#재건축사업성 #대단지아파트
이승훈소장의 완벽한 부동산 투자 44부
아파트단지의 크기는 "땅이 크니까 나중에 더 큰 아파트가 되니까 좋은거 아니에요?" 수준이 아니다. 실질사업성의 증대를 가져오는 매우 중요하게 체크해야 할 요소이다. 청솔9단지는 약 11,000평, 까치신원은 16,700평의 크기를 가지고 있다 (깅기도부동산포털자료 기준). 그렇기 때문에 단순 지분가격만 보고 가치를 평가하기는 무리가 있다. 시뮬레이션을 해보면서 부연설명을 드리겠다. 수치는 향후 얼마든지 변동될 수 있으니 이에 연연하지 말고 내용을 파악하는 것에 집중하자.
분당에 속해 있는 성남시의 조례를 살펴보면 3종주거지역의 최대 용적률은 280%이다. 기부채납 10% 후, 280%의 용적률을 적용한다고 가정한다.청솔 9단지의 경우 지도상 실제로 면적을 재보면 12,000평 정도이다. 기존 데이터 (11,000평) 와 차이가 있는데 11,500평으로 계산한다. 이럴 경우 청솔 9단지는 10,350평 X 280% 28,980평의 건축이 가능하다. 반면 까치신원은 15,030평 X 280% = 42,084평을 지을 수 있다.
청솔9단지의 경우 50제곱형(이하 15평형) 600세대와 60제곱형 (이하 18평) 420세대의 2가지로 구성되어 있다. 까치마을신원의 경우 75제곱형 (이하 23평형) 부터 103제곱, 124제곱, 156제곱, 192제곱, 197제곱형까지 모두 6가지로 구성되어 있다. 두 단지의 가장 큰 차이점이 바로 이건데, 청솔의 가장 큰 평수가 신원의 가장 작은 평수 보다 작다. 즉 청솔은 소형아파트 중심, 신원은 중대형 아파트가 중심이다. 단지의 크기와 구성세대의 차이가 재건축 사업성에 미치는 영향력을 생각해 보는 것이 현재 글의 주제다.
무리한 비교지만, 비교의 단순화를 위해 기존 조합원은 모두 33평에 배정된다고 하면 청솔 9단지는 기존 15평과 18평에서 33평형으로 갈아타기가 되므로, 상향된 용적률을 전부 차지하고도 부족하다. 즉 일반분양이 없더라도 조합원 전부가 33평으로 갈아타기는 힘들다. 25평으로 모든 조합원이 갈아타기 한다면, 아주 단순하게 계산하여 1020세대 X 25평 이라하면 25,500평이 필요하다. 그러나 실제로는 25평형의 아파트 외에 공용면적도 필요하므로 모든 조합원이 25평으로 갈아타는 것조차 쉽지 않은 상황이다. 공용면적이 세대당 3.4평만 되어도 총연면적 수준이므로 모든 조합원이 25평으로 가는 것도 만만치 않다. 문제는 모든 세대가 25평형 배정이 가능하다고 해도 일반분양이 없으므로 모든 공사비를 조합원이 부담해야 한다는 뜻이다. 이는 추가 분담금의 증가를 가져오게 된다. 이 금액이 15평형 기준 2억 5천만원 정도라고 하면, 현재 금액 4억 7천만원 + 추가분담금 3억 = 7억 2천만원이 된다. 주변의 새 아파트 시세가 7억 2천 이상이라면 수치상 수익이 나오는 것이고, 그 이하라면 과대평가된 것이다.
최근 1~2인 가구가 많아졌다고는 하나 최근 1~2인 가구가 많아졌다고는 하나 이들은 가격이든 위치든 어떤 이유이건 빌라, 오피스텔 등의 주거형태를 선호하며, 아파트는 3~4인 가족이 주로 거주하는 형태다. 그럼 최소 25평형은 되어야 거주만족도가 높아진다. 그래서 최소한 모든 조합원이 25평으로 간다고 가정했을 경우로 계산했다.
이번에는 까치신원을 살펴보자.
매우 억지스럽지만 비교를 위해 이 아파트도 모든 조합원이 25평으로 간다고 계산한다. 이 단지는 882세대로 구성되었다. 25평형을 882세대로 만들면 22,050평이 필요하다. 총 건축면적은 42,084평이니 모든 조합원이 25평(청솔처럼 세대당 공용면적을 3.4평으로 계산하면 3000평)을 배정받고 나면, 17,034평이 남게 된다. (42,084평 - 22,050평 - 3,000평 = 17,034평)
남은 면적을 일반분양한다고 할 때, 25평형을 공용면적까지 대략 30평으로 잡아도 568세대를 분양할 수 있다. 이를 세대당 10억원으로 일반분양하면 5680억원이 조합원의 수익으로 잡힌다. 이 수익은 지분율에 따라 조합원이 나누어 가진다. 작은 평수는 분담금을 내겠지만 큰 평수는 환급을 받게 된다.
까치신원 23평형이 25평형으로 바뀐다면 당연히 추가분담금을 낼 것이다. 신원 23평형의 지분이 9.32평, 청솔9단지 15평형의 지분이 9.75평으로 지분은 오히려 청솔의 15평형이 더 높다. 그렇다고 둘 모두 25평형으로 바뀔 때 우리가 흔히 생각하듯 지분이 작은 까치신원 23평형이 추가분담금을 반드시 더 내는 것은 아니다. 재건축 사업성을 분석할 때 용적률과 대지지분은 물론 가장 중요하다. 하지만 단지가 클수록, 대형평수가 많을수록 사업성이 증대된다는 사실을 꼭 염두에 두어야 한다.
그러므로 앞서 대지지분당 가격을 비교하면서 언급했던 청솔 15평형의 3억 저평가는 정확한 진단이 아닌 것이다. 그럼에도 4억 7천만원(청솔 15평)과 7억 8천만원(신원 23평)은 약 3억원의 시세차이가 있다. 청솔이 25평 배정시 추가 분담금을 감안해도 현재 신원보다는 총비용이 적게 들어갈 것이다. 이렇게 보면 청솔 15평 투자가 유리하다. 그러나 전세를 안고 구입하는 갭투자를 할 경우의 투자금을 기준으로 하면 청솔 15평형이 약 2억 7000만원, 신원 23평형은 3억 5000만원이 소요된다. 이렇게 보면 큰 차이가 나지 않는다. 그럼에도 어찌됐든 청솔 15평형이 매매가와 투자금이 낮으니 더 좋은 투자가 아니냐고 반문할 수 있다.
그러나 변수를 꼽자면 신원 23평형은 향후 25평 이상의 배정이 가능하다. 최근에는 25평보다 33평의 인기가 더 높아지고 있는데, 33평 배정시 분담금을 더 내야겠지만 이는 조합원 가격으로 계산된다. 예를 들어 25평 배정시 분담금보다 33평형 분담금이 2억원은 더 비쌀 것이다. 대략 평당 2500만원을 계산하는 것인데, 이건 조합원분양가라서 저렴한 것이고 실제 지역의 아파트 평당 시세는 4000만원 이라고 보면, 평당 1500만원, 즉 늘어나는 8평 (25평에서 33평으로 증가시) 기준으로 1억 2천만원의 안전 수익이 생긴다. 이런 점까지 생각해보면 사실 어디가 더 나은 아파트라고 딱히 꼬집어 말하기는 힘들다.
이 외에도 청솔9단지는 소형평수의 단지이므로 이해관계가 적어 사업이 빨라질 수 있다는 장점이 있는 반면, 까치신원의 경우 20평대부터 60평대까지 다양한 평형으로 구성되어 동의를 구하기가 보편적으로 더 힘들다는 점도 있다. 여하튼 재건축에 대한 여러 변수를 모두 열거하자면 책 1권으로도 모자를 것인데, 어느 아파트가 더 나은지에 대해 스스로 공부를 하면서 투자에 임해야 한다. 독자 여러분이 가진 자금으로 최선의 투자가 무엇인지 꾸준히 공부하시기 바란다.
