#1기신도시재건축 #분당
이것이 진짜 부동산 투자다 41부
각 신도시는 홍보하기 위해 시범단지를 우선 공급한다. 시범단지 현대아파트의 경우 2020년 1월 기준 매매호가는 11억원 선이다. (실거래가 10억 1700만원. 19년 12월)
서울시 중위가격이 9억 정도 수준임을 감안할 때 분당은 서울과 비교해도 중간 이상의 가치를 지닌 도시라는 것이다. 그러니 용적률이 조금 낮더라도 재건축 추진이 가능하리라 본다. 특히 판교의 아파트 가격이 천정부지로 치솟으며 바로 옆 동네인 분당이 반사이익을 얻을 특수가 생겼다. 새 아파트로 바뀔시 판교 아파트를 기준으로 삼을 것이기에 판교의 가격 상승은 부당의 가격 상승과 직결된다. 판교는 제2, 제3의 테크노벨리를 조성하며 높은 가격을 유지하고 있다. 강남 접근성과 직주근접을 무기로 판교의 가치가 쉽게 떨어지지 않을 것임을 감안하면 분당의 미래 가치는 높다고 보아야 한다. 물론 분당은 경기도니까 폄하를 당하는 경우도 있다. 아무리 분당이 경기도 강자지만 그래도 서울만 하겠냐는 의견도 많은데 충분히 고개를 끄덕일 수 있다. 어디가 더 나은 지역인지는 향후 정책의 방향과 지역 인프라 개선 및 지자체의 역량 그리고 주민들의 의지에 달렸다.
판교의 가격이 높지 않다면 필자 역시 분당보다는 서울의 강북지역이 더 나을 수 있다고 본다. 왜냐하면 서울이라는 곳은 기본적으로 모든 것을 갖춘 곳이다. 최고의 식당, 최고의 호텔, 최고의 문화공간, 최고의 대학, 최고의 학군, 최고의 대기업 본사를 비롯한 핵심업무시설, 최고의 교통, 최고의 상권... 모든 것이 최고인 곳이 서울이다. 필자는 경기도에 거주한다. 그러나 실거주 한 집을 제외하고는 모두 서울의 부동산에 투자했다. 이런 과정에서 서울과 경기도의 지역을 무수히 다녔다. 서울이 경기보다 낫다는 것을 부정할 수는 없다. 그렇기에 모든 것이 완벽하게 개발되고 구축된다면 서울의 강북지역 가격이 분당의 가격을 넘어설 가능성이 높다. 강북이지만 사람들의 선호도가 높은 마용성 (마포구, 용산구, 성동구)이나 광진구, 동대문구 등의 일부 아파트는 이미 분당의 가격을 훌쩍 넘겼다. 예전에는 분당이 당연히 가격이 더 높았다. 이 뜻은 비록 지금은 개발이 되지 않는 강북지역이 깔끔한 경기 남부 신도시보다 가격이 낮지만 개발이 되면 최고의 인프라를 바탕으로 가격을 앞서나갈 가능성이 높다는 뜻이다. 어디까지나 필자의 사견이다.
그렇다고 분당의 가치가 폄하되는 것은 결코 아니다. 분당 역시 경기도에서 다섯 손가락 안에 드는 핵심입지로서 가격을 선도할 것이다. (판교, 과천, 위례, 성남구도심, 분당) 분당을 비롯한 1기 신도시들의 재건축 사업이 원활하게 진행되기 위한 또 하나의 변수는 안전진단 기준 강화다.
위의 표를 보면 노무현정부나 문재인정부시절에는 45~50%의 구조안전성 비율이 나온다. 즉 구조적 안전에 비중을 많이 두는 모습인데, 아파트는 보통 50년은 버틸 정도의 설계를 하므로 30년이 갓 된 아파트의 경우 구조안정성 항목에서 높은 점수를 받기는 힘들다. 반면 박근혜 정부 때는 구조안전성 항목이 20% 수준이고, 주거환경 40%, 설비노후도 등이 30%이다. 상하수도 등 설비는 길어야 15~20년이면 수명을 다한다. 그래서 1기 신도시를 비롯한 오래된 아파트에서 녹물이 많이 나오는 것이다. 리모델링 연한이 불과 15년만에 변경하는 것도 상하수도 설비를 기준으로 하였다. 어쨌든 구조안전성에서 높은 점수를 받지 못하더라도 비중이 20%에 불과하니 타격이 적다. 그러나 노후도(30%)에서는 30년만 되어도 점수가 높을 것이며, 주거환경(40%) 항목은 최대한 정량적으로 평가하려고 하겠으나 그럼에도 정성적인 느낌을 지울 수 없기에 일부의 재량권이 부여될 수 있다. 결국 박근혜 정부와 같은 환경에서는 재건축이 활성화될 수밖에 없다.
반면 문재인정부는 구조안전성 항목에 50%의 비중을 둠으로써 사실상 30년이 갓 넘어 연한만 채운 재건축대상 아파트들이 정비사업을 추진하기 어렵게 만들어놨다. 표에서도 알 수 있듯 정권이 바뀔 때마다 이 항목의 비중은 변할 수 있다. 그러나 만약 현재 정부가 계속 집권을 하고 지금의 부동산 정책 스탠스를 유지한다면 30년 연한을 채웠다고 기뻐할 일은 아니다. 오랜 기간 (30년) 기다렸고, 사업성도 좋더라도 사업 허가를 받지 못하면 아무 의미가 없다. 때문에 부동산 투자자들은 부동산에 대한 시각이 극명하게 갈리는 여당과 제1야당 중 어디가 다음 정권을 잡을지에 대해서도 촉각을 곤두세우는 것이다.
