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by 이승훈소장 Sep 25. 2020

#재건축 투자처 고르는 법

이것이 진짜 부동산 투자다 42부

분당에서 투자처는 어떻게 찾을까? 앞서 언급한대로 대지지분이 큰 단지를 찾아야 한다. 우선 현재 용적률이 낮은 단지를 찾고, 평형대별 대지지분을 파악한 뒤 현재 시세대로 나누어 지분당 가격을 산정한다.그리고 주변의 입지가 비슷한 아파트를 검색하여 가격을 비교하여 리스팅한다. 그렇게 해서 대지지분이 작은 아파트 단지를 구입하면 된다. 아주 간단하면서도 효과 만점인 방법이다. 이에 대해서는 필자의 유튜브 채널(이승훈부동산연구소)에서도 소개한 적이 있는데 그 내용을 여기서 상세히 다시 기재해 본다.

위의 사진은 분당의 정자역 주변 지도이다. 지도 가운데 위에 청솔마을 주공 9단지 (95.12월, 1020세대)가 보이고, 아래쪽에 까치마을 신원아파트 (95.8월 882세대)가 있다. 둘 다 초등학교도 바로 옆에 있고 정자역까지의 거리는 신원 아파트가 조금 더 가까우나 큰 차이가 나지 않는다. (신원아파트 8분, 주공 9단지 10분)

두 아파트의 입지적 환경은 비슷하다. 학군 등 자세히 살펴보면 차이점이 없는 것은 아니지만 전체적인 맥락에서 비슷하므로 두 아파트를 비교해보자. 그럼 둘 중 어떤 것을 선택해야 할지 판단하는데 도움이 될 것이다. 먼저 주공9단지의 가격을 살펴보자.

청솔주공9단지의 50제곱 매매호가는 4억 6천만원~4억 8천만원선이다. 실거래가는 4억 5천까지 거래가 되었다. (19년 11월, 7층) 실거래 가격이 4억 5천만원이고 호가를 볼 때 4억 7천만원 정도의 현재 가격대가 형성되었다고 볼 수 있다. 이번에는 이 아파트의 대지지분을 살펴볼 차례다. 대지지분을 확인하는 방법은 여러 가지가 있는데 가장 대표적인 것은 등기사항전부증명서(=등기부등본)을 떼어보는 것이다. 그럼 대지권비율이 기재되어 있고 이것이 이 아파트의 대지지분을 뜻한다. 그러나 현실적으로 비용을 내면서 일일이 등본을 떼는 것은 비효율적이고 시간도 많이 소요된다. 하지만 걱정할 필요는 없다. 최근에 부동산에 대한 정보를 다양한 사이트에서 확인할 수 있다.

지분 확인차 경기부동산포털(https://gris.gg.go.kr/main/grisMain.do) 을 검색한다. 서울은 서울부동산정보광장(http://land.seoul.go.kr/land/wskras/generalInfo.do) 을 이용하고 경기도는 경기부동산포털을 활용하면 되는데 앞으로 자주 활용하게 될 사이트이니 필수적으로 알아둘 필요가 있어 본 분석을 하면서 사이트의 활용법을 자세하게 설명하겠다.

먼저 주소를 검색해 들어가서 처음 보이는 메인사이트 화면이다.

위 메인페이지 가운데 지번을 입력하면 된다. 도로명 주소든 지번 주소든 관계없다. 혹은 아파트명을 입력해서 결과가 나온다. 그러나 건물명은 정확하게 입력하지 않으면 검색이 안되는 경우도 있으니 정확하게 하려면 포털사이트의 지도에서 지번을 확인한 후 입력하면 된다. 원하는 아파트의 주소를 검색하여 들어가면 아래와 같은 부동산 정보가 나온다.

부동산정보라고 쓰여진 바로 아래 청솔마을 9단지의 종합정보가 검색되었다. 클릭해서 들어간다. 그럼 다음과 같은 화면이 나온다.

아파트의 위성도가 나온다. 우리가 눈여겨 봐야 할 것은 아래쪽에 있는 여러 가지 카테고리이다. 투자대상 아파트를 선정하기 전에 미리 지도를 통해 용도지역을 살펴봤겠지만 확인차 한 번 더 확인한다. 아래 카테고리 중 4번째 토지이용계획을 클릭한다.

용도지역이 도시지역이면서 제3종일반주거지역으로 되어 있는 것을 확인할 수 있다. 그 밖에 다른 규제는 어떤 것이 있는지도 상세히 확인이 된다. 다시 카테고리 항목으로 돌아와서 우리가 찾는 주목적인 대지지분을 확인하기 위해 2번째 카테고리인 토지정보를 클릭한다.

드디어 우리가 찾고자 하는 정보를 아주 손쉽게 얻었다. 토지정보를 클릭한 후 토지상세정보에서 ‘집합건물대지권’을 클릭하면 동, 층, 호수를 기재하는 것이 나오고 원하는 동호수를 입력하면 대지지분이 나온다. 청솔주공9단지의 50m² 형의 대지지분은 32.23m² 이며 평으로 환산(나누기 3.3058)하면 약 9.75평이 된다.

같은 방식으로 까치마을 신원아파트 75m²를 조사하면 대지지분은 30.817m² 이 나오고 평으로 환산하면 약 9.32평이 된다. 그러니까 청솔주공9단지의 50m² 형의 대지지분이 신원아파트 75m² 의 대지지분보다 크다는 의미다.

정보 조사를 마쳤으면 지분 평당 가격을 산출한다. 청솔마을 9단지는 9.75평의 대지지분 아파트가 4억7천만원의 시세에 형성되었으니 지분 평당 가격은 4820만원(4억7천만원 / 9.75평)이 된다.

까치마을 신원아파트의 가격도 살펴보자.

까치마을 신원아파트 75m²의 경우에는 매매호가는 7억 8천만원~7억9천만원선이며, 실거래가는 7억 3천 (19년 10월)까지 거래되었다. 대략 현 시세를 7억 8천만원을 시세라고 보면, 이 아파트의 지분당 가격은 8369만원이 된다. (7억 8천 / 9.32평)

그러니까 모든 조건이 비슷한 두 아파트의 지분 평당 가격이 3549만원 (8369만 - 4820만) 차이가 나는 것이다. 두 아파트가 재건축이 진행되면서 지분당 가격이 비슷한 흐름을 보인다면 청솔 주공 9단지는 대략 3억원이나 저평가라고 볼 수 있다. 두 아파트는 비슷한 조건을 가지고 있기 때문에 재건축이 진행될 수록 가격이 좁혀질 것이다. 가격갭이 좁혀질 때 9단지는 상승하고, 신원 아파트는 하락할까? 절대 그렇지 않다. 신원 아파트 역시 가격이 상승한다. 그렇다면 3억이나 저렴한 아파트만 해도 투자로서 매력인데, 비교대상 아파트가 상승할 것이고 그 가격마저 거의 따라잡는다고 하면 향후 상당히 큰 폭의 상승을 기대할 수 있는 것이다.

자 그러나 !!재건축이 이렇게 단순하게만 흘러가진 않는다.

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