평촌의 재건축

이것이 진짜 부동산 투자다 54부

이번에는 평촌의 재건축에 대한 

얘기를 해보자. 

1기 신도시 아파트들의 건축연도는 90년 초중반이다. 재건축 연한인 30년이 도래하는 시기는 불과 3~5년 남짓 남아있다. 조만간 도심 재건축 뿐만 아니라, 신도시의 재건축도 심도 있게 논의가 되어야하는 시점이다. 그러나 아직 우리나라에서는 신도시를 재건축한 사례가 없다. 신도시를 지으면서 수십년 후의 재건축까지 고려했을리는 없다. 대체로 1기 신도시의 평균적인 용적률이 180~220% 수준인데, 재건축하기 딱 애매한 상황이다. 평촌의 경우 대략 200%를 약간 하회하는 수준이며 단지별로 차이가 있다.

주변의 아파트 가격이 사업성과 연관성이 크기 때문에 지역에 따라 상이하지만 현실적으로 최소 현재 용적률이 180% 미만은 되어야 재건축 진행이 가능할 수 있기에 신도시에서는 재건축을 진행하는 단지도, 진행되지 못하는 단지도 나올 것이다. 그 즈음의 상황을 생각해보면, 일부 단지만 재건축을 진행하기 때문에 단기적으로는 희소성이 높아져 가격이 급등할 수 있다. 그러나 장기적으로 보자면 우리집만 새 아파트이고 주변에 30년이 넘은 허름한 아파트와 함께 있다면 주거 환경이 매우 깨끗한 신규신도시와 같은 느낌은 없을 것이며 이것이 단기적으로는 희소성으로 인한 장점으로 부각될 수 있지만 장기적으로는 해당 지역의 약점으로 자리 잡을 수 있다.

최근 신도시 및 서울 도심에서 현재 용적률상 어차피 재건축이 힘들것으로 예상되는 단지에서 리모델링이 급속히 추진되고 있다. 리모델링은 수직증축이 허용되면서 사업성이 나아졌고, 사업절차나 속도가 빠르면서 초과이익환수제를 회피할 수 있는 등 여러 장점이 있지만 근본적으로 완전히 새로 짓는 재건축과 비교하여 뼈대를 남기고 살을 붙이는 방식이라는 것이라는 물리적 한계를 노출한다. 이럴 경우 구조의 문제가 생긴다. 재건축의 경우 신도면으로 완벽하게 새로운 집을 만들 수 있지만, 리모델링의 경우 기존의 구조에서 크게 변화할 수 없다는 점이 문제점으로 지적된다. 물론 건축기술을 발달과 내력벽 철거가 허용된다면 어느 정도 이런 문제점을 완화시킬 수 있겠지만 재건축과 비교하면 상대적으로 부족한 것은 사실이다. 또한 전용면적을 넓히다보니 건폐율이 높아지면서 아파트가 전체적으로 답답하고 동간거리가 짧아져 프라이버시 침해 문제도 제기되고 있다.

리모델링이 여러 장점이 있지만 이러한 문제가 존재하는 한, 장기적으로 좋은 사업방식은 아니라고 생각된다. 평촌신도시에서도 리모델링 사업(평촌주공 2단지 등)이 진행하고 있다. 그러면서 기대감에 가격이 상승하기도 하였는데, 앞으로도 가격이 계속 유지될지는 조금 지켜봐야 한다. 왜냐하면 아직 리모델링에 대한 성공사례가 많지 않고 재건축에 대한 규제가 완화하게 되면 근본적으로 재건축 선호가 높으므로 리모델링 사업에 대한 기대감이 삽시간에 사라질 수도 있기 때문이다.

악재 만난 수직증축 리모델링...

규제강화로 시장 축소되나 

사실상 고사된 수직증축 리모델링이 부동산 시장에서 사라질 전망이다. 수직증축 리모델링이 허용된지 5년이 지났지만 성공사례도 없는데다 사실상 수직증축 리모델링 규제인 수직증축 분담금 변동내역 공개도 의무화되면서다. 

국토교통부는 공동주택 수직증축 리모델링 관련 절차와 안전성을 높이는 내용을 골자로 한 '주택법' 시행규칙과 하위 지침 개정안을 마련해 15일 입법 예고했다고 밝혔다.  아파트 등 공동주택의 수직증축 리모델링 추진 과정에서 조합원의 의사 반영이 확대되고 안전 규정도 강화되는 것이다.  개정안에 다르면 리모델링 안전진단 결과를 반영하기 위한 설계변경이 필요한 경우 조합원 총회 의결을 거치도록 해 설계변경으로 인한 추가 분담금 가능성을 조합원이 인지하고 의사결정을 할 수 있도록 했다.  또 수직증축 리모델링을 위한 1·2차 안전진단의 시험방법과 계산방법 등에 대한 내용을 구체화하고 지반전문가의 참여를 의무화했다. 안전진단 결과에 대한 자료는 구조설계사와 건축사 등 이해관계자들과 공유된다.  한편, 수직증축 리모델링은 지난 2014년 4월 허용됐고 분당 등지에서 활성화될 것으로 기대를 모았지만 현재까지 뚜렷한 성공사례가 없는 실정이다. 2014년 박근혜 정부가 수직증축 리모델링 시장 활성화를 추진했고 몇몇 건설사도 지역주택조합과 손을 잡고 시장에 뛰어들었지만 이후 자취를 감췄다. 

  결국 1기 신도시는 재건축에 대한 기대감이 큰 단지만 살아남게 될 것이다. 이는 기본적으로 대지지분이 커야한다는 의미다. 대지지분이 큰 단지가 어디인지를 개략적으로 보기 위해서는 현재 용적률이 어느 정도인지 파악하는 것이 우선이며, 이를 살펴보기 위해서는 네이버, 다음 등 포털 사이트의 지도 서비스를 참조하면 대부분 조사 후 기재되어 있다.