아니라 '꾸준한' 이다. 그냥 두면 공급은 과잉과 부족을 계속 순환한다. 시장은 그렇게 형성될 수 밖에 없다. 그러니 누군가가 조정을 해줘야 한다. 정부 말이다. 그런데 지금 현 정부는 그걸 안하고 있거나 간과하고 있다. 그래서 이러한 정책이 다시 시작되기 전까지는 부동산 널뛰기 모드 속 장기 우상향한다. 이 부분은 15년 부동산 경력자의 필자가 확신하는 내용이다.