분당 아파트 재건축? 리모델링?

이것이 진짜 부동산 투자다 40부

한편 한솔마을5단지의 경우 분당선, 신분당선 더블역세권인 정자역에서 도보 12분 거리다. 분당에서는 역세권에 속한다. 초등학교도 바로 앞이고, 상권시설 및 대형마트도 가깝다. 분당 서울대학교 병원도 차량으로 불과 2분 거리다. 기본적인 입지와 인프라가 갖춰진 곳이다. 용적률은 약 175%이다. 이 정도면 재건축을 추진할 만 하다. 그러니 소유주들이 리모델링을 해야 할지 재건축을 해야 할지 헷갈리는 것도 이해가 간다. 

일반적으로 용적률이 180% 이하라면 재건축이 유리하다고 본다. 220% 가 넘어간다면 재건축 수익성이 없기에 리모델링이 유리하다. 180~220%의 용적률은 재건축이 유리할지 리모델링이 유리할지 시뮬레이션 해봐야 한다. 물론 이 수치는 절대적인 것은 아니다. 예를 들어 강남의 경우 220%가 넘는 용적률에도 불구하고 재건축 추진시 사업성이 나오는 단지가 있을 수 있고, 수도권의 인기가 없는 지역일 경우 170%의 용적률로도 재건축 사업성이 나오지 않을 수 있다. 이러한 차이가 나오는 이유는 해당 지역의 아파트 가격에서 차이가 크기 때문이다. 

예를 들어보자. 용적률 220% 강남의 1000세대 재건축 하면서 약 1150세대로 바뀌었다. 이럴 경우 150세대가 일반분양이 된다(이해의 편의를 위해 임대주택 등은 생략하고 분양하는 평수는 20, 30, 40평으로 동일하게 분양할시 대략 평균 33평이므로 33평 단일평수라고 가정). 그런데 이 아파트 주변의 33평 아파트 가격이 25억원이다. 시세에 맞춰 25억원에 일반분양을 하면 ‘150세대 x 25억 = 3750억’ 이므로 3750억원의 수익이 생긴다. 이 3750억원의 수익금은 조합에 귀속되고 조합은 조합원들의 법인이므로 1000명의 세대원에게 나누어 분배된다. 그럼 한 사람당 3억7500만원의 수익이 생긴다. 기존 아파트 33평 소유주가 새아파트 33평을 받을 경우 5억원의 비용이 들어간다면 추가분담금은 1억2500만원이 필요하게 된다. 

이번에는 용적률 170%의 수도권 외곽의 1000세대 아파트이다. 이 아파트는 지분이 크기 때문에 약 1500세대의 아파트로 바뀐다. 이 지역의 33평 시세는 4억원이다. ‘500세대 x 4억 = 2000억’ 이므로 조합은 2000억원의 수익이 발생하고 조합원들은 2억원씩 벌게 된다. 어느 지역에 짓든 공사비를 거의 대동소이하므로 5억원의 비용이 발생한다고 보면 이들은 3억원의 추가분담금이 필요하다. 

수치는 중요하게 생각하지 말고, 개념을 이해하기 바란다. 즉 지역의 일반분양 가격이 높다면 굳이 일반분양분이 적더라도 높은 수익을 얻을 수 있다. 그래서 강남은 용적률이 조금 높더라도 사업 추진시 수익이 발생한다. 반면 다른 지역에서는 낮은 시세를 커버하기 위해 하나라도 더 많은 일반분양분이 생겨야 사업추진이 가능하다. 

또 고려할 것은 각 지자체별 용적률 상향의 범위가 다르다는 것이다. 법의 체계는 법률로서 상한을 정해놓고 각 지자체별로 상한 범위 내에서 지역 특성에 맞게 용적률을 정하고 있다. 그러니 해당 지역을 투자하기에 앞서 용적률이 어느 정도 선인지도 반드시 확인을 요한다.

분당의 경우 서울을 기준으로 해도 평균 수준의 가격이므로 180% 선이라면 재건축이 가능할 것으로 보인다. 단 가능한 수준으로는 재건축 진행이 빠를 수는 없다. 현재 용적률이 낮아 사업성이 완전히 좋다면 그만큼 분담금이 낮아지게 된다. 예를 들어 1억원만 준비하면 새아파트로 변모할 수 있다면 소유주들의 동의도 쉽고 사업진척도 빠를 것이다. 그러나 사업성은 있지만 분담금이 높다면 추진에 걸림돌이다. 예를 들면 재건축 전 아파트 가격이 10억원인데, 옆에 새 아파트는 17억원이다. 그런데 재건축 아파트를 새 아파트로 바꾸는데 세대당 5억원이 든다면 2억원의 수익이 발생하므로 당연히 사업성은 있다고 표현할 수 있다. 그러나 현실적으로 세대당 5억원의 자금은 큰 부담이 된다. 그러므로 반대하는 사람이 생겨날 수 있고, 많을 경우 사업추진에 어려움을 겪을 것이다. 

지역에 따라 같은 분담금 수치라도 부담의 정도는 다르다. 강남에서는 수익만 생긴다면 5억원의 분담금을 기꺼이 내겠다고 하겠지만, 지방의 소도시의 경우 수익이 확실히 생긴다고 해도 5천만원을 마련하기 힘들어 사업 진행이 어려울 수도 있다. 이렇듯 재건축 사업성은 단순히 용적률이나 대지지분의 크기만으로 따져서는 곤란하다. 지역을 봐야한다. 안타깝게도 좋은 동네가 돈을 더 많이 버는 것은 재건축이나 재개발 역시 동일하다.