이승훈소장의 완벽한 부동산투자 8부 #부동산세금
필자는 유튜브 방송(이승훈부동산연구소)을 하므로, 유튜브 채널에 자주 들어가게 되는데, 인공지능이 접속자의 기존 데이터를 참고하여 추천 영상을 올려준다. 필자에게는 대부분 부동산 관련 데이터를 추천해준다. 그래서 다른 부동산 전문가의 영상을 자연스럽게 자주 보게 된다. 그 중 19년 초반~봄경 많이 접했던 영상이 6월의 과세기준일이 도래하면 다주택자들이 매도물량을 쏟아낼 것이니 가격이 많이 떨어질 것이고, 매수자들은 그 때를 기회 삼아 매수하면 된다는 내용의 영상들이었다.
그 때 필자는 반박영상을 올렸었다. 경험상 말이 안 되는 내용들이었기 때문이다. 그리고 그 영상을 찍은 사람들은 경험이 상당히 부족하다는 것을 알게 되었고, 또 그들이 부동산전문가를 자처하면서 실제로는 많은 부동산을 소유하지 않는다는 생각된다. 왜냐하면 경험이 부족하거나 본인이 소유한 부동산이 많이 없는 상태에서 이론만 알았을 경우의 대표적인 실수를 저지르고 있었기 때문이다.
그들의 영상 내용을 다시 요약하면 우리나라의 과세기준일은 6월 1일로서, 이 날의 소유자가 누구인지를 기준으로 하여 보유세가 부과된다. 보유세는 재산세와 종합부동산세 (이하 종부세)를 뜻하는 용어로서 말 그대로 보유하고 있는 상태에서의 세금을 말한다. 그런데 정부에서 주택공시가격을 높이고 종부세 세율을 크게 올렸으니 부동산보유자들이 부담을 줄이기 위해 과세기준일 전 투매가 예상된다는 것이기에 매수자들은 이 때 (약 4~5월경)를 매수타이밍으로 보라는 것이다.
언뜻 보기에 맞는 것처럼 보이는 이 주장이 왜 틀렸는지 살펴보자. 먼저 종부세가 상승했다면 가장 부담이 되는 사람들은 기존에 종부세를 내고 있던 사람들이다. 우리나라에서 종부세를 내는 사람들은 대단한 부동산 부자이다. 종부세를 내려면 엄청난 부동산을 보유해야 하기 때문이다. 종부세는 부동산부자들에게 세금을 걷기 위한 징벌적 세금이다. 정부에서는 종부세 납세자의 비율을 3% 이하로 보고 있다. 정부는 이들이 고가주택이나 다주택자이므로 최근 가격상승의 가장 큰 원인인 투기자들이 판단하고 세율을 높인 것이다.
세금을 처음 접하는 분들은 좀 복잡하게 느끼시겠지만, 쉽게 말해 세금을 부과하는 과세표준(주택공시가격)을 높이고, 여기에 세율도 높인 것이다. 5x3=15 정도 나오던 것을 5을 6으로, 3을 4로 바꾸어 6x4=20까지 세금을 높인 것이다. 그리고 누진세를 적용하여 7 x 5 = 35 도 만들어놓았고, 주택이 많은 사람들은 8 x 5 = 40 이나, 9 x 5 =45 까지 세금이 높아질 수 있다. 그래서 기존 세법 체계에서는 8 x 3 = 24 정도 나오는 사람이 10 x 5 = 50 까지 2배 넘게 올라갈수도 있는 것이다.
이러니 세금 무서워서 매도물량이 쏟아지리라는 예상이 언뜻 보면 맞다. 하지만 종부세를 납부하는 사람들은 상당한 부동산부자이다. 대부분 경제적 여유가 있는 사람들이다. 이들은 1년에 적게는 수십만원에서 많게는 수천만원까지 세금이 올라가게 된다. 세금액이 차이가 나는 이유는 앞서 설명했듯 보유세가 누진과세 체계로서 부동산 자산이 많을수록 더 많이 내는 구조기 때문이다. 그래서 대다수 국민은 종부세 상승에 대해 크게 신경쓰지 않아도 된다. 어차피 나와는 상관이 없으니까 말이다.
그런데 세금을 연간 수백만원에서 수천만원 더 내게 되면 마치 물건이 쏟아질 것처럼 생각된다. 왜냐하면 나한테 수백만원에서 수천만원을 더 내라고 하면 너무 부담이 되기 때문이다. 여기서 생각의 차이가 발생한다. 좀 속상한 일이기는 하지만 이 엄청난 금액은 우리한테나 부담스러운 것이지 누군가(부자들) 한테는 작은 돈일수도 있다. 수천만원의 세금이 증액되는 수준이면 최소 수십억대 이상의 자산가일 것이므로 아깝긴 해도 우리처럼 엄청난 부담으로 다가오지는 않는다.
쉽게 다른 방법으로 생각해보자. 대다수 국민은 월 10만원의 세금을 더 내라 하면 아주 짜증나고 툴툴거리긴 하겠지만 그렇다고 가세(家勢)가 기울지는 않는다. 하지만 월 10만원을 더 부과할시 생활이 안 되시는 분들도 우리 사회에는 꽤 많이 존재한다. 생활이 힘든 최하소비층의 입장에서 보면 월 10만원의 세금부담은 생활이 안 될 수준의 큰 금액이다. 그래서 그들은 그들의 기준으로 판단해서, 집이 있는 사람들이 이제 곧 큰 부담을 느끼지 전 집을 팔 것이라고 생각하게 된다. 하지만 그런 일이 일어나나? 월 10만원 내기 싫어서 (내지 못해서가 아니라 내기 싫어서이다.) 수천만원 손해보며 급매로 처분할까? 절대 그렇지 않다. 같은 맥락에서 그 금액이 수 백만원, 수 천만원이 되더라도 그 금액이 크게 부담되지 않는 사람들은 그냥 내면 그만이다. 그것 때문에 수 억원(부동산 가격이 큰 것이므로 수 천만원은 급매도 아니다.)을 손해보며 급매로 내놓지 않는다.
이런 흐름을 이해하는 사람들은 본인이 실제 종부세를 부담할만큼 부자인 사람들이다. 이들은 스스로 판단할 때 위의 흐름을 본능적으로 감지한다. 즉, 세금 더 내는 것이 싫긴 하지만 그렇다고 집을 매도하는 것은 더 큰 손해라는 것을 아는 것이다. 그리고 다른 한 부류는 이런 일련의 흐름을 과거에 경험해본 사람이다. 예를 들어 부동산업을 오래 하신 분은 본인이 종부세를 납부하는 부동산부자가 아니더라도, 과거에 종부세 세율 상승 등의 일이 있었을 때의 당시 기억을 떠올려 보면 대략 앞으로 어떻게 흘러갈지 감을 잡을 수 있다.
그래서 부동산부자도 아니고 경험도 짧은 부동산전문가들은 이론만을 가지고 얘기를 풀어가다보니 실제 현장에서 나타나는 결과와 괴리가 생기는 것이다. 때문에 현장과 이론을 고루 겸비한 부동산전문가를 만나는 것도 독자 여러분들이 부동산투자에 있어 매우 중요한 요소라고 첨언하는 바이다.
