이승훈소장의 완벽한 부동산 투자 7부 #통계의오류

통계에 대한 얘기가 나와서 하는 말인데, 우리는 수많은 기사를 보면서 통계를 객관적 수치로서 대단히 큰 신뢰를 가지고 있다. 그러나 그렇기에 이를 역이용하여 우리의 뇌를 혼란스럽게 만드는 통계자료가 무척이나 많다. 그래서 '통계는 새빨간 거짓말' 이라는 말이 있는 것이다. 한 예로 아래 그림을 보면 어떤 식으로 통계로 우리의 뇌를 조종하는지 알 수 있다. 이런 식의 통계발표는 빙산의 일각이며, 통계를 활용하여 작성자가 의도하는 대로 대중의 마음을 끌어내는 것은 수 많은 방법이 있다.

(세 가지의 그림이 있는데, 모두 같은 통계자료이다. 하지만 실제로는 왼쪽 그래프와 오른쪽 하단에 있는 그래프와 동일한 그래프라고 믿기지 않는다. 왼쪽은 굉장히 미미한 횡보를 하는 것 처럼 보이고 싶을 때 쓰이는 그래프이고, 오른쪽 하단은 급격한 성장을 하는 것처럼 보이고 싶을 때 사용하는 그래프라고 보면 된다. 사람들은 통계를 맹신하고 시각적인 것에 많이 현혹되므로 내가 원하는 바에 따라 통계를 조작할 수 있다.

- 표현상 조작이라고 했지만 실제로 거짓 자료를 만드는 것은 아니고, 수치를 변환하여 원하는 모양의 통계 그래프 작성이 가능하다는 것을 말한다.)

위 기사도 마찬가지로 평균 8,000만원 대출이지만 실제로는 굉장히 많이 빌린 소수의 부자 대출자들과 섞여있기 때문에 산술평균값이 아닌 중위값이나 최빈값은 평균값 보다 더 아래에 있을 확률이 높다. 그러므로 가계당 평균 3억원의 대출보다 적게 대출을 한 가구가 훨씬 더 많을 것이다.

통계를 따로 찾아보지는 않았지만 그 값을 1억 5천만원이라고 해보자. 그럼 1% 상승일 경우 150만원의 연간이자 부담이 되며, 월 이자는 12만 5천원이 된다. 월 10만원도 충분히 부담스러울 수 있지만 그렇다고 월 10만원 남짓 아끼자고 수천만원씩 급매로 자신의 집을 시장에 내놓을 사람은 없을 것이다.

그럼 대출이 많은 사람은 어떻게 될까? 아까의 공식 부촌마을이 된 사례로 다시 돌아가보자. 그 사람들이 은행에서 대출을 받으려면 자산, 소득, 신용 등 여러가지를 조회하여 최종 심사를 통과해야 가능하다. 이건희 회장의 경우 1조도 빌릴 수 있겠지만, 다른 사람들은 1000만원을 겨우 받을 것이다. 그렇다면 이건희 회장의 1조가 문제가 될까? 아니 그렇지 않다. 그는 그 많은 빚을 감당할 능력이 되기 때문이다. 마찬가지로 부동산 담보 대출이 많은 대다수의 사람들은 LTV, DTI 등 여러 가지 엄격한 심사를 거친 사람들이므로 소득 수준에 맞게 빌린 것이고 감당할 수 있는 수준인 것이지, 무리한 대출은 생각보다 많지 않다. 물론 대출로 인해 힘들어진 사람들은 소수겠지만 분명 있다. 그런 사람들은 급매로 집을 매도하지 않는 이상 이 상황을 해결할 방법은 없으므로 시장에는 이런 시기에 급매가 나오게 된다. 포인트는 급매는 나오지만 그 수가 많지 않다는 것이다. 만약 급매가 많아지면 이제 그 가격은 급매가 아니다. 왜냐하면 급매라고 해놓고 그 가격에 왕창 나와있다면 그건 시세지 급매라는 표현이 안어울리기 때문이다. 그럼 진정한 급매는 가격을 더 떨어뜨려야 한다. 이런 과정을 통해야만 가격은 하락하게 된다.

즉 급매로 처리해야 할 사람들이

수요자보다 더 많아야 한다는 뜻이다.

하지만 기술했다시피, 급매로 처분해야 할 급해진 사람은 소수에 불과하며, 이는 크게 볼 때 서울, 작게 보면 강남 같은 핵심지역에서는 이런 현상 자체가 매우 드물다. 왜냐하면 버티는 힘이 그만큼 강한 부동산 보유자들이기 때문이다. 즉 금리인상으로 인한 개인의 위기는 서민들에게 더 크게 다가온다. 때문에 금리인상으로 급매가 나온다면 소득수준이 낮고 부동산가격이 낮은 지역에서 나올 가능성이 더 높다. 필자는 이런 현실적인 면을 감안할 때 금리인상으로 인한 부동산 하락의 가능성 자체를 낮게 보고 있으며, 특히 강남. 크게 보자면 서울 같은 인기 지역의 금리인상으로 인한 가격 하락 가능성은 더더욱 낮다고 판단한다.