이승훈소장의 완벽한 부동산투자 10부 #공급과잉
공급과잉의 시기가 반드시 올 수 밖에 없는 이유
정부가 집값을 잡기 위해서는 충분한 양의 임대주택을 공급해 주면 된다. 그런데 그렇게 하지 못하는 이유는 예산이 부족해서다. 당연히 예산이 쓰일 곳은 많고 돈은 항상 부족하다. 그런데 그 예산을 임대주택 짓는 것에만 쓸 수는 없는 노릇이다. 해결책은 간단하다. 임대주택의 충분한 공급. 그런데 현실적인 돈 문제가 걸림돌이다. 그래서 정부는 예산 문제를 해결하기 위해 묘수를 쓴다. 바로 국민의 도움을 받는 것이다. 그것이 바로 주택임대사업자(이하 주임사)이다. 그리고 국민 개개인이 아니라 기업에 도움을 받기로 한 정책이 전 정부에서 시행한 ‘뉴스테이’다. 뉴스테이 정책은 기업에게 임대주택을 지으면 엄청나게 많은 혜택을 주었다. 정권이 바뀌면서 흐지부지해졌지만 이 정책은 개인적으로 상당히 획기적이고 좋은 아이디어였다고 생각한다. 다시 부활한다면 집값을 잡는데 상당부분 일조할 것이라 판단되는 정책이다.
집값의 안정에 크게 기여할 '뻔' 했던
뉴스테이
뉴스테이가 집값을 잡는데 어떤 도움이 되는지 살펴보자.
자~ 필자가 생각하는 집값이 요동치지 않고 안정적인 수준을 유지하는 유일한 방법은 수요에 맞는 맞춤형 공급을 하는 것이다. 즉 연간 주택수요가 40만명이라면 연가 주택공급도 그에 맞게 40만호를 맞춰주는 것이다. 이듬해 주택수요가 45만명이라면 연간 주택공급도 그에 맞게 40만호의 공급을 해주면 되고, 35만호로 수요가 줄면 35만호를 공급하면 된다. 물론 이렇게 딱딱 맞춰서 공급하는 것은 당연히 불가능하다. 그리고 수요도 어디까지나 예측치일 뿐이다. 그러나 말하고자 하는 요점은 과잉공급, 공급부족을 만들지 말고 매년 적절한 수준의 공급을 안정적으로 해주면 가격의 변동성은 지금보다 훨씬 안정화될 것이라는 의미다. 그런데 이런 간단한 해법을 왜 아무도 하지 않을까? 생각해보면 간단하다. 정부는 LH(한국토주택공사)를 통해서 공공주택을 공급하는데 안타깝게도 LH는 채무가 많아 여유 있는 공공주택 공급을 하기가 힘들다. 현재 채무가 수백조여서 하루 이자만 약 120억원이다. 하루에 120억원을 갚는 것이 아니고 하루 '이자'만 120억원이다. 입이 다물어지지 않는 수치다. 당연히 원금을 갚는 것은 요원하고, 이자도 제 때 못낸다면 이 이자는 매년 더 늘어날 것이다. 어떻게 감당해야 할지 답이 나오지 않는다. 이런 LH가 추가적자를 감수하면서 공공주택을 더 많이 만들어 낼 수 있을까? 지금 하고 있는 일도 버거워 보인다. 공공에서 못한다면 민간기업이 그 수를 맞춰주면 되는데, 이 또한 불가능하다. 민간기업은 즉 건설사는 이익을 먹고 산다. 당연히 기업은 이익을 내야 존재 이유가 있다. 그런데 경기가 좋을 때는 뜯어 말려도 어떻게든 땅을 구입하고 공사를 해서 이익을 낸다. 하지만 경기가 좋지 않을 때는 수수방관한다. 이를 비난할 수는 없다. 어느 누가 불경기 때 큰 공사를 하겠는가? 미분양이 나면 회사가 역사의 뒤안길로 사라질 수도 있는데.
그러니 정부는 제 역할을 못 하고 민간은 본인들 좋을 때만 공급을 늘린다. 그리고 경기가 안 좋으면 공급을 줄인다. 그러니까 시장에서는 공급과잉과 공급부족이 항상 번갈아가며 나타나는 것이다. 이런 시장상황은 지난 수십년간 지속되어 왔다.
그리고 안타깝게도 특별한 조치가 없는 한 이 사이클은 앞으로도 계속될 것이다. 그런데 ‘뉴스테이’는 이런 사이클에 변화를 줄 특별한 정책이었다. 이를 이해하기 위해서 간략하게 뉴스테이가 무엇인지 살펴보자.
뉴스테이랑 기업형임대주택이다. 즉 임대를 개인이 아닌 기업이 임대인이 되어 세를 주는 방식이다. 지금까지도 이런 기업형임대주택이 없었던 것은 아니었다. 하지만 주로 건설사들은 임대를 통한 수익보다 분양을 통한 수익이 더 컸으므로 이를 안 하고 있었다. 그러나 정부가 각종 세금혜택과 인센티브를 부여하여 수익성이 커지자 여러 대기업이 뉴스테이 사업을 진행하였고, 실제 서울 외 지역에서는 많은 뉴스테이 사업이 진행되었다. 이 정책이 현 정부 들어 사라져버렸지만 만약 존속되어 계속 혜택이 주어졌다면 많은 건설사들이 임대주택을 공급했을 것이다. 특히 부동산 경기가 좋지 않을 때 미분야 리스크를 안고 무리한 분양을 하는 것보다는 안정적인 임대사업을 선택할 가능성이 높았다.
특히 부동산 경기가 좋지 않은 시기에 잠재적 매수자는 줄어들고 임대수요는 늘어나게 되는데, 이런 상황에서 기업형임대주택의 공급 역할을 하므로 긍적적인 영향이 크게 나타난다. 즉 많아지는 임대수요를 흡수하는 공급자의 역할을 하게 되어 전월세 가격의 상승을 막고 전반적인 부동산 가격의 안정성에 큰 기여를 하게 된다. 이렇게 되면 가격의 변동성을 줄여 급등, 급락 상황이 오는 것을 미연에 방지하는 효과를 기대할 수 있으며 정책의 극약처방도 줄어들게 되어 사회적 혼란과 정부의 불신도 줄어들게 된다.
