부동산 인지도와 저평가 아파트

이것이 진짜 부동산 투자다 46부

부동산 가격 형성에는 여러 가지 요소가 반영된다. 아파트를 기준으로 대부분 알고 있는 요소들을 열거하자면 입지, 직주근접성, 학군, 역세권, 단지크기, 연식, 대지지분, 층, 향, 구조, 주변환경, 브랜드, 조망권 등등이다. 그러나 필자가 오늘 하고자 하는 얘기는 위와 같은 내용이 아니다. 제목에서도 보셨듯 ‘인지도’에 대한 내용이다. 

어느 지역, 어떤 단지의 커뮤니티를 보더라도 본인들 집이 나쁘다고 하는 경우는 거의 없다. 최대한 객관적으로 얘기한다고 해도 이런저런 단점이 있지만 그에 버금가는 혹은 이를 상쇄하는 장점이 더 많다는 것으로 마무리된다. 즉 본인 집은 단점보다는 장점이 더 많다고 생각하는 것이다. 솔직히 이것은 객관적이 아니다. 만약 이런 커뮤니티의 의견이 객관적인 평가라면 전국에 나쁜 집은 하나도 없다. 적어도 본인이 살고 있는 곳은 다 좋다고 하니까 말이다. 

필자는 부동산업을 하면서 수많은 이들과 상담을 진행했다. 남녀노소, 직업불문 다양한 분들을 만났는데 한결 같은 공통점은 앞서 말했듯 모두가 본인이 살고 있는 지역이나 집은 좋다고 했다는 점이다. 그러면서 한마디 덧붙인다. “이것도 좋고, 저것도 좋은데 왜 가격은 안 오를까요??”누가 보더라도 이것도 좋고, 저것도 좋다면 가격이 안 오를 리가 없다. 이런 점을 고려할 때 필자가 생각한 결론은 이것저것이 좋다는 점에 대한 평가가 객관적이 아닌 주관적 평가였다는 점이다. 나는 좋다고 생각하지만 상대방이 별로라고 생각하면 가격이 오르기 힘들다.

예를 들어 내가 사는 아파트 근처에 작은 공원 겸 놀이터가 들어온다. 집주인에게는 큰 호재가 된다. 그래서 가격이 오를 것이라고 생각한다. 그런데 실제로는 어떨까? 가격은 거의 오르지 않는다. 왜 그럴까? 

물론 작은 공원이 들어온다는 것은 우리집에 호재다. 그러나 집 근처에 작은 공원이 생겼다고 “와~ 이 아파트 근처에 작은 놀이터가 있어요. 정말 좋아. 이 아파트 사야겠다!!” 이렇게 생각하며 구입하는 매수인은 거의 없다. 즉 내가 생각하는 호재의 영향력과 상대방이 생각하는 영향력은 그 크기가 다르다. 그래서 집주인이 생각하는 예상 가격상승과 괴리가 벌어지게 되고 집주인 입장에서는 우리집이 왜 이렇게 저렴한지 이해할 수가 없게 된다. 그리고 이런 생각이 확장되어 우리집은 저평가 되어있다고 확신한다. 그러나 실제로는 저평가 된 아파트는 매우 드물다. 

또 한 가지. 진짜로 우리 아파트가 이것도 좋고, 저것도 좋은 것이 사실인데 상대방이 모를 때이다. 드물긴 하지만 없지는 않다. 이럴 경우에 우리 아파트에 대한 장점이 알려지면 이 아파트는 가격이 더 오를 수 있다. 우리가 마케팅을 하는 이유와 똑같다. 반대로 아무리 좋은 제품도 알려지지 않는다면 상업적으로 성공할 수 없다. 예컨대 뛰어난 기술을 가진 엔지니어가 CEO가 될 경우 실패하는 사례가 무척 많은데, 이는 기술개발에만 힘을 쏟아 붓고 마케팅은 상대적으로 등한시해서 일어난 현상일 가능성이 높다. 다시 말하면 매우 좋은 제품은 만들었지만 사람들이 그 상품이 좋은 제품이라는 사실을 모른다면 제품이 잘 팔릴리가 없다. 

아파트도 마찬가지다. 정말로 좋은 장점이 있지만 알려지지 않아 저평가된 아파트를 찾았다고 하자. 보물을 찾은 것처럼 들떠서 얼른 그 아파트를 구입해야 할까? 한때는 필자도 그랬다. 열심히 발품을 팔아 저평가된 아파트를 찾으면 급하게 매물을 찾아 계약을 했던 기억이 있다. 공부하고 분석하고 현장을 이 잡듯 돌아다녔기에 보물을 손에 넣은 줄 알았다. 그런데 시간이 흘러 매도했을 때 수익률이 어땠을까? 별로였다. 솔직히 말하면 평균적인 상승을 넘기기도 힘들었다. 

필자는 왜 이런 현상이 발생했는지 고민했다. 분석이나 평가에 잘못이 있을 수도 있었다. 하지만 장고 끝에 내린 이유는 이런 것이 아니었다. 그건 바로 가치에 비해 가격이 낮은 것은 맞지만, 그래서 저평가된 아파트는 맞지만, 그 저평가 되었다는 점을 사람들이 전혀 모른다는 점이었다. 

내가 구입할 때나, 나중에 내가 팔 때나 계속...

즉 인지도가 떨어지는 아파트는 시간이 지나도 인지도가 크게 생겨나지 않는다. 언론에서 압구정현대아파트나 은마아파트나 개포동의 아파트들, 반포의 아파트들, 잠실의 아파트들에 대한 얘기는 듣기 싫어도 듣게 된다. 그래서 그런 아파트가 어떤 것인지 정도는 알고 있다. 그러나 00지역의 00아파트는 아무리 저평가되었다고 해도 우리가 들어본 적조차 없으므로 우리(잠재적매수자)는 그 아파트를 구입하러 가지 않는다. 그러니 아무리 저평가라고 해도 인지도가 없다면 가격이 오를 리 만무하다. 

어제오늘 일의 얘기는 아니지만 최근 강남3구 및 강동구, 마용성 등의 기세가 무섭다. 누군가는 너무 오른 강남보다 상대적으로 저렴한 지역으로 가라고 한다. 좋다. 필자는 서울의 어느 지역이든 구입하면 오른다는 신념을 가지고 있으니까 뭐라도 사라. 서울은 절대 수요초과 지역이니까 말이다. 하지만 여유가 된다면 여유있는(=비싼) 지역으로 가는 것이 맞다. 높은 인지도를 가진 지역은 그렇지 못한 지역보다 여전히 더 높은 상승세를 이어갈 것이다. 이런 현상을 우리가 흔히 들어본 용어로 바꾸면 ‘양극화’가 된다.