재건축 계산법

이승훈소장의 완벽한 부동산투자 43부

실제 재건축 사업성을 분석하려면 꽤 정교한 작업이 필요하다. 그러나 시세 변동 및 공사원가 상승, 감정평가의 변화 등 변수가 너무 많아 어차피 정확한 데이터를 산출하기는 곤란하다. 그럼에도 중요하게 고려해야 할 요소가 더 있다. 잘 읽어보면서 재건축 투자시 참고하시라. 

자 단순 정보로 판단하면 현재 용적률이 144%의 청솔주공이 현 용적율 211%의 까치마을신원보다 압도적으로 사업성이 좋을 것으로 생각된다. 그런데 자세히 살펴보면 두 아파트에서 두 가지 차이점을 찾을 수 있다. 단지 크기, 즉 대지크기가 다르다는 점, 그리고 소형평수로 구성된 단지와 중대형 평형까지 아우르는 단지인가의 차이, 즉 구성평형의 차이점이다.

먼저 아파트가 가지고 있는 대지 크기가 중요한 이유는 똑같은 용적률 상향이 된다고 해도 추가로 얻어낼 수 있는 건축량이 커지기 때문이다. 예를 들어 대지 1000평의 아파트 단지가 현 용적률 100%에서 200%로 늘어났다고 해보자. 1000평의 땅에 100%의 용적률 상향이므로 이 아파트는 추가로 1000평을 더 지을 수 있다. 그럼 25평 아파트 40채를 더 지을 수 있고, 한 채당 가격을 5억원이라고 하면 조합원들은 용적률 상향으로 200억원의 수익을 얻을 수 있다.

반면 500평의 땅을 가진 단지는 100%의 용적률 상향으로 500평의 추가 건축이 가능하고 이는 25평 아파트 20채를 짓게 되므로 수익은 100억원으로 뚝 떨어진다. 같은 방식으로 2000평의 땅을 가진 더 큰 단지는 400억원의 수익이 생긴다. 이렇듯 용적률의 비율도 중요하지만 결국 중요한 것은 늘어나는 건축총량이기 때문에 땅이 큰 단지가 중요하다.

예를 들어, 곱셈식을 생각하면 쉽다. 용적률을 늘린다는 것은 곱하기 3이냐, 곱하기 4냐, 혹은 5냐의 싸움이다. 5X4=20, 5x5=25, 5X6=30이다. 결과값을 높이기 위해서 용적률을 어떻게든 올려야 하는 것이다. 반면 우리가 용적률 상향에만 신경 쓴 결과 앞의 숫자 5는 고정된 것으로 인식하기 쉽다. 이것에 대한 정확한 인식과 이해가 있어야 더 정확한 재건축 투자가 가능하다. 앞의 숫자 5는 아파트 단지의 전체 땅 크기라고 생각하면 된다. 

A아파트는 용적률 상향이 5 밖에 안 되고, 옆의 B아파트의 용적률 상향은 6이다. 그럼 우리는 무조건 늘어나는 용적률이 더 커진 B아파트가 더 좋다고 생각하고 투자한다. 하지만 반드시 그렇지는 않다. A아파트는 4(단지 크기) X 5(용적률 상향) 이고, B는 3(단지 크기) X 6(용적률 상향)이다. 결과는 20(A) 대 18(B)로 A 아파트가 용적률 상향이 더 적음에도 불구하고 더 좋은 아파트이다. 여기까지 이해가 되셨다면 왜 아파트단지 전체의 땅 크기가 중요한지 아셨을 것이다.