이승훈소장의 완벽한 부동산투자 6부 #부동산위기론반박

 대한민국에서 살아간다면 왜 부동산에 관심을 가져야 하는가 

이번에는 부동산 위기론을 가볍게 하나씩 살펴보기로 하자. 인구감소 부분은 앞에서 충분히 다뤄봤고, 또 다른 대표적인 위기론은 금리인상론이다. 통계나 수치로 봤을때 금리가 인상되면 부동산에 부정적인 영향을 끼치는 것은 맞다. 혹자는 이가 상승하는 시기는 경기가 안좋을 때이므로 오히려 부동산에 좋은 영향을 끼친다고 주장하는 분도 더러 있다. 틀린 얘기는 아니다. 실제로 경기가 무척 좋아진 후에 금리인상을 하는 경우에는 부동산 상승여력이 떨어지지 않는다. 금리인상이 부정적일지 긍정적일지는 상황에 따라 맞을 수도 아닐 수도 있다.

먼저 금리인상을 하게 되면 부동산에 어떻게 영향을 미치는지부터 살펴보기로 하자. 기준금리가 인상되면 시중금리도 따라 오르게 되고, 시중금리 상승은 우리의 예금통장에는 이자를 더 주고, 우리의 대출에는 더 많은 이자를 받는다. 즉 금리가 상승하면 다 같이 고통 받는 것이 아니고 빚이 많은 사람은 고통을, 저금을 많이 한 사람에게는 오히려 좋다. 물론 은행에 저금한 돈이 엄청나게 많지 않다면 그다지 체감적으로 느껴지진 않는다.

예를 들어 0.25%의 금리가 상승했다고 하면, 1억원을 저금한 사람에게 연 25만원의 이자가 더 지급되고, 이는 월 2만원 남짓으로서 큰 돈이라고는 할 수 없다. 반대로 1억원을 대출한 사람 역시 크게 부담되는 액수는 아니다. 물론 기준금리 인상분과 시중금리 인상분이 동일하지는 않다. 그러나 수치가 조금 더 높아졌다고 하더라도 가세가 기울어서 부동산을 팔아야 하는 상황까지 도래하는 세대가 많지는 않을 것이다. 얼마 전 10명 중 4명이 가계대출이 있고, 1인당 주택담보대출 평균액이 8,000만원이라는 뉴스기사를 보았다.

이를 토대로 4인 가족이라고 하고, 약 3억원 정도의 대출액이 있다고 가정해보자. 여기서 1% 포인트 시중 금리가 상승한다면 어떻게 될까? 3억원의 1%면 300만원이고, 12개월로 나누게 되면 25만원이 된다. 이쯤 되면 상당히 큰 액수가 아닐 수 없다. 그리고 가정하였던 것이지만, 실제로 일어나면 어떡하나 하고 상당히 불안해한다. 그러나 내용을 잘 살펴보면 여러분이 생각하는 것처럼 그렇게 큰 문제가 아닐 수 있다. 통계에는 우리가 쉽게 인지하지 못하는 함정이 있다.

우리는 위 기사를 보면서 "우와, 우리나라는 1인당 담보대출이 8,000만원이네. 난 5,000만원 밖에 없는데 다행이다. 난 많은 편이 아니었구나." 라고 생각하게 된다. 그러나 8,000만원의 빚은 대출 받은 사람의 평균이다. 즉 대출이 없는 사람은 본 통계의 표본이 아니다. 그러니 모든 국민을 5,000만명 정도로 계산하고 평균값을 계산하면 대략 3,000만원 정도가 된다. 그러니 전체 평균에서 5,000만원 이면 적은 돈은 아니다. 그리고 더 중요한 부분은 이것이다. 8,000만원의 평균담보대출이라 하더라도, 단순 산술평균값이 그렇다는 의미이지 실제로 중앙값을 뜻하는 것은 아니다.

이해가 어려우실테니 예를 들어서 설명하면, 어떤 마을에 100명이 살고 있는데, 그 마을은 비슷한 수준의 사람들이 살고 있어서 자산이 8,000만원부터 1억2천만원 정도로 그 평균값은 대략 1억원이었다. 그런데 어느 날, 그 마을에 이건희 회장이 은퇴를 하고 쉬고 싶다며 이사를 와서 그 마을의 주민이 되었다. 이건희 회장의 재산은 100조(가정)였다. 그럼 그 마을의 '평균' 자산은 얼마가 되었을까?

100조 100억원 / 101명 = 약 1000억 (991억원)

이 마을의 1세대당 평균 자산은 이건희 회장이 이사 온 다음날부터 약 1,000억원이 된다. 그 마을에 사는 사람들은 아무런 소득의 변화는 없었지만 공식적으로는 상위 0.1%의 수퍼리치만 살고 있는 대한민국의 공식 부촌이 된 것이다. 하지만 우리는 이 통계의 평균값은 거의 쓸모없는 자료라는 것을 안다. 이것이 평균값의 함정이며, 통계를 정확히 해석해야 하는 이유이다.