이승훈소장의 완벽한 부동산투자 9부 #공급과잉

부동산 위기론의 단골 손님, 공급과잉

부동산은 경제적 재화이고, 자유경제 시스템에서 모든 경제 재화는 수급의 원칙에 의해 가격이 정해진다. 즉 수요가 많으면(=공급 부족) 가격이 상승하며, 수요가 적으면(=공급 과잉) 가격이 상승한다. 모든 호재, 정책, 경기변동, 군중 심리 등등 모든 요소는 결국 수급의 변화를 가져오며, 이로 인해 가격이 정해지는 것이다.

이런 경제논리로 볼 때 공급물량이 많으면 가격이 떨어지는 것은 당연한 이치다. 그런데 공급이 과잉인지 아닌지를 판별할 때 가장 우선해야 할 것은 "지역별" 공급수치이다. 즉 부동산은 일반재화와 다르게 부동성(움직이지 못하는 성질) 이라는 특징을 지닌다. 일반 재화는 부족하면 지방이나 심지어 제 3국의 해외공장에서 생산하여 유통시켜 소비자에게 도달하지만 부동산은 그런 과정이 불가능하다. 서울에 집이 부족한데, 강원도에 땅이 많다고 아무리 집을 많이 지어봤자 서울의 집값은 잡히지 않는다. 그러므로 서울의 집값이 떨어지려면 서울이나 적어도 서울 생활권에 집을 지어야 한다. 또한 강남의 집을 잡기 위해서는 강남 혹은 강남생활권에 집을 지어야 한다. 그렇지 않다면 의미 없는 공급만 늘어날 뿐이다.

18년 말에 발표한 3기 신도시도 마찬가지다. 과천은 서울의 대체재 역할을 할 수 있다고 본다. 하남 정도도 교통인프라를 아주 잘 구축한다는 전제로 일부 대체 역할이 가능하다. 하지만 남양주나 인천 계양의 경우에는 서울의 집값을 잡는 것에 거의 영향을 발휘하지 못할 것이다. 가끔 3기 신도시에 관련된 기사의 댓글을 보면 남양주가 살기 참 좋다며 3기 신도시 가격이 많이 오를 것이고, 서울에서 사람들도 많이 이동할 것이므로 서울의 집값이 잡힐 것이라는 글들이 심심찮게 보이는데, 앞으로 시간이 지나면 알겠지만 그럴 일은 없다. 살기 좋은 곳이라고 집값이 오르고 사람들이 이동해야 한다면 전국이 다 올라야 한다.

일의 특성상 필자는 서울, 수도권을 구석구석 다녀봤고 지방에도 꽤 많이 내려가는데 적어도 살기 나쁘다고 느껴지는 지역은 거의 없다. 누구나 내가 사는 지역은 마음에 든다. 십수년간 수천 명의 상담을 하면서 본인이 살고 있는 지역을 나쁘다고 말한 사람을 본 적이 없다. 그래서 가격이 오르는 지역은 내가 마음에 드는 지역이 아니라 누구나가 좋아하고 마음에 드는 지역, 그래서 높은 인지도를 가지고 있는 지역이 앞으로도 더 많이 오르게 된다. 그리고 이런 현상은 앞으로 더욱 두드러질 것이며 특히 서울에서 심화될 것이다. 왜냐하면 예전에는 지하철을 만들거나 도로망을 확충하거나 공원을 만드는 등의 부동산 가격에 영향을 미치는 대형 호재가 많았지만 지금은 인프라 구축이 잘 정비가 되어 있으므로 이런 시설의 추가가 급하지 않으며 특히 서울의 경우 인프라가 완벽에 가까운 도시이므로 대형호재가 더이상 있을 수 없다.

지금 추진하고 있는 마곡지구, 용산개발, 삼성동개발, 창동역개발, 청량리 개발 정도가 마무리된다면 더이상 물리적으로 대규모 개발을 할 곳 자체가 없다. 그럼 대형호재로 인한 가격급상승 지역도 사라져버릴 것이고, 특별한 변수가 없는 이상 지금의 지역별 가격순위가 앞으로도 이어질 것이다.서울의 공급물량은 과잉이 될 수가 없다. 물론 장기적인 관점이다. 일시적으로는 공급 물량이 과잉이 될 여지는 충분하다 못해 당연히 그럴 수 밖에 없다. 한 번 생각해보자.