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이것이 진짜 부동산 투자다 39부

분당은 과천, 판교, 위례 등의 도시들처럼 높은 인지도와 관심을 받는 도시이다. 분당은 인구가 40만명이나 되지만 600만평이나 되는 넓은 면적으로 인해 인구 밀도는 매우 낮은 쾌적함을 자랑한다. 가구 수가 10만호 정도 되며, 얼마 전 세종특별시가 건립되기 전까지 우리나라에서 가장 큰 도시였다. 한때는 '천당 밑에 분당' 이라는 말이 있을 정도로 선호도가 높았으며, 여전히 충분히 좋은 지역이라는 인식이 있다. 분당은 성남시 분당구이다. 요즘 성남에 새아파트 및 재개발이 활발해지면서 성남 구도심이 재조명을 받고 있지만, 사실 얼마 전까지만 해도 '성남' 하면 못 사는 주거지라는 인식이 있었다. 그래서 그런지 분당이 '성남시 분당구' 라는 사실에 놀라는 분들이 많다. 여의도는 부자동네인데 주거환경이 열악한 영등포구에 속한 '영등포구 여의도동' 이라는 것에 놀라는 것과 같은 모습이다. 분당은 야탑역에서 구미역까지 길게 늘어선 입지를 통칭하며 상권 중심지는 서현역과 수내역, 정자역이 핵심이다. 시범단지가 서현동에 조성된 만큼 초기에 지어질 때는 서현역 상권이 중심이었다. 이후 수내역상권이 발달하였고, 정자역 부근에 2000년대 초반 주상복합 붐을 타고, 파크뷰를 비롯한 주상복합이 이곳에 대거 등장하면서 또 하나의 상권을 만들어냈다. 정자동 상권은 카페거리로 불리며, 찻집, 옷가게, 음식점 등의 상권이 주로 있으며, 서현동이나 수내동은 쇼핑몰 및 술집을 비롯한 다양한 상권이 공존하고 있다.

1기 신도시의 공통적인 특징처럼 분당도 지역인프라는 우수한데, 집이 낡았다. 때문에 가장 큰 단점인 노후화를 제거하는 재건축이 본격화되면 가격이 급등할 수 있는데 관건은 과연 언제쯤 사업이 진행될 것인지, 모든 단지가 전부 재건축이 될 수는 있는지이다. 분당의 평균적인 용적률은 대략 180% 내외다. 평균용적률이 이렇다는 것이기에 단지별 지분은 천양지차다. 130%의 아파트도 있고, 260% 용적률의 아파트도 있는 등 차이가 심하다. 우리가 투자할 때는 입지, 역세권, 주변상황 등은 기본으로 보되, 재건축 대상 아파트이므로 대지지분을 가장 중요시해야한다. 그러니 일단 용적률이 낮은 아파트를 찾는 것이 분당 투자의 첫 걸음이다.

30년이 지난 아파트가 모두 재건축이 되는 것은 아니다. 재건축은 사업성이 밑바탕이 되어야 추진이 가능하다. 사업성이 있건 말건 소유주들이 분담금 왕창 물고 새아파트로 지어달라고 하면 지어질 시공사는 많다. 그러나 그런 식으로 재건축이 추진될 리가 만무하다. 그러니 재건축이 추진될지 말지는 상식선에서 어느 정도 예측할 수 있다.

현재 분당 신도시의 주무관청인 성남시에서 얼마 전 '2035 성남도시기본계획' 에 대한 주민 공람을 시작했다. 이에 따르면 리모델링 시범 단지의 사업을 2025년까지는 마무리 하겠다는 계획이다. 만약 성남시의 방침대로 원활하게 이루어지고 리모델링 사업이 성공적으로 마무리된다면 재건축 수익성이 떠어지는 용적률 높은 분당의 아파트들의 리모델링 러시가 이어질 것이다. 단 넘어야 할 산은 아직 많다.

적극적인 행정지원이 있을 리모델링 시범단지에서조차 재건축을 선호하는 주민이 의외로 많기 때문이다. 이들은 리모델링 비대위가 되어 리모델링사업을 없애고 재건축을 하자고 주장한다. 대표적인 분당의 리모델링 시범사업단지인 한솔마을 주공5단지의 경우가 그렇다. 첫 리모델링 추진시 90%가 넘는 주민이 동의했으나 반대의견도 점점 커지고 있다. 아직까지 내력벽 철거에 대한 정부의 확답이 없어 리모델링 사업시 구조변경이 원활하지 못한 단점을 안고 있는 리모델링은 당장은 사업을 적극적으로 추진하기 어렵다. 그러나 내력벽 철거가 허용되면 리모델링 사업이 드디어 본격적으로 한 걸음 내딛을 것으로 본다.

지금까지 십수년간 리모델링 사업을 진행한 단지는 손가락에 꼽을만큼 적다. 그만큼 법적 토대는 마련됐지만 사람들의 안전성에 대한 불신과 구조변경의 한계, 부족한 성공사례, 재건축 추진에 대한 열망 등으로 인해 실질적인 사업진척은 없었다는 의미다. 하지만 지금처럼 재건축에 대한 각종 규제가 있는 상황에서 전격적으로 내력벽 철거가 허용된다면 사업성이 좋지 않는 아파트단지들은 리모델링을 하지 않을 이유를 찾기 어렵다. 특히 1기 신도시의 경우 아파트 모두가 낡았기에 빠른 리모델링을 통해 새아파트로 변모한다면 의외로 높은 수익을 얻을 수 있다. 또한 이러한 성공사례가 단 1건만이라도 생긴다면 불확실성이 제거되면서 봇물 터지듯 사업이 우후죽순 생겨날 수 있다. 아마도 1기 신도시는 이런 방식으로, 즉 리모델링이 선도하여 새아파트가 생기고, 이렇게 생겨난 새아파트의 시세에 맞추어 재건축 추진 아파트들은 사업성을 평가하고 재건축 추진시 수익성이 있을 경우 재건축 추진, 어렵다고 판단하면 리모델링을 추진할 것이다.