미사신도시
이것이 진짜 부동산 투자다 47부
미사는 강동구의 옆쪽에 있는 서울과 사실상 인접한 위치로서 거주자들의 만족도가 상당히 높은 도시이다. 미사는 미사강변도시로 불리는데, 도시 주변을 한강이 감싸고 있는 모습이라 한강변에 있는 아파트들은 한강뷰가 가능하기도 하다. 미사는 16~17년경에 주로 입주했는데, 역시 대부분의 신도시가 그렇듯 분양 초기에는 반신반의하는 분위기가 많았다. 하지만 입주 후 수억원의 프리미엄이 붙었으며 최근에는 5호선 연장호재 및 강동구의 가격 상승 주도로 가격이 계속 상승중이다.
미사신도시의 경우 깨끗한 새아파트로서 가격이 많이 올랐지만, 오피스텔이나 상가등은 고전하는 경우가 많았다. 상가는 지역이 어디든 상권 활성화 및 주동선에 따라 잘 되는 상가가 있고 잘 안되는 상가도 있으니 특별한 것은 없는데, 오피스텔의 경우는 사실 기대치보다 상당히 미흡한 가격을 보이고 있다. 기대치라 함은 물론 수분양자들의 기대감이다. 필자는 미사의 오피스텔 투자에 대한 문의가 오면 하지 말라고 하였다. 평수가 아파트 수준인 큰 주거용 오피스텔은 아파트의 대체재가 될 수 있으니 그나마 낫다. 원룸형 오피스텔의 경우는 아무리 미사에서 입지가 좋아도 그다지 좋은 투자가 될 수 없을 것 같았다.
원룸형 오피스텔의 경우는 수익형부동산으로 분류된다. 수익형부동산을 구입하는 이유는 결국 월세수익을 위한 것이다. 물론 차익도 고려하겠지만 말이다. 그럼 월세가 잘 나와야 가격도 상승할 수 있다. 즉 임차료가 상승해야 매매가도 상승할 수 있다는 의미. 그런데 신도시의 상업시설에는 상가만 들어서는 것이 아니다. 오피스텔도 상당히 많이 들어선다. 그것도 한 건물에 수백세대가 들어선다. 이렇게 많은 공급을 뒷받침해줄 수요가 필요한데 지역이 강남이나 도심, 여의도 같은 지역이라면 아무 문제없다. 임차대기자가 줄을 서 있다.
하지만 미사는 어떨까? 일단 임차인의 입장을 고려해보자. 그들은 미사처럼 저렴한 월세를 두고 굳이 왜 강남, 도심, 여의도 같은 곳에 비싼 월세를 내고 들어갈까? 당연하게도 직장이 그 곳에 있기 때문이다. 월세 20만원을 더 주고서라도 직장과 가까운 곳을 선호한다. 원룸 수요자면 대부분 미혼일테고 이들은 편리할 것을 추구하기에 이런 선택이 가능하다. 미사는 거주지로는 좋은 곳이지만 직장이 많은 곳은 아니다. 대부분의 신도시가 겪는 고충처럼 이 곳도 지하철을 포함한 대중교통은 아직 불편하다. 그렇다면 매일 출퇴근해야 하는 사회초년생들이 월세 조금 아끼자고 이런 곳에 들어와서 살까? 그렇지 않다. 그러니 이 곳은 예상보다 월세수익도 낮은 것이고 공급 대비 수요도 적은 것이다. 그럼에도 역세권 1분 거리라거나 한강뷰라거나 호수조망 등의 단어에 현혹되어 많은 분들이 계약을 하셨다. 물론 그 중에서도 분양가 이상의 금액으로 프리미엄이 붙은 곳도 있을 것이다. 그러나 대체로 미사의 오피스텔은 성적이 신통치 않았다. 더구나 최근의 부동산 가격상승을 감안하여 기회비용 측면까지 고려하면 마음이 쓰린 것이 사실이다.
필자가 갑자기 미사의 오피스텔 얘기를 꺼낸 것은 어떤 지역이 좋다고 얘기하더라도 그 지역의 모든 것이 좋다는 의미는 아니라는 점을 염두에 두자는 의미다. 미사는 아파트 투자는 전망이 밝다. 실거주로서도 너무 좋은 지역이다. 그러나 이 지역의 모든 부동산 상품이 좋은 것은 아니다.
다시 미사의 아파트로 돌아와보자. 신도시의 가격을 결정하는 여러 요소 중 서울접근성이 있다. 더 정확히 표현하면 서울 핵심업무지역과의 근접성이다. 물리적 거리가 가까운 것도 중요하지만 대중교통 이용시 빨리 도달할 수 있다면 조금 멀게 느껴져도 상승할 수 있다. 대표적으로 광교가 그렇다. 광교는 물리적 거리는 먼 편이지만 신분당선 역세권 아파트는 높은 가격대를 보이고 있는데, 신분당선을 이용하면 거리에 비해 강남까지 도달시간이 빠르기 때문이다. 반면 같은 광교에서도 거리가 먼 아파트 단지의 가격은 약세다. 이는 결국 강남접근성이 만들어낸 결과다.
미사의 경우 좋은 평가를 받은 대표적인 점은 강남3구와 가까운 거리에 있다는 점이다. 강동구의 옆으로 5호선 연장선이 개통되면 더 빠른 강남접근성이 기대된다. 환승이 필요하긴 하나 5호선은 7호선(군자역), 8호선(천호역), 9호선(올림픽공원역)이 모두 연결되어 있으므로 강남출퇴근자들이 미사에 대한 관심은 높아질 것이다. 또한 5호선은 도심접근성 개선 효과에도 좋다. 5호선을 이용하면 광화문역, 종로3가역, 을지로4가역 등의 도심에 직접 도착할 수 있고, 향후 개발이 예정되어 있는 동대문구의 장한평역 접근성도 좋아지기에 비록 서울 외곽에 있는 신도시지만 서울의 업무타운 접근성이 좋은 편으로 쾌적한 환경과 새아파트를 희망하는 서울근무자들이 서울아파트에 대한 대체재로 선택하는 비중은 높아질 것으로 보인다.
