신도시 아파트 재건축

이것이 진짜 부동산 투자다 45부

참고로 필자는 두 아파트의 지분 차이가 크다는 것을 어떻게 알았을까? 일일이 검색하며 찾아본 것은 아니다. 필자나 독자 여러분이나 그렇게 한가한 사람은 없다. (물론 일일이 검색하며 찾는 방법이 최고로 좋은 방법이다) 전에도 언급했지만 단지별 용적률을 먼저 살펴보는 것이다. 두 아파트의 용적률은 청솔마을 9단지 (144%), 신원아파트 (211%) 이다. 한 아파트는 분당의 평균 용적률보다 한참 아래에 있고, 한 아파트는 평균 용적률보다 많이 높다. 이렇게 각 지도 사이트에서 친절하게 조사한 내용을 토대로 지분이 클 것으로 보이는 아파트를 먼저 선별한 후 아파트를 분석하면 된다.

지금까지 쭉 살펴봤는데 그럼 꽤 괜찮아 보이는 이 아파트를 계약하러 가면 될까? 기본적으로는 충분히 나쁘지 않다고 판단하므로 구입에 동의하며 추천한다. 그러나 어느 투자이든 리스크는 항상 존재한다. 잠자력이 높은 아파트이지만 잠재력이란 말 자체가 아직 가치가 드러나지는 않았지만 드러날 경우 큰 성장을 이루는 것이다. 

스포츠 종목에서도 잠재력이 큰 촉망받는 유망주들이 많다. 누군가는 예상대로 대스타로 성장한다. 그러나 어떤 이는 재능을 꽃 피우지 못하고 무너지는 경우도 많다. 언젠가는 성장할 재목임을, 즉 촉망받는 유망주라는 타이틀을 은퇴할 때까지 달고 다니는 선수도 있다. 이 말은 결국 잠재력을 폭발시키지 못했다는 의미다.

위 내용을 청솔마을9단지에 대입해보면, 재건축이 진행되지 않으면 좋은 요소가 다 무용지물이 된다는 것이다. 예를 들어 안전진단이 강화되어 통과되지 못하면 지분이 큰 것이 무슨 수용인가? 아파트에 살면서 지분이 크던, 작던 내가 살고 있는 물리적 공간은 똑같다. 대지지분은 오직 재건축을 할 때만 의미가 있는 요소이다. 그런데 재건축을 하지 않으면 아무 의미 없는 숫자에 불과하다. 그러니 재건축이 수월하게 진행된다는 전제가 필요하다.

또 하나는 사람들에게 이 아파트가 꽤 괜찮다는 것이 알려져야 한다는 것이다. 매우 좋은 제품도 홍보와 마케팅을 하지 않는다면 사장(死藏)된다. 좋은 제품임에 틀림 없지만 모르면 아무도 사지 않을 것이기 때문이다. 아파트도 마찬가지다. 이 아파트가 좋은 것이라는 내용을 사람들이 인지해야 수요가 생기고 궁극적으로 가격이 오르는 것이다. 다만 이 아파트에 대해 필자가 설명한 내용이 언제 어느 범위까지 대중에게 전달될지는 알 수 없다. 그러니 사람들이 이 내용을 많이 알기 전까지는 가격 오름폭이 타 아파트에 비해 크지 않을 것이다. 그냥 평범한 신도시의 낡은 소형 아파트일 뿐이다. 그러니 이런 위험성까지 고려하여 중장기적 투자를 염두해 두고 투자액이 충분할 경우 투자를 하면 좋겠다.

아까 신도시는 시범단지 아파트를 홍보용으로 활용하기 위해 짓는다고 하였다. 홍보용으로 지으려면 잘 지을까? 대충 지을까? 우리가 집을 구경하기 위해 가보는 모델하우스는 어디를 가보건 눈이 휘둥그래질만큼 예쁘게 잘 지었다. 시범단지 역시 눈에 띄는 차이점은 없을지라도 사람들에게 잘 보여야 하므로 잘지은 아파트라고 생각하면 된다. 잘 지은 아파트니까 시범단지를 구입하면 어떨까? 독자 여러분들이 투자자라고 가정하고 생각해보자. 시범단지를 구입하는 것이 좋은 선택일까? 아닐까?

시범단지 구입은 일장일단이 있으며 대체로 용적률은 높다. 그 이유는 이렇다. 시범단지는 어느 신도시든 가장 먼저 완공된다. 그러니 완공 시점에 그 동네는 허허벌판이거나 한참 공사중이다. 이런 환경 속에서 돋보이기 위해서 건물을 높이 짓는 경우가 많다. 실제 분당의 시범단지의 경우 28층~30층이다. 층수가 높으니 용적률도 높다. 용적률도 191%~211% 수준이다. 이 정도면 재건축을 하기에 애매한 수치다. 여기에 건물도 튼튼하게 잘 지어놨다. 재건축을 진행하는 아파트에서는 잘 지은 것이 오히려 마이너스다. 70년대 아파트들이 재건축이 잘 진행하지 못하는 것도 당시에 튼튼하게 잘 지었기 때문이다. 80년대 후반에 지은 여러 아파트들도 30년 연한은 채웠지만 재건축을 엄두도 못 내고 있는 단지도 많다. 아이러니하게 집이 너무 튼튼하고 잘 지어져서이다. 그러니 재건축을 진행하기가 쉽지 않고 진행된다고 해도 사업성이 떨어지는 문제가 발생한다.

단점만 있는 것은 아니다. 시범단지는 대형평수로 많이 구성된다. 앞서 살펴봤듯 용적률이 높아도 입지가 좋고, 규모가 크고, 대형평수 구성이 많다면 용적률이 조금 높다고 해도 충분히 사업성이 나오는 경우가 있다. 물론 시범단지의 가장 큰 장점은 누가 뭐래도 가장 최고의 입지에 있다는 것이다. 향후 상권이 변화하며 중심주거지의 위치가 변경되는 경우가 간혹 있지만 대부분 시범단지는 최적의 입지에 배치한다. 분당의 시범단지인 서현동도 분당 최고의 쇼핑시설과 상권을 자랑하며 대규모 중앙공원과 연접해 있다. 부동산은 입지가 매우 중요한 요소기 때문에 좋은 곳에 자리잡고 있다는 이유만으로도 다른 부족한 점을 상쇄하고도 남아 시범단지 아파트의 가격은 우상향은 확실하다. 다만 용적률 낮은 아파트들이 우선적으로 재건축이 진행될 것으로 예상되므로 시범단지는 새로운 아파트로 탄생하기까지는 조금 시간이 더 걸릴 것이다. 그러니 인내심을 갖고 투자를 해야 한다. 다만 주변의 새 아파트가 생기면서 계속 사업성이 증대될 것이니 새 아파트로 가는 과정이 지루하다고 해도, 매년 가격이 상승하는 모습을 지켜보면 나름 기다리는 재미가 있을 것이다. 자금에 여유가 있는 실거주자라면 입지 좋고, 튼튼하여 살기 좋고 꾸준한 상승을 이어가는 시범단지 아파트 투자도 눈여겨보면 좋을 것이다.